我國住房制度改革十幾年來，房地產(chǎn)業(yè)獲得了蓬勃的發(fā)展。這對改善民生、拉動經(jīng)濟發(fā)展作出了重大貢獻。去年年底到今年一季度，部分城市出現(xiàn)了房價上漲過快的現(xiàn)象，引起了社會的強烈反響。為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，今年1月7日和4月17日國務(wù)院相繼發(fā)了兩個重要通知。這是完全必要和非常及時的，并已經(jīng)有效地遏制了房價過快上漲的勢頭。但在市場上仍存在等待觀望心理，不少人對房地產(chǎn)市場的下一步發(fā)展趨勢看不太清楚。我認為，為促進我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展必須解決幾個認識上的問題。
一、“住有所居”還是“居者有其屋”？
黨的十七大提出“住有所居”，意即要讓每個人都能有房子住，而不是“居者有其屋”，就是說并非強調(diào)每個人都要擁有自己所有權(quán)的住房。美國1974年8月制定的《住宅與社區(qū)發(fā)展法案》，提出在社區(qū)多蓋房子賣給低收入的人，當時美國擁有所有權(quán)住房的居民只占63.3%。從2001年以后大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，直至這場金融危機爆發(fā)之前，這一比率才提高到 68%。提高這4.7個百分點付出了極其沉重的代價。盡管美國產(chǎn)生這場百年一遇的金融危機原因非常復(fù)雜，但畢竟是由次級房貸泡沫破滅引發(fā)的。我國當前人均 GDP只有美國的1/14，要實現(xiàn)“居者有其屋”、人人都要擁有所有權(quán)的住房實在是為時尚早。
二、用“一條腿”走路還是“兩條腿”走路？
解決我國居民住房問題究竟該走什么路子，是用“一條腿”走路還是“兩條腿”走路？
在住房制度改革之前，城市居民從普通老百姓到高級干部都不買房，是實行計劃經(jīng)濟的公房配給制度，即廉價的公租制度。房改以后，除了極少量廉租房以外(目前，保障性住房的投資額只占整個房地產(chǎn)投資的約3%)，幾乎都實行了商品房制度，基本上是通過市場購買商品房來解決新的住房需求。但實踐似乎已經(jīng)證明，完全依靠市場調(diào)節(jié)的商品房制度難以解決實際需求，因為有相當一部分中低收入群體、年輕人是買不起商品房的，住房公積金需要積攢許多年后才能派上一點用場。所以，先住公租房對相當一部分居民特別是年輕人是不可避免的一個過渡階段，實行商品房和公租房兩種制度共存，用“兩條腿”走路是必然的選擇。
今年6月國務(wù)院召開了公共租賃住房工作會議，全面部署了加快發(fā)展公共租賃住房的工作，有著十分重大的意義。這是對我國住房制度的重要補充和完善。城市中等偏下收入家庭以及新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員等既不符合廉租房或經(jīng)濟適用房保障條件，又缺乏通過市場購買住房的能力，被稱為“夾心層”。他們居住條件普遍較差，是最需要社會關(guān)注的群體。發(fā)展公共租賃住房就可以為他們提供有力的保障。將來永遠都會有新的“夾心層”群體不斷出現(xiàn)，實行商品房和公租房兩種制度共存是長期的方向；先住公租房，條件成熟后再買商品房，分兩步走也是這部分居民解決住房問題的正常規(guī)律。
三、房價只會上升不會下降嗎？
去年底和今年初社會上流傳著這樣一種觀點，中國的房價在今后相當長時間內(nèi)只會上升不會下降，其理由是我國居民對住房需求的潛力很大，而用于房地產(chǎn)建設(shè)的土地減少是剛性的。但市場經(jīng)濟的基本規(guī)律告訴我們，某種商品的價格遠遠高過它的實際價值就會形成泡沫，而泡沫總是會破滅的，吹得越大破滅時損失就越慘重。英國《金融時報》有篇文章指出，在這場金融危機中，令銀行遭受重創(chuàng)的是一場押注于美國住宅與地產(chǎn)價格只漲不落的豪賭，監(jiān)管機構(gòu)、銀行家和國會都曾自欺欺人地認為，地產(chǎn)價格只會越來越高。每個人都有權(quán)居有其所，即使他們信用很差或毫無信用——這就是美國夢的版本之一。美國的教訓(xùn)難道還不值得我們深思和警醒嗎？
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