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樓市:將大力調(diào)節(jié)供需矛盾
新年伊始，房地產(chǎn)市場的各項(xiàng)新政都到了實(shí)施期。2009年年底頒布的一系列政策旨在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供需平衡，一方面是遏制房價過快上漲，抑制樓市中的投機(jī)性需求；另一方面是增加普通商品房的供給，加強(qiáng)保障房建設(shè)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，2010年，抑制投資投機(jī)性需求和高房價、加強(qiáng)市場供給是房地產(chǎn)政策的核心。
營業(yè)稅新政抑制投機(jī)
在諸多房地產(chǎn)新政中，對市場產(chǎn)生直接影響的當(dāng)屬營業(yè)稅政策的調(diào)整。2009年12月9日，國務(wù)院明確提出自2010年1月1日起營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止，以此打壓樓市中存在的大量投資投機(jī)需求。12月22日，營業(yè)稅細(xì)則出臺，明確了5年內(nèi)普通住宅將差額征收營業(yè)稅，非普通住宅全額征稅。5年（含）以上的，普通住宅免征，非普通住宅差額征收。
業(yè)內(nèi)人士表示，營業(yè)稅“兩年變五年”的政策變化反映出監(jiān)管層對投資投機(jī)需求的打壓，尤其是對于非普通住宅的征收力度加大，這與支持居民自住和改善型住房消費(fèi)的基調(diào)保持一致。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2009年全年北京市二手房成交量超過27.5萬套，已經(jīng)超過了2006至2008年三年的總和。其中，12月份北京二手房市場總成交量首次突破4萬套。
對于持續(xù)亢奮的二手房交易，營業(yè)稅的變化對市場的作用可謂立竿見影。美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，隨著營業(yè)稅細(xì)則出臺，北京市二手房成交量明顯下滑，從2009年12月23日開始日均成交僅為1086套，相比前22天日均1340套的成交量下跌了19%。由于政策調(diào)整使得非普通住宅的支出成本加大，5年內(nèi)高總價房源、超過140平米的房源大量集中過戶。23日以后的平均成交面積達(dá)到了99.4平米，相比前22天的平均95平米上漲了4.4平米。
2010年前三天的“假期行情”也印證了這一點(diǎn)。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，1月1日至1月3日，北京市二手房網(wǎng)上簽約套數(shù)僅63套，其中住宅58套。二手住宅成交量較2008年和2009年同期分別下降了70.7%和64.8%。
美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，由于政策的收緊，從2009年12月起部分投資者就開始看淡市場，一些二手房項(xiàng)目出現(xiàn)拋售現(xiàn)象。而且房地產(chǎn)新政從2010年1月起實(shí)施，使得市場需求明顯出現(xiàn)觀望。他指出，一季度歷來為樓市的成交淡季，2009年12月的集中成交已經(jīng)透支了市場，可以預(yù)計2010年一季度二手房交易將出現(xiàn)明顯下滑。同時，受政策的影響，高端房源將會在2010年出現(xiàn)明顯調(diào)整，高價房成交將受到明顯遏制。房源交易將集中在5年以上的普通房源，這使得均價會出現(xiàn)明顯下調(diào)。
政策重在調(diào)節(jié)供需
2009年部分城市土地價格飛速上漲，“面粉貴過面包”的現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)。開發(fā)商炒地、囤地被視為推高房價的重要因素。對此，2009年12月17日，財政部、國土部等五部委聯(lián)合發(fā)文，明確開發(fā)商以后拿地時，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%；分期繳納全部土地出讓價款期限，原則上不得超過一年。
這一政策被認(rèn)為是土地市場調(diào)控的開始。國金證券研究員曹旭特指出，此前全國各個城市對于分期繳納土地出讓價款及首付比例并沒有統(tǒng)一規(guī)定。但從2010年開始，全國都必須統(tǒng)一執(zhí)行這一土地政策。
除此之外，各地也紛紛推出房地產(chǎn)新政。北京市要求從2010年起將土地一級開發(fā)收回國有。上海市規(guī)定，2010年市民使用住房公積金貸款購買第二套普通自住房的，最高貸款限額從原先的80萬元減少到60萬元。
分析人士指出，目前的房地產(chǎn)新政主要是從市場供需兩端進(jìn)行調(diào)整，不再是單純抑制需求方。在國家出臺“國四條”后，相關(guān)細(xì)則陸續(xù)完善，未來各地方政府還將出臺地方調(diào)控政策。但是調(diào)控的成效，還要看地方政府的執(zhí)行力度。
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