年初至今，主要城市商品房銷量翻倍上漲；通脹預(yù)期和供應(yīng)偏緊造成市場“看多”樓市。受此影響，地產(chǎn)股近期又掀起一波暴漲行情，估值大幅抬升。其中半年漲幅超過100%的股票接近九成，三分之一的地產(chǎn)股半年漲幅超過兩倍。地產(chǎn)板塊的靜態(tài)市盈率已明顯偏高。
與此同時(shí)，即將拉開帷幕的地產(chǎn)公司中期業(yè)績依然難有起色。統(tǒng)計(jì)顯示，6月以來，共有40家房地產(chǎn)上市公司相繼公布了2009年中期業(yè)績預(yù)告，其中六成以上“報(bào)憂”；預(yù)增、扭虧等“報(bào)喜”的公司占比僅為35%。
業(yè)內(nèi)人士指出，由于房地產(chǎn)特殊的預(yù)售結(jié)算制度，房地產(chǎn)上市公司的中期業(yè)績并不能完全反映當(dāng)前的市場情況。而房地產(chǎn)市場持續(xù)價(jià)量齊升的假設(shè)所引致的房企業(yè)績大增的預(yù)期，最早也將在明年才能成為現(xiàn)實(shí)，期間樓市的不確定性都未被考慮在內(nèi)。從這方面看，目前地產(chǎn)股的估值已透支未來。另外，房價(jià)上漲的同時(shí)地價(jià)漲幅更大，這可能加劇房地產(chǎn)業(yè)的市場風(fēng)險(xiǎn)。
地產(chǎn)股領(lǐng)漲
今年上半年，房地產(chǎn)板塊無疑是滬深兩市最耀眼的明星。截至2009年7月6日收盤，申萬房地產(chǎn)板塊年內(nèi)累計(jì)漲幅已經(jīng)達(dá)到150.26%，位列全部23個(gè)行業(yè)漲幅之首，同期滬深300指數(shù)漲幅為85.66%。
行業(yè)內(nèi)110家上市公司股價(jià)均實(shí)現(xiàn)了大幅度上漲。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，從年初至今共有93家房地產(chǎn)上市公司的股價(jià)翻番，占行業(yè)八成以上。其中，中天城投(000540)漲幅達(dá)到446.56%，陽光城(000671)和首開股份(600376)的股價(jià)也上漲三倍有余。
股價(jià)上漲大幅推升了地產(chǎn)股市盈率、市凈率等估值指標(biāo)。剔除不可比因素并按照今年一季度業(yè)績測算，房地產(chǎn)行業(yè)的市盈率(TTM)達(dá)到49倍，在所有行業(yè)中排在第5位。其中，地產(chǎn)龍頭萬科A(000002)、保利地產(chǎn)(600048)和金地集團(tuán)(600383)的市盈率分別為38.91倍、41.23倍和49.85倍。遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于目前證券市場約為27倍的平均市盈率。
根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前房地產(chǎn)上市公司的市凈率(整體法)約為4.95倍，位列所有行業(yè)第三位。萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)的市凈率分別為4.86倍、6.71倍和4.26倍。與歷史相比處于較高水平。
招商證券一位研究員指出，在房市和股市的雙重泡沫前，房地產(chǎn)股票的估值將長期圍繞PB進(jìn)行。從1997年到2006年，萬科A的估值區(qū)間是2-4倍PB，持續(xù)了近9年時(shí)間。盡管當(dāng)前房地產(chǎn)市場已經(jīng)見底，但預(yù)期未來數(shù)年內(nèi)仍呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢，參照國內(nèi)外歷史數(shù)據(jù)，期間龍頭地產(chǎn)股的估值應(yīng)該在2-4倍PB左右。以此標(biāo)準(zhǔn)看，目前地產(chǎn)股在市凈率方面也已偏高。
不過，國都證券房地產(chǎn)中期策略認(rèn)為，在行業(yè)復(fù)蘇初期，地產(chǎn)板塊表現(xiàn)為整體性的投資機(jī)會(huì)，部分中小地產(chǎn)公司項(xiàng)目銷售明顯好轉(zhuǎn)，但地產(chǎn)龍頭企業(yè)表現(xiàn)滯后。行業(yè)復(fù)蘇判斷確立后，龍頭地產(chǎn)公司的相對(duì)估值優(yōu)勢將顯現(xiàn)。
中報(bào)業(yè)績堪憂
2009年上半年，我國房地產(chǎn)市場價(jià)量齊升，土地市場也迎來了久違的火爆場面，開發(fā)商資金鏈大為改善。市場預(yù)期房地產(chǎn)企業(yè)不斷下滑的毛利率將得到修復(fù)，業(yè)績?cè)鲩L也將大大超過先前預(yù)期。但業(yè)內(nèi)人士提醒，這些業(yè)績表現(xiàn)將是一兩年后的事，今年地產(chǎn)公司的中報(bào)業(yè)績依然不容樂觀。從已經(jīng)公布的中報(bào)預(yù)告看，房企業(yè)績并沒有如市場所期待的那樣出現(xiàn)大幅上漲。
目前，40家預(yù)計(jì)中報(bào)業(yè)績的房企中，業(yè)績出現(xiàn)增長的有14家，增長幅度在50%以上的有9家。26家公司的業(yè)績出現(xiàn)了下滑，另有10家公司在上半年甚至出現(xiàn)了虧損。
專家指出，由于房地產(chǎn)特殊的會(huì)計(jì)制度，半年報(bào)在很大程度上反映的是2008年初的銷售成果。而2008年前三季度房地產(chǎn)上市公司的預(yù)收賬款同比增幅僅為7.34%，與2007年同期104.56%的增幅相比大幅下跌。預(yù)收賬款增速下降影響了2009年的業(yè)績?cè)鲩L，因此中報(bào)業(yè)績大部分是去年市場的滯后影響，本輪市場上漲還未完全體現(xiàn)。
在已公布業(yè)績預(yù)報(bào)的上市公司中，國興地產(chǎn)(000838)和廣宇發(fā)展(000537)就因?yàn)?009年上半年沒有新的項(xiàng)目開工銷售以及在建商品房未能竣工，沒有生成銷售收入，而預(yù)計(jì)分別虧損550萬元和1600萬元。
明年業(yè)績值得期待
房地產(chǎn)在上半年已經(jīng)走出了一波相當(dāng)凌厲的攻勢，而且目前多數(shù)研究員依然看好行業(yè)未來的整體業(yè)績。業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)項(xiàng)目必須在竣工后，結(jié)算款項(xiàng)才會(huì)體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表中，因此預(yù)收賬款對(duì)房企未來業(yè)績有明顯的指示意義。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季報(bào)中披露的房地產(chǎn)上市公司預(yù)收賬款總計(jì)高達(dá)1078.89億元，同比增長9.05%，是一季度主營業(yè)務(wù)收入的3.23倍。這意味著，未來半年或一年內(nèi)，房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績已經(jīng)有一定保證。
同時(shí)，上半年商品房銷售量價(jià)齊升。1-5月全國商品房銷售額高達(dá)11389億元，同比增速由2008年的-20%上升到了45%，接近歷史最高點(diǎn)2007年10月的51.5%。商品房和住宅銷售面積也已經(jīng)達(dá)到了2.46億平方米和1.62億平方米，增速分別達(dá)到26.7%和25.5%，增速迅速回升并超過了2007年中期水平。
以萬科為例，該公司2009年1-6月累計(jì)銷售面積348.8萬平方米，銷售金額307.6億元，分別同比增長31.2%和27.5%。公司繼5月份新增6個(gè)項(xiàng)目后，6月份再增8個(gè)項(xiàng)目。
由此，主流券商紛紛調(diào)高了地產(chǎn)公司的盈利預(yù)期。根據(jù)國信證券預(yù)測的“萬保招金”每股收益計(jì)算，四公司2009年的市盈率在31倍-37倍之間。即使是2010年的預(yù)測值，四公司的市盈率也在25倍左右。
國都證券認(rèn)為，從當(dāng)前房地產(chǎn)市場成交呈現(xiàn)量價(jià)齊升的特征來看，房地產(chǎn)顯然早已走出低谷，步入復(fù)蘇中期。信貸放松與政策刺激是此輪地產(chǎn)迅速反彈的根本原因。
不過也有研究人士指出，未來兩年行業(yè)收入有望進(jìn)入新一輪的增長，建安成本變動(dòng)對(duì)盈利影響較小，稅費(fèi)占比將略有下降，但土地成本將明顯提升，因此，行業(yè)分化將加劇，整體銷售凈利率和資產(chǎn)收益率也存在下降的風(fēng)險(xiǎn)。
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