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1月北京土地出讓金驟降6成 官方調(diào)低收入預期
關鍵詞： 土地出讓金 土地儲備 土地市場 土地開發(fā) 樓面價 土地整理 土地供應
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制圖吳尚楠
北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)顯示，今年1月份北京市實現(xiàn)土地出讓金額不到22個億，同比去年的1月份減少63.9%。
繼2011年北京土地收入因調(diào)控迅速下滑之后，2012年的土地出讓形式顯然開局不利。對此，北京市財政局于日前表示，對今年的土地市場形勢依然不樂觀，預計今年的土地出讓收入為900億元，與去年1233.68億元的土地收入相比降幅近三成。
與此同時，自2009年以來持續(xù)大規(guī)模的土地儲備開發(fā)投資依然在進行中，盡管政府表示不存在“斷頓”可能，但業(yè)內(nèi)人士表示，資金壓力依然不小。
官方調(diào)低土地收入預期
日前，北京市財政局發(fā)布統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年本市實際土地供應總量為5970公頃，完成年初6500公頃計劃的92%，這是近三年來本市首次沒有完成年度供地計劃。同時，受政策調(diào)控的影響，去年的土地出讓金出現(xiàn)了較大幅度的下滑，按照官方的數(shù)據(jù)，去年共實現(xiàn)土地出讓收入1233.68億元，與2010年超過1600億元的土地出讓金相比，縮水近三成。鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，2011年土地成交量和平均溢價率跌至4年來的最低點。
基于此，官方對今年的土地收入預期調(diào)低，按照北京市財政局的預計，今年的土地出讓收入僅為900億元，與去年1233.68億元的土地收入相比降幅近三成。
事實上，在此之前，北京市財政局《關于北京市2011年預算執(zhí)行情況和2012年預算草案的報告》已明顯表示政府對2012年的土地收入預期并不高。該報告顯示，2011年全市土地出讓金受到商務中心區(qū)收入規(guī)模較大等影響，達到741.9億元，完成預算的127.7%。而2012年土地出讓金則“不被看好”，受到房地產(chǎn)市場影響，預算收入為330.1億元。按照該數(shù)據(jù)計算，2011年的土地出讓金預算收入為580.97億元，而2012年只定到了330.1億元，降幅高達76%。
1月份土地成交不足22億
今年以來的土地出讓情況表明，調(diào)低土地收入預期是明智的，從目前的情形來看，2012年的土地成交情況甚至較2011年更為嚴峻。
北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)顯示，2012年1月份北京市共成交土地20宗，月度成交數(shù)量繼續(xù)下滑，且成交日期基本都集中在1月20日之前，春節(jié)之后僅有一宗成交。20宗土地均為底價成交，共實現(xiàn)土地出讓金額不到22個億，環(huán)比上月減少83.6%，同比去年的1月份減少63.9%，即使與去年春節(jié)所在的2月份相比，這一金額也減少了69%，成為近年來月度土地出讓金額最少的一個月。其中住宅類地塊僅有1宗，該宗地位于房山長陽，樓面價為4482元/平方米，遠低于之前區(qū)域內(nèi)市場平均價格。
北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉認為，2012年1月土地市場明顯冷清于去年同期，在2011年年初的1-2月，雖然也受到春節(jié)影響，但是兩月的土地出讓金則分別達到了61.45億元及70.9億元。
亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，今年1月份集中了元旦與春節(jié)兩個假期，工作日大量減少，因此2012北京土地市場也遭遇開局冷清的局面。工作日的減少固然是成交量下降的一個直接原因，但是從更深層次來看，長期而嚴厲的宏觀調(diào)控政策才是這一現(xiàn)象的根本原因。
2011年在深度調(diào)控帶來的量價齊跌中落下帷幕，而從目前的政策現(xiàn)狀來看，除去貨幣政策略有放松的勢頭之外，其他方面均是迷霧重鎖，由此可以判定，2012年房地產(chǎn)市場形勢仍不容樂觀，部分房企甚至已經(jīng)做好虧損的準備，對于土地市場更是望而卻步。
另外，1月份出讓的所有土地，全部以底價成交，溢價率為0，這也是最近數(shù)年來少見的現(xiàn)象。
北京土地開發(fā)不會斷頓
嚴峻的土地成交形勢使得不少業(yè)內(nèi)人士對今年的土地開發(fā)資金較為擔憂。
根據(jù)財政部的數(shù)據(jù)，2010年全國財政收入約為8.3萬億元，而土地出讓收入就達2.9萬億，占比將近35%。在不少熱點城市，土地出讓收入甚至可占到全年財政收入的一半。
另據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，地方政府還面臨著債務壓身的境況。按照審計署的報告，截至2010年底，地方政府負有償還責任的債務余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務余額就達2.5萬億元，接近2010年全年土地出讓收入總額。
官方的相關負責人于近期表示，土地儲備的融資是有保障的，不存在“斷頓”的可能。據(jù)相關負責人介紹，本市在過去的三年里每年均實行了千億元土地儲備的計劃，其中銀行融資成為最大的保障，而根據(jù)計劃，去年起首批千億元土地儲備的融資已經(jīng)進入還款期，目前首批融資已經(jīng)全部還款完畢。在土地出讓金大幅下降的情況下，本市土地儲備融資的還款能力還是有保障的。
收支平衡壓力加大
雖不至于“斷頓”，但不可否認的是，今年的土地開發(fā)收支平衡的壓力顯著增大。
對于今年土地市場的形勢，張大偉預計，2012年北京土地市場的出讓金收入很可能會繼續(xù)下調(diào)，難以突破千億。相關數(shù)據(jù)顯示，2009、2010、2011年三年的土地儲備開發(fā)投資計劃均為1000億元。
任啟鑫認為，房企購地意愿的不斷降低，將造成2012年土地出讓金的大幅減少。從目前的態(tài)勢看，2012年全年土地出讓金額能達到去年的一半已屬不易。2012年極有可能難以平復土地儲備開發(fā)投資，地方政府將出現(xiàn)入不敷出的局面。
業(yè)內(nèi)專家表示，目前地方政府存在的最大問題是，由于商品房稅收下降、土地收入減少以及地方融資平臺清理導致的地方財力減弱，同時，包括土地開發(fā)儲備投資在內(nèi)的地方財政開支卻在上升，導致二者間的缺口越來越大。事實上，政府為了應對這個險局已從去年開始采取了不少有效的推地方式，比如，加大商業(yè)地塊和多功能用地的供應，同時，大量將住宅用地的出讓方式由招標出讓改為掛牌出讓，以避免投標開發(fā)商不滿3家而出現(xiàn)流標。這些措施都起到了相應的效果，但在業(yè)內(nèi)人士看來，仍然無法阻擋調(diào)控對土地市場成交的打擊。