在保險資金直投房地產(chǎn)暫未放開的前提下，保險公司已紛紛以購買自用辦公樓的方式曲線進入房地產(chǎn)領域。
記者了解到，越來越多掛著保險公司名稱及l(fā)ogo的高檔寫字樓在北京CBD商圈和金融街拔地而起，這些以自用名義購買的辦公樓一方面被記入保險公司財務報表的“固定資產(chǎn)”一欄，另一方面也因高企的租金價格給保險公司帶來了穩(wěn)定的收入來源。同時，北京奧運引發(fā)的房地產(chǎn)價格飆升也使保險公司的這些自用房產(chǎn)在一兩年內大幅升值。
大規(guī)模購入自用物業(yè)
高力國際物業(yè)服務公司日前發(fā)布的2008年度第一季度市場報告指出，季內，北京的寫字樓整售交易在金融街區(qū)域內相當活躍，投資機構主要來自于保險業(yè)和銀行業(yè)，其中包括中國太平洋保險集團以22億元人民幣收購了總建筑面積約7.08萬平米的金融街豐盛大廈。
在以自用名義購入投資性物業(yè)的國內保險機構中，太保只能算是后來者。
走在金融街上，可以看到兩座掛著中國人壽標志牌的寫字樓與中國銀監(jiān)會和中國保監(jiān)會毗鄰而居，它們分屬于中國人壽保險集團和股份公司。而此前，中國人壽已在地處北京二環(huán)路的朝陽門外擁有了一座辦公樓。
此外，泰康人壽也在金融街和CBD商圈一舉買下兩座寫字樓，合計超過10萬平方米，并分別冠以“泰康國際大廈”和“泰康金融大廈”之名。
與此同時，民生人壽、太平人壽、生命人壽、中意人壽、中國平安等保險公司也分別在北京CBD、金融街和中關村商圈購買了幾千至幾萬平米不等的寫字樓，而這些樓宇的購入基本是從2006年下半年開始集中進行。來自搜房網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006年保險公司購買的物業(yè)總計已超過20萬平方米。
中國平安2007年年報顯示， 2007年其通過平安信托轉投的投資性房地產(chǎn)達到40.51億元，較2006年的16.6億元增加了144%，原因是購并深圳中信廣場帶來的投資物業(yè)的增加。
值得一提的是，在2006年出臺的《國務院關于保險業(yè)改革發(fā)展的若干意見》(簡稱“國十條”)中，國務院雖已原則性同意保險資金直接投資房地產(chǎn)行業(yè)，但監(jiān)管部門至今尚未出臺明確法規(guī)。2007年6月，中國保監(jiān)會對《保險資金管理暫行辦法(草案)》公開征求意見，其中并未提及保險資金投資房地產(chǎn)的問題。
按照保監(jiān)會2006年3月頒布的《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》，保險機構僅限于間接投資，通過購買專業(yè)機構設立的投資計劃，其投資管理交由專業(yè)機構運作。壽險和財險公司的投資限額分別為上季度末總資產(chǎn)的5%和2%。
“基礎設施投資還僅限于公路、鐵路等市政項目，商業(yè)房地產(chǎn)領域仍屬禁區(qū)?！北１O(jiān)會資金運用部一人士表示。
一保險公司高層管理人員稱，保險公司購買寫字樓都是以自用的名義，納入固定資產(chǎn)項下，只要償付能力充足就可以購買辦公樓作為固定資產(chǎn)，只需獲得公司董事會通過，而無需在購買前上報監(jiān)管部門。
顯而易見，很多保險公司大舉購入辦公樓，遠遠超出了自身的辦公所需，其中的絕大部分都進入了寫字樓租賃市場。2006年人保財險購買銀泰中心寫字樓C座7.5萬平方米物業(yè)時，即表示“其中部分面積將進入租賃市場”。
記者了解到，保險公司對購買寫字樓的熱衷仍在繼續(xù)。一壽險公司高管人員表示，該公司的省級分公司也在著手改變原來租用寫字樓的方式，尋找合適的機會買入自用辦公樓。
中國太保2007年年報顯示，太保2007年在山東、上海等八個省市興建辦公樓，導致其在建工程預算較2006年增加了4.61億元。
增值50%
一保險公司資金運用部負責人表示，房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)，如寫字樓、商鋪等既可以達到保值的目的，也可以獲得租賃所帶來的穩(wěn)定現(xiàn)金流，這成為吸引保險公司曲線進入的主要原因。
實際上，對于2006年大舉購入物業(yè)的保險公司來說，已經(jīng)開始嘗到房地產(chǎn)增值的甜頭。
相對于今年一季度太保以22億元購入7.08萬平米的金融街豐盛大廈，一年多以前，泰康人壽則是以約8億元買入了同屬于金融街核心地帶的3.8萬平米寫字樓。金融街地段的寫字樓單價已從2萬元/平米上漲到3萬元/平米，漲幅達到50%。
而租賃市場也是一片向好局面。來自北京寫字樓信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，位于北京CBD商圈的凱德置地租金報價一直維持在8.5元/天/平方米，低層的租金報價為7元/天/平方米，入住率達到70%；華貿中心的租金為11～12.5元/天/平方米，成交均價達到9～10元/天/平方米，入住率達到50%。
對于一直沒有“開閘”的保險資金對房地產(chǎn)直接投資，一保險資產(chǎn)管理公司負責人表示，房地產(chǎn)在全國各地的發(fā)展情況不一，且在目前的經(jīng)濟周期內可能會有較大波動，監(jiān)管部門更多是從控制風險的角度考慮，因此一直比較謹慎。
但也有業(yè)內人士稱，“當下保險公司這類曲線和變相投資房地產(chǎn)的行為已經(jīng)比較普遍，即使不用保費投資，如果出現(xiàn)風險一樣會給保險公司帶來巨額損失，不如出臺相關規(guī)定盡快放開，并加強監(jiān)管，真正做到防范和把握風險?！?/p>
保險公司也在選擇其他途徑更多滲入房地產(chǎn)領域，并謀取回報。
4月，中國平安旗下平安信托與四川“賓館業(yè)航母”——錦弘集團合資成立弘安投資管理公司，雙方將投資18億元對成都一環(huán)以內核心地帶的3個項目進行改造，投資建設酒店、寫字樓等綜合性物業(yè)。
2007年6月，中國人壽資產(chǎn)管理公司與美國Aetos Capital建立戰(zhàn)略合作伙伴關系，中國人壽雖不能直接投資具體交易，但可以幫助Aetos Capital達成地產(chǎn)投資，并從中收取傭金。而Aetos Capital考慮投資于中國境內眾多類型的房地產(chǎn)，包括寫字樓、住宅、工業(yè)地產(chǎn)、零售業(yè)地產(chǎn)、酒店以及混合用途的房地產(chǎn)，以及地理位置良好、具有未來發(fā)展?jié)摿Φ耐恋亍?/p>
在保監(jiān)會2008年一季度新聞通氣會上，保監(jiān)會主席助理袁力透露，保監(jiān)會將擴大基礎設施投資的試點范圍，同時還要擇機開展保險公司投資物業(yè)的試點。
不過，對于保險公司并不熟悉的房地產(chǎn)領域，其投資風險已昭然若揭。
仲量聯(lián)行近期發(fā)布的最新白皮書《快速邁向新北京》顯示，北京高檔寫字樓總存量增長幅度預計達到52%，顯著的增長速度將使得該類物業(yè)在奧運后出現(xiàn)過剩，時間將持續(xù)到2009年，空置率也將大幅上升，而過剩的部分到2010-2011年才會逐漸被消化。
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