歷經(jīng)兩個多月后，各銀行對存量房貸是否給予七折利率優(yōu)惠的政策逐漸浮出水面。四大國有商業(yè)銀行元旦后陸續(xù)公布存量房貸利率七折優(yōu)惠的政策，之前持觀望態(tài)度的股份制商業(yè)銀行不得不跟進(jìn)松口。
但在記者采訪的10余家銀行中，近半數(shù)的銀行要求，貸款余額須達(dá)到一定金額方可享受利率優(yōu)惠。亦有部分銀行對客戶的信用狀況有明確要求，甚至對此前還貸的逾期次數(shù)有非常明確的限定，如中信銀行要求貸款者一年內(nèi)的違約次數(shù)不超過兩次，半年內(nèi)違約次數(shù)不超過一次。興業(yè)銀行則要求，累計逾期不超過八次，連續(xù)期數(shù)不超過三次。
有購房者告訴《第一財經(jīng)日報》，其在上海銀行的貸款去年曾出現(xiàn)過幾次忘記往賬戶里存錢而造成還款逾期的情況，但由于貸款余額超過60萬元，銀行仍給予七折利率優(yōu)惠。
一位不愿透露姓名的股份制商業(yè)銀行信貸人員透露，各銀行對信用問題的把握彈性空間很大，最主要還是看客戶的資質(zhì)，包括客戶的收入及還款能力等。但貸款余額直接影響銀行未來的利息收入，因此余額較高的客戶一直是銀行“重點保護(hù)和搶奪的對象”。
貸款余額成最大“門檻”
去年剛將貸款從中國銀行(下稱“中行”)轉(zhuǎn)到深圳發(fā)展銀行(下稱“深發(fā)展”)的李先生，昨天終于聽到一個好消息，深發(fā)展的業(yè)務(wù)員告訴他，現(xiàn)在可以帶著身份證、借款合同以及最近一期的還款對賬單到銀行申請利率優(yōu)惠。事實上，深發(fā)展是到目前為止最后一家公布存量房貸利率優(yōu)惠政策的銀行。
李先生告訴記者，他甚至曾對深發(fā)展的業(yè)務(wù)員以“利率不給七折就轉(zhuǎn)按揭”相要挾，但對方絲毫不為所動。事實上，記者昨天致電深發(fā)展的客服熱線時，客服人員表示，存量房貸要享受七折利率優(yōu)惠須還款期限滿一年，房屋面積在140平方米以下，貸款總額在30萬元以上，且兩年之內(nèi)不能提前還貸。
在記者詳細(xì)詢問的13家銀行上海分行的存量房貸利率優(yōu)惠政策中，僅深發(fā)展一家對提前還貸規(guī)定了具體的年限。但有6家銀行規(guī)定貸款余額必須達(dá)到一定金額才可獲七折利率優(yōu)惠。
除深發(fā)展外，包括農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行及上海銀行，均要求貸款余額必須在30萬元以上，而中信銀行的要求更高，貸款余額須達(dá)到50萬元以上。相比之下，浦東發(fā)展銀行貸款余額20萬元以上的要求相對較低。中行此前也曾規(guī)定貸款余額在50萬元以上的才可獲利率七折優(yōu)惠。但記者昨天致電中行客服熱線時，被告知“貸款余額超過50萬元的條件已經(jīng)沒有了”。
招商銀行(下稱“招行”)的客服熱線雖然聲稱存量房貸能否享七折利率優(yōu)惠沒有貸款總額的要求，但剛剛在招行申請了利率優(yōu)惠的趙先生告訴記者，他在招行的貸款余額還有10余萬元，因此招行給他的利率優(yōu)惠是七五折。
希望將貸款轉(zhuǎn)至招行的黃小姐卻表示，她前幾天向招行信貸人員咨詢時被明確告知，以她40多萬元的貸款余額，招行給她的利率不可能下浮30%這么多，“估計只能下浮20%，八折”。招行上海分行某支行的業(yè)務(wù)員小劉透露，該行對資質(zhì)及貸款余額不同的客戶，分別給予七折到八五折不等的利率優(yōu)惠。一般來說，貸款余額越高，利率的折扣越低。他同時表示，他們現(xiàn)在也接受轉(zhuǎn)按揭的業(yè)務(wù)，但對于貸款余額低于100萬元的客戶，“我們就沒太大興趣了”。
“搶”還是“保”？
隨著各銀行陸續(xù)對存量房貸給予七折的利率優(yōu)惠，李先生此前對深發(fā)展“不給七折利率就轉(zhuǎn)按揭”的“威脅”也開始發(fā)揮作用。在對存量房貸優(yōu)惠松口之前的兩個多月內(nèi)，深發(fā)展已經(jīng)以將貸款轉(zhuǎn)移至該行可享七折利率優(yōu)惠作為噱頭，大肆在市場上搶奪客戶。
曾有其他銀行人員向記者表達(dá)了對深發(fā)展如此“挖墻腳”的抱怨。但在四大國有商業(yè)銀行對存量房貸的利率優(yōu)惠松口之后，深發(fā)展亦不得不開始顧及存量客戶?！捌鋵崳拇笮性敢饨o存量房貸優(yōu)惠，與深發(fā)展的理由是一樣的，各銀行之間相對激烈的競爭關(guān)系已注定，存量房貸利率優(yōu)惠的缺口一旦被撕開，此前各銀行達(dá)成的所謂默契是異常脆弱的。”某國有銀行業(yè)務(wù)經(jīng)理對記者表示。
此前被銀行界稱為給存量房貸利率優(yōu)惠將造成銀行收入大幅減少的說法，最后亦被分析師證明其后果被明顯夸大。根據(jù)大通證券研發(fā)中心研究員張炎的分析，截至2008年底，個人住房貸款總額會達(dá)到3.6萬億元。如果按照四大國有銀行現(xiàn)行設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)，那么能享受七折優(yōu)惠利率的存量貸款在3000億元左右，國內(nèi)商業(yè)銀行這樣做造成的減收只有15億元左右。
他同時預(yù)計，2008年全年商業(yè)銀行利潤總額約5300億元，一旦政策實行，其影響為0.3%，“其負(fù)面影響較為輕微”。而根據(jù)央行上?？偛咳涨鞍l(fā)布的報告，上海中資金融機(jī)構(gòu)2008年全年個人住房貸款僅增加57.3億元，同比少增318.9億元。
顯然，在房貸增量有限，給予存量房貸利率優(yōu)惠對銀行的收入影響又有限的情況下，面對其他銀行“咄咄逼人”的搶客勢頭，“現(xiàn)在保住存量對銀行來說也許是更為現(xiàn)實也更為迫切的事情”，招行的業(yè)務(wù)員小劉表示，在保存量的基礎(chǔ)上，銀行也會盡可能地爭取更多的增量貸款。
雖然央行尚未對銀行的轉(zhuǎn)按揭有明確的放松，但記者注意到，已經(jīng)有越來越多的銀行放開了轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，除深發(fā)展自去年已開展轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)外，中信銀行、招行及興業(yè)銀行等都明確表示可以辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，但四大國有銀行目前對轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。(翟宇張嫄)
附表_各銀行存量貸款7折利率優(yōu)惠政策一覽
資料來源：本報整理
銀行名稱 執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)
工商銀行原來享受8.5折利率；
兩年內(nèi)無任何信用問題
建設(shè)銀行原來享受8.5折利率；
兩年內(nèi)無任何信用問題
中國銀行首次利用商業(yè)貸款購房且利率為8.5折；
無不良信用記錄
農(nóng)業(yè)銀行貸款余額在30萬元以上；
原來享受8.5折利率；無信用問題
交通銀行原來享受8.5折利率
民生銀行原來享受8.5折利率
華夏銀行住房面積低于140平方米；住房面積在140平方米以上的客戶只能享受8.5折利率
浦東發(fā)展銀行貸款余額在20萬元以上
上海銀行 2008年還款正常，貸款余額在30萬元以上
光大銀行貸款余額在30萬元以上；原來享受8.5折利率；無不良信用記錄
深圳發(fā)展銀行還款期限滿一年；住房面積在140平方米以下；貸款余額在30萬元以上，兩年之內(nèi)不能提前還貸
興業(yè)銀行累計逾期不超過8次，連續(xù)期數(shù)不超過3次的存量房貸客戶（來源：第一財經(jīng)日報）
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