在4月份公布的《2009年中國(guó)國(guó)土資源公報(bào)》中國(guó)土部曾提醒，“地方須警惕土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)”。隨著樓市調(diào)控進(jìn)一步深入，開(kāi)發(fā)商資金鏈趨緊、拿地?zé)崆橹鸩浇档?，土地市?chǎng)出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)，土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)也成為了國(guó)土部門(mén)下半年“關(guān)照”的重點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)樓市調(diào)控一旦收緊，土地價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)，國(guó)土部對(duì)土地抵押貸款的監(jiān)管可能更加嚴(yán)格。
記者昨日從國(guó)土部了解到，在此前剛剛結(jié)束的全國(guó)國(guó)土資源廳局長(zhǎng)座談會(huì)上，國(guó)土部對(duì)下半年的重點(diǎn)工作做出安排，除了此前已經(jīng)部署的保障性住房用地供給、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控落實(shí)之外，土地抵押貸款、農(nóng)地“非農(nóng)化”等被重點(diǎn)列入。
土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)漸現(xiàn)
地方政府資金鏈可能難以為繼
“現(xiàn)在總體局面是向好的，但是老問(wèn)題和新矛盾必須要在下半年被重視起來(lái)?！痹谌珖?guó)國(guó)土資源廳局長(zhǎng)座談會(huì)上，國(guó)土部部長(zhǎng)徐紹史表示。這里的“新矛盾”，便是風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)的土地抵押貸款。
土地抵押貸款是指土地使用權(quán)的擁有者，用其持有的土地使用權(quán)做抵押，從銀行等金融機(jī)構(gòu)獲取貸款。曾幾何時(shí)，土地抵押貸款是某些開(kāi)發(fā)商空手套白狼的重要“工具”。
國(guó)土部一位專家告訴記者，正常情況下，房?jī)r(jià)的構(gòu)成主要由土地成本、建安及稅費(fèi)成本、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)三部分構(gòu)成，其中開(kāi)發(fā)商的前期投入理應(yīng)是土地成本、建安及稅費(fèi)成本，然而過(guò)去土地抵押貸款監(jiān)管尚未完善，許多開(kāi)發(fā)商拍下土地的同時(shí)辦理土地抵押貸款，憑借貸款以及預(yù)售款支付土地出讓金，而建設(shè)成本則由建筑商墊款，所有費(fèi)用等房屋銷售完成后結(jié)算，開(kāi)發(fā)商的前期投入幾乎可以忽略不計(jì)。
需要指出的是，現(xiàn)在土地抵押貸款不僅是企業(yè)行為。去年各地上馬很多項(xiàng)目，急需大量資金，不少地方政府以土地抵押獲得貸款。國(guó)土部的一份統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，去年全國(guó)重點(diǎn)城市土地抵押面積和抵押貸款雙雙增長(zhǎng)，全國(guó)84個(gè)重點(diǎn)城市抵押土地面積凈增5.1萬(wàn)公頃，抵押貸款凈增7749億元，分別比上年增長(zhǎng)35.5%和59.7%。
“特別是在土地儲(chǔ)備與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，地方政府以高估值的土地作為抵押獲得貸款，投入土地儲(chǔ)備或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，再以土地出讓回收資金獲得收益，并償還貸款?！眹?guó)土部調(diào)控和監(jiān)測(cè)司司長(zhǎng)劉隨臣坦言，如果高地價(jià)無(wú)法維持，地方政府繼續(xù)獲得貸款或償還貸款的鏈條將難以為繼。
地價(jià)高估現(xiàn)象?，F(xiàn)
押寶土地升值風(fēng)險(xiǎn)頗多
“受中介部門(mén)評(píng)估趨利性影響，高估地價(jià)現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)，這是土地抵押貸款最大、也是最隱蔽的風(fēng)險(xiǎn)?！敝袊?guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)一位專家告訴記者，他在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，由于土地抵押貸款的評(píng)估費(fèi)是根據(jù)評(píng)估價(jià)值的固定比例收取，許多中介部門(mén)為了多收取評(píng)估費(fèi)，故意高估地價(jià)，有的以貸款金額倒估地價(jià)，使土地抵押貸款從一開(kāi)始就存在抵押值不足的信貸風(fēng)險(xiǎn)。
“有的地方甚至出現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)按評(píng)估人要求設(shè)定評(píng)估值的現(xiàn)象，導(dǎo)致評(píng)估嚴(yán)重失真。”這位專家直言。
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