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商業(yè)地產(chǎn)將迎來春天
事實上，早在樓市調(diào)控之初，包括萬科、保利等傳統(tǒng)的住宅龍頭房企，就紛紛宣稱要向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型——一時間，20%的商業(yè)物業(yè)持有率成為多家開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展目標(biāo)。
然而，伴隨著調(diào)控的深入以及銷售遇冷，開發(fā)商們的資金鏈遭遇前所未有的重壓。一眾房企日益謹慎，珍惜手中所持現(xiàn)金。而作為投入巨大、回報期長的商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)商們在此領(lǐng)域更是難得出手。
就此，住宅土地市場陷入一片冷清之中。除去綠城之外，一線房企們并未傷筋動骨，僅是伺機而動。而最先承受不住的，反而是地方政府——地價漸趨合理，原本捆綁性的政策也消失不見。終于，經(jīng)驗豐富、資金實力雄厚的港資房企按捺不住，率先抄底搶地——三季度以來，包括和記黃埔、恒隆地產(chǎn)、仁恒置業(yè)等等商業(yè)運營商紛紛出手拿地，短短時間內(nèi)200億左右資金砸向二、三線城市的土地市場。
而就在2011年的12月29日，SOHO中國又以40億的代價，成功拿下上海證大、綠城中國、磐石所持外灘地王50%的股權(quán)。
點評：“國內(nèi)純粹的城市運營商數(shù)目有限”，某知名房企人士在接受《證券日報》記者采訪時如此表述。事實上，目前一線城市的中心和CBD區(qū)域，大部分被港資房企所占據(jù)——除去萬達之外，包括龍湖、華潤和綠地等知名開發(fā)商，僅能在一線城市的副中心區(qū)與港資房企爭一日之短長。
在分析人士看來，內(nèi)地房企無論是在資金實力、運營經(jīng)驗方面都與港資房企存在巨大的差距。而此時港資抄底拿地，提前在二三線城市布局的行為，顯然是趁樓市調(diào)控、內(nèi)地房企自顧不暇之余，搶占先機，提前布局。
開發(fā)商兩級分化國資趁勢作為
有報道稱，2011年1-12月，房地產(chǎn)為主業(yè)的產(chǎn)權(quán)交易多達253宗，約為2010年全年同業(yè)并購宗數(shù)的2倍，并購金額超過900億元，約為去年全年并購金額的6倍。
除去中小房企的股權(quán)轉(zhuǎn)讓之外，2011年最為吸引人眼球的便是一度擴張激進的綠城集團。因資金緊張而負面消息纏身的綠城集團，開始依靠股權(quán)轉(zhuǎn)讓和項目騰挪來實現(xiàn)自我救助。僅在年末的半個月時間里，綠城集團就將自身所持兩個地王項目的股權(quán)進行了出售和讓渡。除此之外，2011年12月份，綠城還將所持杭州新華造紙廠項目、杭州蘭園項目以及上海東海廣場項目的49%股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去。
而另一個值得投資者注意的現(xiàn)象在于，一些主營非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的國資房企，卻趁勢而起，以巨資拿下土地。僅在去年10-11月，包括杭州城建開發(fā)、杭州市地鐵置業(yè)有限公司等市屬國企就在杭州砸下近60億拿地，“占杭州主城區(qū)1-11月賣地總收入的近1/5”，有分析人士如是表示。除此之外，去年年底，葛洲壩、招商、保利等央企和國資企業(yè)也開始大手筆抄底拿地。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，北京12月成交的9宗經(jīng)營性地塊中，有8宗地塊被國有企業(yè)單獨或參股斬獲?！巴恋厥袌龅牡兔?，恰恰給資金實力雄厚的國資企業(yè)制造了一個非常好的抄底時機”，鏈家地產(chǎn)首席分析師張月如此評述。
即便是綠城，其項目和股權(quán)出讓的對象以及合作方，大多是那些手持巨資但是卻缺乏房企資質(zhì)的國資公司們。其中，最受關(guān)注的合作方，便是中投匯金與綠城的合作案例。
點評：“綠城不過是市場的一個縮影”，鏈家地產(chǎn)首席地產(chǎn)分析師張月如此表述。在其看來，在成交量下滑、資金被庫存套牢、融資難度加大的多面夾擊之下，房企普遍面臨資金流動性問題。
據(jù)稱，在企業(yè)的兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅?？磥?，無論是從中央還是地方，調(diào)控政策之下，受益的都是大型房企和國資公司。未來，房地產(chǎn)行業(yè)的兩級分化勢必難免。
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