這一波根據(jù)業(yè)績重定地產(chǎn)股估值中樞的研究熱，與去年A股地產(chǎn)股市盈率普遍高于港股內(nèi)房股數(shù)倍的情況不同，雙方的市盈率水平正在靠近
人民幣升值“破7”，作為受惠產(chǎn)業(yè)之一的地產(chǎn)股本應(yīng)表現(xiàn)出色，但是在地產(chǎn)市場受房產(chǎn)新政打擊、投資者擔心市場前景的狀態(tài)之下，A股和H股市場的地產(chǎn)股均乏人問津。而眾多地產(chǎn)公司在香港的上市擱置消息，更進一步加重了外界對于地產(chǎn)業(yè)即將出現(xiàn)大洗牌的擔憂。
不過，4月初，中國海外（0688.HK）、富力（2777. HK）透露首季業(yè)績理想，以及內(nèi)地A股龍頭的萬科A（000002.SZ）及保利（600048.SH）業(yè)績報喜，開始令外資投行及內(nèi)地券商重新對地產(chǎn)股拾起研究興趣。不過，這一波根據(jù)業(yè)績重定地產(chǎn)股估值中樞的研究熱，與去年A股地產(chǎn)股市盈率普遍高于港股內(nèi)房股數(shù)倍的情況不同，雙方的市盈率水平正在靠近。
4 月9日，瑞士信貸發(fā)布報告指出，維持對內(nèi)地地產(chǎn)股的“增持”評級， 因3月份數(shù)據(jù)顯示中國住宅房產(chǎn)交易量大幅反彈。 瑞士信貸分析師Louisa Fok在報告中指出，中國七大主要城市3月份新屋銷售量較2007年末季強勁反彈， 按月升幅達到50%， 其中深圳和上海交易量按月升幅更逾100%。在傳統(tǒng)銷售淡季的一季度，開發(fā)商的房產(chǎn)預(yù)售按年增幅達到26%～119%， 地產(chǎn)商完成了全年預(yù)售目標的6%～20%。
報告認為， 成交量大幅反彈有望促成內(nèi)地樓市進一步復(fù)蘇。其中，剛剛公布了首季銷售業(yè)績達43億元的中國海外受到瑞士信貸的重視，認為它具備開發(fā)量增長迅速、有主導(dǎo)地產(chǎn)業(yè)整合過程的能力。
4月8日，瑞銀也發(fā)布了報告，宣布看好內(nèi)房股前景，首選股份包括世茂房地產(chǎn)（0813.HK）及碧桂園（2007.HK）， 兩者目前價格相當于今年預(yù)期市盈率12倍及17倍，預(yù)計價格仍有108%及87%的潛在升幅，也即相當于給予其今年的市盈率24～30倍左右的動態(tài)市盈率估值。不過瑞銀也指出， 香港內(nèi)房股未來35日將有價值12億美元或16億股新股禁售期解凍， 可能對內(nèi)房股股價帶來短期壓力， 減低行業(yè)股份的反彈力度。
此外，多家內(nèi)房股龍頭銷售持續(xù)報喜。其中由于去年買地金額較大以及回歸A股進程延遲，備受外界質(zhì)疑其資產(chǎn)負債率過快上升的富力地產(chǎn)，少有的在今年3月已經(jīng)開始透露其銷售信息。富力方面透露，2008年首兩個月實現(xiàn)合約銷售20億元人民幣，3月1日至11日已達6.13億元，加上去年末入賬預(yù)售額，富力預(yù)售金額達91.6億元，相當于2008年度銷售目標216億元的42%已經(jīng)完成。
4月8日，萬科公布的一季度銷售簡報也顯示，3月份市場出現(xiàn)回暖。
簡報稱，公司一季度累計銷售面積114.5萬平方米，銷售金額101.0億元，分別比2007年同期增長82.9%和119.1%；其中3月份銷售面積為71.9萬平方米，銷售金額66.8億元，同比增速高達147.1%和227.5%。這就是說，公司1～2月份銷售面積僅42.6萬平方米，銷售金額34.2億元，銷售均價為8028元/平方米，而3月一個月的銷售相當于一季度的66%，均價已迅速升至9290元/平方米（66.8億元/71.9萬平方米），每平方米漲了1262元。當然，銷售均價有所處城市、地段等因素，但一個月每平方米均價上漲1200多元，且是萬科這樣的大企業(yè)，不能不說是一個重要動向。
一季度向來是房產(chǎn)銷售淡季，去年一季度萬科銷售面積約占全年的10%（銷售金額只占8.8%），若今年一季度占比也為10%，很可能萬科今年銷售就沖刺1000億元。
此外，保利地產(chǎn) （600048）有關(guān)負責人表示，雖然目前業(yè)績尚未公布，但是估計一季度的預(yù)售金額可能達到全年預(yù)定目標的8%～10%左右的幅度。一季度的新開樓盤集中在廣州一帶，既有限價房產(chǎn)品，也有中檔大型社區(qū)，還有銷售均價在1.8萬～2.8萬元/平方米的高端項目。目前來看銷售情況都不錯。而在售產(chǎn)品集中在重慶、沈陽、武漢等二線城市，出貨也十分迅速。由于貨量集中在下半年，從一季度的銷售情況看，今年完成甚至超過原定銷售目標的難度不大。
以萬科、中海等為代表的淡季銷售業(yè)績或許已給我們預(yù)示，對財務(wù)穩(wěn)健、資金充沛的房地產(chǎn)企業(yè)來說，今年很可能又會是一個好年景。
國泰君安認為，目前香港H股地產(chǎn)股2008年動態(tài)PE普遍在10～15倍之間。目前A股一、二線主流地產(chǎn)公司2008年平均動態(tài)PE為21倍。出租類地產(chǎn)公司2008年動態(tài)PE為28倍，RNAV折價11%。從行業(yè)景氣和集中化的演變趨勢、公司成長性看，目前A股市場行業(yè)估值基準可以確定，給予一線地產(chǎn)2008年25倍PE，二線地產(chǎn)22倍PE。
申銀萬國則更指出，由于行業(yè)的不確定性風險正在消除，雖然下調(diào)了部分目標公司的盈利預(yù)期，但是仍給予不少地產(chǎn)公司30倍左右的PE。如地產(chǎn)龍頭保利2008年為26倍的PE，目標價35元，現(xiàn)金流充裕、擁有優(yōu)質(zhì)收租物業(yè)的金融街2008年和2009 年分別為40倍和34倍PE。
從瑞銀、瑞士信貸等投行與內(nèi)資券商4月初的一系列報告可以看到，兩地對于地產(chǎn)股的估值準則正從昔日一為凈資產(chǎn)及負債率為重要標準，一為發(fā)展速度為標準的分歧走向統(tǒng)一，以業(yè)績及現(xiàn)金流作為選擇股份的標準，而且PE值也開始趨向20～30倍左右的共同區(qū)間。
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