17日,北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)聯(lián)合公布1-5月份北京市房地產(chǎn)運(yùn)行情況。數(shù)據(jù)顯示,1至5月,四環(huán)至五環(huán)的商品住宅期房均價(jià)比前4個(gè)月下降944元/平方米,為今年以來首次下降；六環(huán)外商品住宅期房均價(jià)也下降228元/平方米,為去年10月份以來首降；而二手房?jī)r(jià)格環(huán)比降1.6%。
近日,一房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的調(diào)研數(shù)據(jù)出籠,在對(duì)京滬穗共300個(gè)樓盤的價(jià)格進(jìn)行了追蹤調(diào)查,發(fā)現(xiàn)6月份樓價(jià)下跌的有92個(gè),跟5月相比增加了1.5倍。價(jià)格上漲的樓盤為71個(gè),比上月減少48%。一線城市樓價(jià)的上漲勢(shì)頭得到遏制。
而在2010年6月9日,來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的1-5月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示:2010年5月份,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲12.4%,漲幅比4月份縮小0.4個(gè)百分點(diǎn),這也是14個(gè)月以來漲幅首次回落。
此番激進(jìn)的房地產(chǎn)調(diào)控政策終于在6月看到成果。不過,即便大多數(shù)開放商已經(jīng)放下架子開始試探性降價(jià),由于政策前景并不明朗,專家表示房地產(chǎn)的拐點(diǎn)仍未到來。
一線城市實(shí)質(zhì)性下降
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)顯示,5月新建住宅銷售價(jià)格同比上漲15.1%,環(huán)比亦上漲0.4%,但漲幅均在縮小。中國(guó)指數(shù)研究院和北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示,北京與上海兩地新建住宅5月交易量環(huán)比有接近50%的降幅,均價(jià)環(huán)比跌幅亦高達(dá)10%-20%。
進(jìn)入6月,降價(jià)的勢(shì)頭則更為猛烈。本月上旬,北京某房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)再發(fā)布對(duì)北京100個(gè)樓盤新政滿60天的價(jià)格調(diào)查,顯示有42個(gè)樓盤出現(xiàn)降價(jià)。其中1個(gè)樓盤降幅在20%以上,9個(gè)降幅在10%-20%之間,21個(gè)降幅在1%-10%之間。還有18個(gè)項(xiàng)目繼續(xù)漲價(jià),最高漲幅達(dá)15%。對(duì)比兩次調(diào)查結(jié)果可以發(fā)現(xiàn),一個(gè)月內(nèi),北京的降價(jià)樓盤增加了5倍,漲價(jià)的項(xiàng)目則減少了70%。
其中,在42個(gè)降價(jià)樓盤中,降幅最高的是新天際SPACE+,項(xiàng)目位于之前價(jià)格一直猛漲的朝青板塊(東五環(huán)外)。該項(xiàng)目4月初的報(bào)價(jià)為25000元/平方米,5月中旬為27000元/平方米,而當(dāng)前三房的報(bào)價(jià)為21000元/平方米、兩房為23000元/平方米,單價(jià)整整下調(diào)了6000元,降幅達(dá)22%。
而在一線城市,已經(jīng)有越來越多的企業(yè)開始加入降價(jià)的隊(duì)伍。上海本地房企綠地集團(tuán)宣布,在全國(guó)41個(gè)城市共100多個(gè)項(xiàng)目,開展“優(yōu)惠月”減價(jià)活動(dòng),均價(jià)降約兩成。綠地位于上海松江的薔薇九里項(xiàng)目,降幅約為18%；位于上海寶山的公園壹品項(xiàng)目,直降約3000元/平方米。
上周,華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在其博客中透露,自己在中城聯(lián)盟內(nèi)部建議,房企“響應(yīng)政府調(diào)控政策的號(hào)召倡議,在房?jī)r(jià)上漲過快、房?jī)r(jià)過高的城市適度控制房?jī)r(jià)”。任志強(qiáng)認(rèn)為,萬科約占全國(guó)2%的銷售量,如果帶頭降價(jià),將對(duì)房?jī)r(jià)的指數(shù)、市場(chǎng)及政策產(chǎn)生影響。
開發(fā)商資金鏈面臨大考
地產(chǎn)商試探性的降價(jià),顯然是感受到資金鏈上的巨大壓力。
6月15日,銀監(jiān)會(huì)公布了《中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)2009年報(bào)》重申,加強(qiáng)土地儲(chǔ)備貸款管理,嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)敦促銀行加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和土地購(gòu)買的貸款管理。
和銀行貸款具有同等重要地位的信托貸款也被收緊,要求房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須“四證”齊全,開發(fā)商或其控股股東具備二級(jí)資質(zhì),項(xiàng)目資本金達(dá)到國(guó)家最低比例,不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。
除了銀行貸款,另一道融資大門也正在關(guān)閉。中國(guó)證監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示,根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特殊產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策要求,證監(jiān)會(huì)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資行為的監(jiān)管,對(duì)于涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè),上市、再融資和資產(chǎn)重組均要嚴(yán)格審核。
世貿(mào)股份是最近一家公布撤銷公司2009年通過的《公司非公開發(fā)行股票方案》的上市公司。截至目前,金地集團(tuán)、北京城建、華發(fā)股份、保利地產(chǎn)等8家今年以來公布增發(fā)預(yù)案的企業(yè),股份已全部跌破擬增發(fā)價(jià)格,近期要成功完成增發(fā)融資的難度較大。
而根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院針對(duì)萬科、保利、金地等21家A股上市房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流調(diào)查報(bào)告顯示,這21家企業(yè)去年一季度時(shí)有13家的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正,而今年一季度銳減至3家,其余18家均為負(fù)值。分析師認(rèn)為,這表明開發(fā)商正遇到“入不敷出”的尷尬。
下半年降價(jià)促銷將更普遍
6月6日,清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授、中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵在公開場(chǎng)合表示,抑制房?jī)r(jià)過快上漲的政策還會(huì)持續(xù),但是房?jī)r(jià)不會(huì)巨幅下降。
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