樓市尋底進(jìn)行時(shí)
調(diào)控政策若能持續(xù)，房價(jià)調(diào)整的拐點(diǎn)將可能在今年四季度來臨
□ 本刊記者 付濤 | 文
地產(chǎn)調(diào)整“黑五月”結(jié)束，一切跡象顯示著價(jià)格拐點(diǎn)仍在醞釀—如果拐點(diǎn)還會出現(xiàn)的話。
5月，全國各主要城市住宅交易量急劇萎縮，一線城市降幅高達(dá)六成至七成，各大房企的銷售業(yè)績慘淡，幾乎全軍盡墨。然而，在地產(chǎn)新政滿月前后的一段“真空期”，市場交易量出現(xiàn)跌幅放緩或止跌的跡象。在5月底最后一周，滬、穗、深三個(gè)城市的新建商品住宅銷售量，甚至出現(xiàn)環(huán)比(較此前一周)增長約30%。
這一小幅、局部的反彈，在調(diào)控背景下，格外惹眼。有分析人士認(rèn)為，市場的普遍預(yù)期在調(diào)控中并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性改變，對政府實(shí)現(xiàn)較高的調(diào)控目標(biāo)(如一線城市房價(jià)下調(diào)30%)和持續(xù)較長的調(diào)控時(shí)間(如一年以上)，并無充足信心。
“我們預(yù)計(jì)，中國本輪房地產(chǎn)緊縮調(diào)控的持續(xù)時(shí)間應(yīng)該在六個(gè)月左右?！痹蜚y行駐中國的一位分析師在接受本刊記者采訪時(shí)稱。
6月初，隨著“第二套房”從嚴(yán)認(rèn)定等新一波政策出臺，市場上對調(diào)控持續(xù)性的預(yù)期得到強(qiáng)化。眼下，一個(gè)普遍看法是，國內(nèi)主要城市房價(jià)將繼續(xù)尋底，隨著開發(fā)商紛紛試探性調(diào)價(jià)，新建商品住宅價(jià)格實(shí)質(zhì)性下調(diào)才剛剛開始。調(diào)控政策若能持續(xù)，房價(jià)調(diào)整的拐點(diǎn)將可能在今年四季度來臨。
降價(jià)虛實(shí)
房價(jià)真的下降了嗎？
各家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，一線城市5月二手住宅銷售價(jià)格大多出現(xiàn)下跌，表明價(jià)格環(huán)比下降的趨勢得到普遍認(rèn)可，降幅大小則看法不一。
中原地產(chǎn)研究報(bào)告稱，京滬穗深津五大城市，除了天津，其余四城市二手住宅價(jià)格5月均出現(xiàn)下跌。其中深圳和上海價(jià)格下跌最明顯，環(huán)比跌幅分別為2.9%和2.5%；北京和廣州跌幅分別為1.6%和1.5%。天津仍有小幅上漲，但漲幅已經(jīng)明顯回落。
國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)顯示，5月二手住宅銷售價(jià)格同比上漲9.2%，漲幅縮小，環(huán)比則出現(xiàn)0.4%的下降。
新建住宅銷售量下降亦很明顯，價(jià)格走勢則由于各類統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)差異很大，顯得撲朔迷離。國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)顯示，5月新建住宅銷售價(jià)格同比上漲15.1%，環(huán)比亦上漲0.4%，但漲幅均在縮小。中國指數(shù)研究院和北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，北京與上海兩地新建住宅5月交易量環(huán)比有接近50%的降幅，均價(jià)環(huán)比跌幅亦高達(dá)10%-20%。
“均價(jià)并不能反映具體房價(jià)的真實(shí)走勢?！币晃环康禺a(chǎn)開發(fā)商對本刊記者稱，在地方政府近期限制高價(jià)樓盤入市的情況下，新建住宅均價(jià)是最容易“被做低”的指標(biāo)。
5月以來，數(shù)家房企先后曝出采用或明或暗降價(jià)促銷策略。恒大地產(chǎn)最先高調(diào)宣稱全國85折優(yōu)惠。萬科在北京和深圳低調(diào)試探性打折，隨后公開否認(rèn)將進(jìn)行普遍降價(jià)。綠地則以18周年慶的名義進(jìn)行全面優(yōu)惠促銷。在北京前期房價(jià)漲幅較大的通州和望京地區(qū)，新盤價(jià)格也出現(xiàn)明顯調(diào)整，龍湖一個(gè)位于通州項(xiàng)目價(jià)格目前定于每平方米1.8萬元，遠(yuǎn)低于兩會前后的價(jià)格。
但是，大多數(shù)房地產(chǎn)新盤項(xiàng)目要么延后開盤，要么很難看出降價(jià)。一家房地產(chǎn)廣告公司的總經(jīng)理稱，目前北京新盤供應(yīng)比較少，很多項(xiàng)目都推遲了開盤時(shí)間，新盤打折的幅度其實(shí)微乎其微，真實(shí)房價(jià)尚未回落到今年春節(jié)前后，通州和望京地區(qū)可視為特例，因前期上漲太猛。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩亦認(rèn)為，目前北京房價(jià)尚未回落至年初水平，5月北京新房成交價(jià)環(huán)比降幅在3%左右。
上述地產(chǎn)廣告公司人士認(rèn)為，若要客觀考察調(diào)控以來北京房價(jià)走勢，最典型的參照樓盤是萬科藍(lán)山項(xiàng)目。這個(gè)住宅項(xiàng)目位于北京東四環(huán)附近，2009年底開盤時(shí)單價(jià)為每平方米3萬元，今年春節(jié)前后至全國“兩會”前，漲至3.5萬元，“兩會”結(jié)束后隨著北京“地王”頻出，猛漲至4.5萬元，至調(diào)控新政后價(jià)格開始回落，目前為3.8萬元。
“調(diào)控開始之后，政府把單價(jià)3萬元以上的房子都壓住，方法是個(gè)別與開放商約談，就說你這房子5萬，有點(diǎn)高，你再回去研究研究，不說不給你發(fā)證。這樣一來北京3萬元以上的新盤都壓住了，不能說沒作用。”一位北京開發(fā)商對本刊記者說。
預(yù)期難變
對大多數(shù)投資者來說，市場的底部往往是一個(gè)不可琢磨的謎團(tuán)。2008年8月，全球金融危機(jī)期間，百仕通CEO蘇世民接受本刊記者采訪時(shí)曾表示，他更愿意預(yù)測頂部，而不是底部。
與買房者一樣，持觀望態(tài)度的開發(fā)商并非少數(shù)。一些開發(fā)商抱有期待，認(rèn)為今年年底前，目前嚴(yán)厲調(diào)控政策可能會出現(xiàn)變數(shù)，那時(shí)推盤不遲。
“現(xiàn)在很多盤都捂著不開，開發(fā)商不知道定多少錢，尤其現(xiàn)在政府要求‘一房一價(jià)’，要是該漲的時(shí)候漲不上去，不就虧了。不如先不開，等等看政策怎么變。”上述北京開發(fā)商稱。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬科、中海、綠城、恒大、碧桂園、富力、世茂、龍湖、雅居樂、合景泰富、保利香港、復(fù)地、中渝置地、江蘇新城等14家已披露5月銷售業(yè)績的上市房企，除恒大在新政之初率先啟動降價(jià)策略，5月銷售額環(huán)比上升8%，其余13家房企受4月新政影響明顯，銷售金額環(huán)比平均下滑42%。地產(chǎn)龍頭萬科銷售金額環(huán)比下降34%，綠城降幅高達(dá)近七成，龍湖下降近四成。
“除了上市房企迫于資本市場的需要，不得不采取降價(jià)方式進(jìn)行促銷，大部分房企，尤其是民營房企，并不急于降價(jià)。”上述業(yè)內(nèi)人士稱。
一位資深地產(chǎn)界律師也對本刊記者表示，與2008年之前相比，如今民營房地產(chǎn)企業(yè)資金積累已不可同日而語，地產(chǎn)商多數(shù)手中資金寬裕。
即使是少數(shù)目前現(xiàn)金流為負(fù)的地產(chǎn)商，也有可能繼續(xù)撐下去。前述北京開發(fā)商稱，關(guān)鍵要看開發(fā)商動了幾個(gè)盤子，“把所有的盤子都動起來，就難持續(xù)，可以放慢一些先不動”。
5月各銀行公布的壓力測試結(jié)果顯示，多數(shù)商業(yè)銀行在房價(jià)下跌三成的情景假設(shè)下，信貸質(zhì)量惡化程度并未超過警戒水平。很多市場研究機(jī)構(gòu)暗示，對于房價(jià)上漲過快的部分一線城市，政府本輪調(diào)控的目標(biāo)或?yàn)榉績r(jià)下調(diào)約30%。
上述觀點(diǎn)很難得到官方印證。相反，對于調(diào)控目標(biāo)，更為保守的觀點(diǎn)正日益占據(jù)上風(fēng)。6月6日，清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授、中國人民銀行貨幣政策委員會委員李稻葵在公開場合表示，抑制房價(jià)過快上漲的政策還會持續(xù)，房價(jià)不會巨幅下降。
“房價(jià)最多下降20%，只要控制住不再瘋漲的話，在我看來政策的目標(biāo)就達(dá)到了，也就緩解了社會矛盾?！崩畹究f。
6月9日，中金公司分析師白宏煒等人在一份研究報(bào)告中稱，中國的房地產(chǎn)處于泡沫積累的初級階段，中國未來應(yīng)該在維持房價(jià)穩(wěn)定或小幅下跌的情況下，通過收入增長、結(jié)構(gòu)調(diào)整消化高房價(jià)。
僵持之下，房地產(chǎn)投資者仍抱有看好房價(jià)上漲的預(yù)期?！叭舨皇羌毙栀Y金，手中持有多套房產(chǎn)的人，目前也不會輕易出售，因?yàn)橐环矫嬉酝恼{(diào)控歷史表明房價(jià)長期仍會上漲，目前租金回報(bào)率正在提高，另一方面按照現(xiàn)有政策，賣出房產(chǎn)后再買回時(shí)杠桿小了，利率成本高了?！币晃坏禺a(chǎn)炒家稱，“此外，房地產(chǎn)稅在征收上估計(jì)還有不少技術(shù)問題?！?/p>
這場表面嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，最終只是一次歷史重演嗎？
本刊記者李慎、實(shí)習(xí)記者王曉慶對此文亦有貢獻(xiàn)
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