央行6月17日公布的第二季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，居民對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期弱化，觀望情緒導(dǎo)致購(gòu)房意愿下降。業(yè)內(nèi)專家表示，受樓市調(diào)控新政影響，買賣雙方尤其是買方市場(chǎng)觀望情緒濃厚，一線城市房?jī)r(jià)下跌已成定局，銀行存量房貸風(fēng)險(xiǎn)將有所上升。
央行的此項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)水平，72.5%的居民認(rèn)為“過(guò)高，難以接受”，該比例自去年第二季度以來(lái)逐季攀升，至本季再創(chuàng)新高。雖然29.3%的居民對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)仍持上漲預(yù)期，但比一季度低10個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期有所弱化。在此預(yù)期下，城鎮(zhèn)居民觀望情緒濃厚，購(gòu)房意愿下降。未來(lái)3個(gè)月意欲購(gòu)房的居民占比降至15.5%，連續(xù)兩個(gè)季度回落，累計(jì)降幅近3個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)束了去年以來(lái)持續(xù)上升的勢(shì)頭。央行在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，45.7%的城鎮(zhèn)居民傾向于選擇“更多儲(chǔ)蓄”，36.4%的居民傾向于“更多投資”，包括購(gòu)買債券、基金、股票等，而18%的居民傾向于“更多消費(fèi)”。
實(shí)際上，城鎮(zhèn)居民購(gòu)房、投資、儲(chǔ)蓄意愿的變化已在5月經(jīng)濟(jì)金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中有所體現(xiàn)。央行數(shù)據(jù)顯示，受房市調(diào)控、住房成交量下降的影響，5月份居民戶貸款增加2633億元，較上月少增622億元，占總新增貸款的比重為41%，較上月占比略有下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲12.4%，漲幅比4月份縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.2%，漲幅比4月份縮小1.2個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比漲幅為連續(xù)14個(gè)月新低。其中，北京地區(qū)，5月房?jī)r(jià)同比上漲14.3%，環(huán)比下降0.1%。也就是說(shuō)，和今年4月相比，5月北京房?jī)r(jià)略有下降。這也是連續(xù)15個(gè)月以來(lái)，北京房?jī)r(jià)首次下降。記者注意到，北京的二手房市場(chǎng)也發(fā)生了較大變化，有的二手房房?jī)r(jià)每平米下降數(shù)千元，但掛牌數(shù)日仍無(wú)人問(wèn)津。更有數(shù)據(jù)顯示，北京6月上半月取得預(yù)售許可證的12個(gè)項(xiàng)目合計(jì)供應(yīng)4788套，全部為未簽約狀態(tài)。
房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，記者收到的為數(shù)不多的幾則推銷樓盤的電話或短信，售樓員無(wú)一例外地將價(jià)格優(yōu)惠當(dāng)成了新樓的賣點(diǎn)。5月5日，當(dāng)恒大第一個(gè)打出打折牌時(shí)，很多業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為是作秀；但一個(gè)月過(guò)去，在北京，萬(wàn)科、富力等房企的多個(gè)項(xiàng)目在悄悄降價(jià)；6月8日，綠地宣布，將在全國(guó)41座城市對(duì)100個(gè)樓盤進(jìn)行優(yōu)惠促銷。
本報(bào)專家組成員、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展與金融制度研究室研究員易憲容就表示，住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)三部門最近對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)范，對(duì)于個(gè)人購(gòu)買住房貸款是否為第二套住房，既以家庭是否持有住房為標(biāo)準(zhǔn)，也以家庭是否利用過(guò)銀行貸款購(gòu)買住房為標(biāo)準(zhǔn)，而且還得盡責(zé)調(diào)查來(lái)確定個(gè)人家庭持有住房之情況。它對(duì)當(dāng)前及將來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不可低估?！叭块T對(duì)‘二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)’的規(guī)范，就是中央政府清楚地向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出的明確信號(hào)，最近的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策并非是臨時(shí)性的條例，而是保證國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展的原則?！畤?guó)十條’都會(huì)逐漸轉(zhuǎn)化為可操作的細(xì)則，而不是臨時(shí)性的條例”，易憲容說(shuō)?！罢J(rèn)房又認(rèn)貸”的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)之后，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，近兩周一些城市部分新盤可能會(huì)出現(xiàn)退房潮。
與成交量大幅萎縮、房?jī)r(jià)調(diào)整預(yù)期增強(qiáng)同樣籠罩市場(chǎng)的，還有對(duì)銀行存量房貸風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。6月15日銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)2009年報(bào)》指出，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)正在上升，并警告不良貸款增長(zhǎng)壓力。銀監(jiān)會(huì)表示，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性逐步增加，2010年個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中的不審慎行為可能加劇，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)鏈條效應(yīng)或?qū)⒅噩F(xiàn)，信用風(fēng)險(xiǎn)隱患可能上升。
銀監(jiān)會(huì)稱，2009年銀行業(yè)新增人民幣貸款9.59萬(wàn)億元，同比增速達(dá)31.7%，創(chuàng)近十年來(lái)的新高，同時(shí)貸款期限結(jié)構(gòu)以中長(zhǎng)期為主，投向也比較集中。隨著整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境常態(tài)化以及結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐的加快，2010年部分信貸資金形成實(shí)質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)和損失的可能性增大。
確實(shí)，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，增量房貸可以依靠提高首付比例、上調(diào)利率的方式控制風(fēng)險(xiǎn)，但對(duì)于存量房貸來(lái)說(shuō)，銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)壓力更為突出。一方面，銀行的按揭是在房?jī)r(jià)猛漲的同時(shí)增長(zhǎng)最為迅速，如果房?jī)r(jià)向下調(diào)整30%，一部分按揭貸款幾乎沒(méi)有安全邊際，而七折優(yōu)惠利率的房貸將最先跌入風(fēng)險(xiǎn)的泥潭。另一方面，由于宏觀調(diào)控使二手房成交量萎縮，對(duì)于有多套房按揭的投資性購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)巨大的負(fù)債壓力將加大其“斷供”概率。
采訪中，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇對(duì)本報(bào)記者說(shuō)：“無(wú)論是日本‘失落的十年’，還是美國(guó)的次貸危機(jī)，都是由房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的破裂所引起的。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融體系有著千絲萬(wàn)縷的密切聯(lián)系，房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮，可能對(duì)銀行體系乃至整個(gè)國(guó)家金融安全帶來(lái)較大的沖擊，因此維護(hù)國(guó)家金融安全需要一個(gè)平穩(wěn)健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)”。他認(rèn)為，要針對(duì)不同的借貸主體采取不同的信貸政策，在審慎監(jiān)管的前提下，對(duì)于自住需求采取鼓勵(lì)政策的同時(shí)也不能放松其自身的信用風(fēng)險(xiǎn)的管理，而對(duì)于投資性需求的住房要有著差別化的監(jiān)管機(jī)制和審批措施，提高投資性需求的融資成本，使得信貸結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展相互協(xié)調(diào)，合理布局。
看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控“動(dòng)靜”會(huì)越來(lái)越大，畢竟只有擠掉泡沫，經(jīng)濟(jì)才能健康發(fā)展。記者 李倩
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