面對(duì)全國(guó)各大城市房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，個(gè)人合作集資建房模式不斷應(yīng)運(yùn)而生，近日，這一模式又出現(xiàn)了新的玩法——浙江“金華模式”，這一個(gè)人買地建房模式在吸引眾人眼球的同時(shí)，也引發(fā)了投資者的廣泛關(guān)注。
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零星地塊出讓 金華市民能圓個(gè)人建房夢(mèng)
1月22日，浙江省金華市舉行了一場(chǎng)特殊的土地拍賣會(huì)，拍賣出讓的18塊土地，參加競(jìng)拍的都是個(gè)人。這18塊土地合稱39號(hào)地塊，位于金華市開發(fā)區(qū)內(nèi)，緊貼金華市機(jī)關(guān)宿舍。地塊總面積2010平方米，被分割成108平方米、109平方米、163平方米三種不同面積的18個(gè)單元，起拍價(jià)統(tǒng)一為每平方米8300元。底層規(guī)劃為沿街店面，二至五層為住房，六層為閣樓。
據(jù)悉，這是金華首次在城市核心區(qū)嘗試零星地塊出讓新模式，同時(shí)也意味著金華市民能圓個(gè)人建房夢(mèng)。此事在去年12月由金華市國(guó)土資源局宣布后，引起了眾多市民的興趣，到報(bào)名截止時(shí)，有26人在交付定金后取得了29個(gè)競(jìng)買資格，其中有三人交付了雙倍定金，取得了兩個(gè)競(jìng)買資格。
記者了解到，除了整個(gè)地塊統(tǒng)一分割競(jìng)拍出讓外，所有受讓土地要求統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建造和統(tǒng)一管理。同時(shí)，報(bào)名者在取得競(jìng)拍資格前，就必須首先簽訂承諾書。承諾書與出讓合同具同等法律效力。承諾書的內(nèi)容還包括：競(jìng)拍人競(jìng)買成功后，需繳納20萬元的統(tǒng)一聯(lián)建保證金；動(dòng)工、竣工時(shí)間等。為保證聯(lián)建工作順利實(shí)施，開發(fā)區(qū)管委會(huì)承諾將對(duì)該地塊實(shí)行工程報(bào)批代辦制。
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“金華模式” 可操作性很大
北京信一天房產(chǎn)中介市場(chǎng)部經(jīng)理羅煜說，從目前情況看，“金華模式”的操作可能性還是非常大的。首先，從招標(biāo)的土地來看，拍賣的土地面積非常小，比較適合于集資建房；第二，對(duì)于錢款有了明確的規(guī)定，競(jìng)拍人競(jìng)買成功后，需繳納20萬元的統(tǒng)一聯(lián)建保證金，在一定程度上保證了資金到位；第三，由于得到了當(dāng)?shù)卣闹С?，?duì)于日后建房的要求都有了明確的規(guī)定。
北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)金育松接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，“金華模式”是當(dāng)前個(gè)人合作集資建房的一種創(chuàng)新，其與傳統(tǒng)概念的個(gè)人合作集資建房存在四方面的明顯差異。
首先，“金華模式”一個(gè)主要的特點(diǎn)是每個(gè)單塊的土地是“微型”的，不像傳統(tǒng)的個(gè)人合作集資建房那樣，土地相對(duì)是大體量的。這樣，“金華模式”的整體占用資金相對(duì)較小，從而獲取土地的幾率加大。
其次，“金華模式”的各個(gè)單塊土地之間的使用權(quán)是單獨(dú)的，并且分屬于不同的個(gè)人；而傳統(tǒng)的個(gè)人合作集資建房的土地使用權(quán)不是小塊分割的，而是由多個(gè)個(gè)人共同所有，這就決定了所有的個(gè)人合作建房者均擁有整個(gè)地塊的使用權(quán)，從而為土地的獲取增加了難度，并且還需要成立一個(gè)獨(dú)立的“公司”，應(yīng)該以公司名義獲取土地，然后多人共同使用。
第三，“金華模式”的不同個(gè)人在其所屬的土地上擁有全部房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，而傳統(tǒng)的個(gè)人合作集資建房所屬土地上的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)由不同的單個(gè)個(gè)人所有，這樣，“金華模式”就不存在不同的人群對(duì)于不同樓層、不同戶型、不同面積的需求差異化，從而突破了傳統(tǒng)個(gè)人合作建房存在的不同人群對(duì)于不同房產(chǎn)的需求不一致所產(chǎn)生的瓶頸。
第四，“金華模式”對(duì)于單個(gè)個(gè)人的資金要求較高，一般至少需要上百萬的資金量，因此，它在一定程度上是針對(duì)于中高端人群；相反，傳統(tǒng)的“個(gè)人合作集資建房”針對(duì)的對(duì)象是一般的中低收入人群，通過這種模式來滿足購(gòu)房的自住需求。
質(zhì)疑
問題重重 前景不容樂觀
盡管“金華模式”較其他集資建房模式有所不同，同時(shí)突破了一些傳統(tǒng)集資建房模式所面臨的瓶頸，但接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這一模式仍面臨諸多亟待解決的問題，市場(chǎng)前景如何仍須進(jìn)一步觀察。
富陽(中國(guó))控股研發(fā)處副總經(jīng)理羅煒煒接受記者采訪時(shí)說，從近日金華的集資建房模式看，通過對(duì)整塊土地的分割拍賣，能夠有效地解決集資建房團(tuán)體內(nèi)部關(guān)于建成后房屋分配的糾紛問題，應(yīng)該說是一個(gè)積極的嘗試。而對(duì)整個(gè)集資建房行為來看，在資金監(jiān)管、土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工和房屋分配各個(gè)環(huán)節(jié)都存在問題和隱患，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的矛盾都有可能導(dǎo)致全局癱瘓。能否拿到合理價(jià)格的土地，能否保證修建出質(zhì)量過關(guān)的房屋，如何協(xié)調(diào)集資建房人對(duì)于房屋的不同要求從而保證規(guī)劃設(shè)計(jì)與國(guó)家相關(guān)政策一致，保證成本控制進(jìn)而實(shí)現(xiàn)以低房?jī)r(jià)分配給出資者？資金托管銀行會(huì)否因?yàn)閾?dān)心項(xiàng)目爛尾或發(fā)起人攜款逃跑而拒絕為集資建房人做監(jiān)管？此外，個(gè)人合作建房目前并無明晰的相關(guān)配套政策，如果在開發(fā)過程中引發(fā)經(jīng)濟(jì)和法律方面的糾紛，如何界定責(zé)任主體等。
羅煒煒指出，對(duì)于普通自住購(gòu)房者而言，參與集資建房不僅需要投入大量精力，在前期投入大量資金(往往高于同地段商品房首付)，而且需要相當(dāng)大的勇氣去迎接不可預(yù)知的問題。因此盡管從賬面上算，這種方式能節(jié)省大筆資金，但選擇這樣方式的人依然十分有限。而同樣的問題對(duì)于投資者而言更加不可逾越，除了精力和資金，時(shí)間周期長(zhǎng)、房屋面臨市場(chǎng)區(qū)別對(duì)待(集資建設(shè)的房屋是否會(huì)與商品房在價(jià)格上一視同仁)同樣也是不容忽視的問題，而這些問題在缺乏成功案例的情況下依然懸而未決。種種懸而未決的問題致使各地集資建房行為仍處于摸索階段，并且前景不容樂觀。
對(duì)于這一問題，羅煜表示贊同。他說，此次“金華模式”成功拿地打破了房地產(chǎn)商模式的壟斷，初步證明了個(gè)人建房的可操作性，一旦這種做法在未來成功，可以降低購(gòu)房成本，緩解本地區(qū)高房?jī)r(jià)的壓力，但是目前改變不了中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r?！敖鹑A模式”成功拿地對(duì)于其他城市集資建房只是一種參考，不可能完全依照此模式來復(fù)制，畢竟地域性、市場(chǎng)表現(xiàn)都有所不同。
“這種模式并不是各個(gè)城市均適用，尤其是大城市可能很難采取這種模式，因?yàn)樗罡镜囊粋€(gè)特點(diǎn)是土地需要完整的小塊分割并且獨(dú)立，同時(shí)單塊土地的房產(chǎn)同屬于一個(gè)個(gè)人所有，這對(duì)于大城市土地資源緊缺的現(xiàn)狀下是比較難實(shí)現(xiàn)的。”羅煜說。
其次，就是融資方面困難，目前參與合作建房者多是中等收入者，他們不可能籌集大量的資金，而未來的土地費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、小區(qū)配套費(fèi)(如場(chǎng)地綠化，外管網(wǎng))等公共設(shè)施的費(fèi)用也是非常大的，個(gè)人是否真的有能力承擔(dān)也是一個(gè)問題。此外，目前國(guó)家對(duì)于合作建房還沒有形成一套規(guī)范、完善的法律法規(guī)，而如果沒有政府的支持，很多操作也都將是竹籃打水，因此，“金華模式”的市場(chǎng)前景仍需進(jìn)一步觀察。本報(bào)記者:李佳鵬 實(shí)習(xí)生:陳圣莉 欒一飛
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