物權(quán)法新草案中業(yè)主維權(quán)門檻降低、住宅用地使用權(quán)可自動續(xù)期等變化充分保障業(yè)主權(quán)益專家認為，住宅用地續(xù)期土地使用費涉及眾多住戶，對于交不起該費用的行為應(yīng)做詳細規(guī)定
[焦點關(guān)注]
日前，全國人大常委會對物權(quán)法草案進行了第四次審議。新草案在聽取原草案有關(guān)“小區(qū)道路、綠地及物業(yè)管理用房的歸屬問題合在一起規(guī)定太過籠統(tǒng)”的意見，對上述三者分別做了重新界定。同時認為會所因絕大多數(shù)作為獨立房屋由開發(fā)商出售或出租經(jīng)營，于是刪去了有關(guān)會所歸屬的規(guī)定。此外，對于廣大業(yè)主關(guān)心的車庫問題，新草案認為，原草案的規(guī)定基本可行，未做太大修改。
新草案還把業(yè)委會起訴需三分之二以上業(yè)主同意改為半數(shù)以上同意，同時增加了“業(yè)主可以自己的名義提起訴訟、申請仲裁”的規(guī)定，充分保障了業(yè)主權(quán)利。
對于建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的問題，新草案將原草案中有關(guān)“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)人需繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在期間屆滿前一年申請續(xù)期”改為可“自動續(xù)期”。同時還增加了續(xù)期后土地使用費的規(guī)定。
業(yè)內(nèi)專家普遍認為，這三點改變對廣大業(yè)主來說無疑是利好消息，但有些條款，如住宅續(xù)期后的土地使用費如何交納還需細化。
物業(yè)辦公用房若經(jīng)營收益歸業(yè)主
新規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示歸個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！薄败噹斓臍w屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有?！睂＜曳治觯弘m然新草案規(guī)定小區(qū)內(nèi)道路、綠地，除屬于城鎮(zhèn)公共道路、綠地外，歸業(yè)主共有，但業(yè)主也不能隨意改變這些道路、綠地的規(guī)劃，不能私蓋建筑等，即使業(yè)主委員會表決通過也不可行。
建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房規(guī)定屬業(yè)主共有，這就意味著業(yè)主享有經(jīng)營權(quán)。但目前物業(yè)服務(wù)用房一般為各物業(yè)公司辦公用房，如果對物業(yè)公司收取租金，這部分租金還需從業(yè)主繳納的物業(yè)費中扣取，所以新規(guī)定意義不大。不過，如果小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房在不影響居民正常生活、居住的前提下，拿出剩余部分對外經(jīng)營，那么按新規(guī)定收益應(yīng)歸全體業(yè)主。
起訴改半數(shù)業(yè)主同意實為折中辦法
新規(guī)定：“對侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對物業(yè)服務(wù)機構(gòu)等違反合同發(fā)生的爭議，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主或者占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義提起訴訟、申請仲裁；業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁?！睂＜曳治觯簩ⅰ叭种备臑椤斑^半數(shù)”等于大大降低了業(yè)主維權(quán)的門檻，相對第三次草案而言，第四次草案確實有一定進步。但對照目前正在執(zhí)行的《物業(yè)管理條例》，還是有一定倒退。因為目前執(zhí)行的《物業(yè)管理條例》規(guī)定只要有半數(shù)以上業(yè)主參與大會，且在參會業(yè)主中只要有半數(shù)以上通過就可以形成業(yè)主大會決議，當(dāng)然也包括以業(yè)主大會或業(yè)委會的名義起訴的決議。這相當(dāng)于只要有多于四分之一的業(yè)主同意就可以以業(yè)主大會或者業(yè)委會的名義起訴。
新草案規(guī)定單個業(yè)主可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁，但實際上，單個業(yè)主只能對自己的收益權(quán)份額進行主張，而不能對所有權(quán)進行主張。
住宅用地使用權(quán)自動續(xù)期簡化操作
新規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，“建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付土地使用費。續(xù)期的期限、土地使用費支付的標準，由國務(wù)院規(guī)定?！睂＜曳治觯鹤詣永m(xù)期使事情變得非常簡單，否則若提出申請，一幢公寓多戶居住，以誰的名義申請，意見不一致時怎么辦很難操作，但自動續(xù)期規(guī)避了這些問題。對于非住宅建設(shè)用地，一般包括商業(yè)、辦公、工業(yè)用地，地塊主體非常明確，其提出申請續(xù)期也非常容易操作。但對于一些帶底商的住宅樓，或商住兩用房，其續(xù)期方法沒有明確規(guī)定，還要具體說明。
對于“續(xù)期后的土地使用費、續(xù)期期限由國務(wù)院另行規(guī)定”的規(guī)定對商業(yè)、辦公、工業(yè)用地比較好操作，因為這些地塊主體本身是贏利性的，但若一幢公寓的某一住戶交不起土地使用費，該如何處理，應(yīng)該有具體說明。
本期做客專家：北京翰文律師事務(wù)所楊樹江律師、中國人民大學(xué)公共政策研究中心研究員舒可心
敏感話題
“車庫物權(quán)可約定有待商榷”
專家認為，開發(fā)商本不具有車庫合法初始權(quán)利，“約定”對其有利修改后的物權(quán)法草案對于車庫歸屬做了界定：有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有。
“‘物權(quán)可以約定’的制度有待商榷”，舒可心認為對于車庫這類建筑，在開發(fā)商沒有初始物權(quán)及單個房屋買受人不具有共有財產(chǎn)全部權(quán)利主體地位的情況下，這個約定無法實現(xiàn)。因此，在舒可心看來，物權(quán)法草案的設(shè)計，實際上是允許開發(fā)商把其本身并不具有合法初始權(quán)利的車庫，以‘約定’的形式確定物權(quán)。
據(jù)北京富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理王志剛介紹，目前購房合同附件中對計入公攤面積的部分通常會做出明確規(guī)定，一般開發(fā)商不會把車庫面積計入公攤，而是自行經(jīng)營，那么車庫的產(chǎn)權(quán)也就歸開發(fā)商所有。(記者 張宏強)
|
