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房?jī)r(jià)的走勢(shì)一直是各界人士預(yù)測(cè)的焦點(diǎn)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)2012年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)明確表示“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，隨后北京、上海、廣州、深圳等11個(gè)大中城市相繼宣布樓市調(diào)控政策將延續(xù)，面對(duì)可能持續(xù)從緊的調(diào)控政策，房?jī)r(jià)走勢(shì)何去何從？房地產(chǎn)中介在寒冬中能否生存？各地開發(fā)商又是否將陷入生死戰(zhàn)？
房地產(chǎn)促銷四處開花 電商時(shí)代或到來
限購一年，住宅市場(chǎng)主導(dǎo)權(quán)終于從賣方轉(zhuǎn)向了買方。“金九銀十”的消散，磨折了開發(fā)商的信心，卻成全了購房者觀望的態(tài)度。自龍湖在上海率先打開降價(jià)大門，就開始了這一輪以龍頭房企為代表的促銷降價(jià)潮。
降價(jià)補(bǔ)差價(jià)、溢價(jià)回購樓盤、零首付、送分期、無理由退房/回購、買房送車等等促銷花樣頻出。其中，最具代表的就是綠地集團(tuán)，9月18日在北京開盤的花都嘉園項(xiàng)目開盤三個(gè)月，簽約成交率卻僅為13.82%。時(shí)間走入年底，終于撐不住的綠地花都嘉園項(xiàng)目，僅在半個(gè)月內(nèi)就推出兩輪促銷手段：先是推出20套特價(jià)房，特價(jià)房?jī)?yōu)惠2萬抵12萬；隨即，該項(xiàng)目又推出代還房貸計(jì)劃。
除去傳統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)銷售外，2011年風(fēng)頭最勁的銷售方式就是網(wǎng)上售房模式。
點(diǎn)評(píng)：鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，2011年樓市調(diào)控走入“白熱化”。在其看來，在房地產(chǎn)信貸收緊的背景下，新建商品房住宅成交價(jià)格逐漸走低。四季度價(jià)格回落，拐點(diǎn)凸顯。目前，限購最嚴(yán)的北京項(xiàng)目降價(jià)已經(jīng)從大房企向小房企蔓延，全面降價(jià)時(shí)代或?qū)砼R。
而事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)商降價(jià)促銷已經(jīng)從“猶抱琵琶半遮面”的狀態(tài)轉(zhuǎn)向落落大方的叫賣。
彼時(shí)，公開預(yù)言“用不了幾年，你的房子如果不上網(wǎng)就沒人要”的潘石屹，隨即陷入了上海銷售“欠薪門”一事之中。未來房地產(chǎn)銷售走向公開之余，存在其中的規(guī)范性與責(zé)任感等諸多問題，也應(yīng)隨之完善。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，網(wǎng)絡(luò)也在改變房屋交易這樣的“大塊頭”游戲規(guī)則。當(dāng)前以新浪網(wǎng)為主的四家房產(chǎn)電商“堪稱中國房產(chǎn)電商界‘四大才子’”，2012年將有越來越多的相關(guān)方，享受電商帶來的便利與實(shí)惠。
政策從步步加碼逐漸走向執(zhí)行和觀望
房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”確立之初，同時(shí)傳出來的聲音就是政策將逐漸走向松動(dòng)。彼時(shí)，包括券商、研究機(jī)構(gòu)等諸多專家，均紛紛預(yù)測(cè)，住宅市場(chǎng)將會(huì)在今年的上半年之前度過最艱難的時(shí)期。不過，調(diào)控之手不會(huì)再緊緊的扼住開發(fā)商的喉嚨，而逐漸走向放松。來自人大的報(bào)告更是“激進(jìn)”的預(yù)測(cè)，要使明年經(jīng)濟(jì)增速不跌破9%，地方財(cái)政和宏觀經(jīng)濟(jì)都難以忍受房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落20%的情形。而更進(jìn)一步的，最早在今年二季度，將會(huì)出現(xiàn)地方政府“暗度陳倉”，弱化調(diào)控的可能；而到了三季度，中央政府則會(huì)開始放松限貸政策，進(jìn)而限購令將逐步松動(dòng)。
而1月9日，瑞銀證券首席策略分析師陳李則在上海做出預(yù)測(cè)，稱現(xiàn)有的房產(chǎn)政策在今年四季度前一定會(huì)有變動(dòng)，“如現(xiàn)有地產(chǎn)政策完全不變，房產(chǎn)行業(yè)最晚在今年第四季度崩潰，就是這個(gè)行業(yè)徹底玩完?！?/p>
點(diǎn)評(píng)：下半年，樓市政策外緊內(nèi)松。正如曹建海在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)所指出那樣，政策已經(jīng)從步步加碼，轉(zhuǎn)向執(zhí)行和觀望。更進(jìn)一步的，地方政府率先表示HOLD不住，從佛山的朝令夕改，再到近期傳出北京限購令的放松。開發(fā)商尚未傷筋動(dòng)骨，地方政府卻已經(jīng)暗地和中央政府展開博弈，上演“宮心計(jì)”。
今年，決定房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的，或許是貨幣政策，庫存去化程度以及限購令的走向。或許，正如住建部政策研究中心主任秦虹所呼吁的那樣，樓市政策應(yīng)該明朗化，這樣市場(chǎng)才能做出自己的理性選擇。
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