四、 應(yīng)對和化解我國金融地產(chǎn)風(fēng)險的對策建議
次貸新風(fēng)暴讓我們再次領(lǐng)略到其凸顯出來的現(xiàn)代金融風(fēng)險的本質(zhì)、影響及其所應(yīng)采取全新風(fēng)險控制對策的重要性。目前全球經(jīng)濟(jì)和中國經(jīng)濟(jì)正面臨一個深刻的調(diào)整周期，我們面臨的將是更持久的金融風(fēng)險考驗，因此必須未雨綢繆，在牢牢控制本國金融命脈的前提下，通過透明完善的制度安排確保國家金融房地產(chǎn)體系安全。
（一）力求房地產(chǎn)與金融 “雙穩(wěn)”，維護(hù)國家經(jīng)濟(jì)金融安全
房市動蕩與金融動蕩形成相互強(qiáng)化的惡性循環(huán)，房地產(chǎn)與金融一定要“雙穩(wěn)”，才能維護(hù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的全局。
首先，必須關(guān)注中國式次貸的隱憂。房地產(chǎn)貸款是我國銀行的重要資產(chǎn)之一，其貸款質(zhì)量將對銀行業(yè)的盈利和風(fēng)險狀況產(chǎn)生深刻影響。盡管我國當(dāng)前并沒有典型的住房次級貸款市場，但中國住房按揭貸款風(fēng)險并不低：我國房地產(chǎn)貸款增長快、規(guī)模大；房地產(chǎn)信貸中也存在著一些“假按揭貸款”、“自我證明貸款”和“零首付貸款”；住房貸款證券化已開閘試航，一些創(chuàng)新類信貸產(chǎn)品如“加按揭”、“轉(zhuǎn)按揭”、“循環(huán)貸”、“氣球貸”和房屋“凈值”貸款等不斷面市。
此外，我國住房發(fā)展處于高速發(fā)展時期， 80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，而個人通過按揭貸款買房的人，占全部購房總數(shù)的比例高達(dá)90%，這意味著房地產(chǎn)市場的絕大部分風(fēng)險系在金融機(jī)構(gòu)身上。如果以7月底人民幣貸款余額29萬多億元，住房作為抵押物的貸款所占比重為50%估算，那么就有14萬億元以上的貸款處于房價下降的風(fēng)險中。我國個人住房按揭貸款以及房地產(chǎn)金融市場面臨的風(fēng)險不可小視，必須警惕由此引發(fā)的金融資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險，建立應(yīng)急機(jī)制，對存在的結(jié)構(gòu)性問題防微杜漸。
其次，必須關(guān)注房地產(chǎn)價格風(fēng)險。國家統(tǒng)計局8月份國房景氣指數(shù)顯示，101.78點的指數(shù)環(huán)比同比去年回落2.70點。這已是國房景氣指數(shù)環(huán)比第9個月下滑，之所以出現(xiàn)下滑趨勢是因為：
個人住房抵押貸款有其獨特的特點，其抵押品的價值與貸款發(fā)放量一定程度上存在正相關(guān)關(guān)系。自去年第四季度信貸收縮以來,金融政策的“垂直打擊”使得地產(chǎn)商舉步維艱,面臨資金困局,這是行業(yè)景氣度下降的主要因素,而同時,房地產(chǎn)市場因之前漲幅過度,透支了行業(yè)景氣度,故導(dǎo)致在資金困窘的情況下市場銷售也開始出現(xiàn)“價量齊跌”的局面。因此，必須進(jìn)一步密切關(guān)注房地產(chǎn)市場走勢，防止房地產(chǎn)市場大幅震蕩，重視保護(hù)住房信貸市場個體消費(fèi)者的利益是保障房地產(chǎn)市場需求，防止市場進(jìn)入惡性循環(huán)的重要措施。
（二）標(biāo)本兼治，構(gòu)建科學(xué)合理的中國房地產(chǎn)金融體系和住房消費(fèi)模式
短期來看，要科學(xué)評估和防范房地產(chǎn)市場對金融體系產(chǎn)生的潛在風(fēng)險。深入調(diào)查研究房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈、交易量和開發(fā)投資方面的情況，密切關(guān)注并及時分析房地產(chǎn)市場走勢，穩(wěn)定和調(diào)整調(diào)控政策，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)預(yù)期。
中長期來看，要在房地產(chǎn)政策與住房政策之間把握平衡，積極推進(jìn)政策性金融。房地產(chǎn)政策是經(jīng)濟(jì)政策，主要著眼于市場效率；住房政策則是社會公共政策，更注重社會福利和社會公平，要保障國民基本的住房需求。
因此從防范房地產(chǎn)泡沫的角度出發(fā)，我國必須對土地金融、商業(yè)房產(chǎn)金融、住宅金融統(tǒng)籌考慮，建立住房政策性金融和商業(yè)性金融相結(jié)合的體制，國家現(xiàn)在可以考慮建立政策性的住房金融機(jī)構(gòu)。所以，我國特別需要政策性的住房金融機(jī)構(gòu)，通過政策性金融彌補(bǔ)金融市場外的市場失靈和金融市場固有的不完備性。日本有住宅金融公庫，新加坡有中央公積金局，德國有住房儲蓄銀行，美國有兩“房”（盡管兩“房”由于盲目膨脹和疏于監(jiān)管而出現(xiàn)重大危機(jī)，但是其推動公共住房福利和房屋自有率的經(jīng)驗還是值得借鑒的）。雖然我國仿效新加坡實行了住房公積金制度，但目前存在的問題還不少，今后要改革住房公積金制度，綜合運(yùn)用財政政策、金融政策、住房政策鼓勵住房儲蓄，設(shè)立專業(yè)的住房金融機(jī)構(gòu)，適度發(fā)展購房保障。
（三）建立有效的金融風(fēng)險監(jiān)管框架，推進(jìn)金融體系的結(jié)構(gòu)性變革
防范危機(jī)最好的辦法是加強(qiáng)危機(jī)管理，完善金融體制建設(shè)和金融監(jiān)管改革，及早地主動地進(jìn)行調(diào)整。在遠(yuǎn)近結(jié)合、標(biāo)本兼治的原則指導(dǎo)下，建立涵蓋制度監(jiān)管、市場監(jiān)管、全程監(jiān)管、協(xié)同監(jiān)管等形式的監(jiān)管框架，承擔(dān)維持金融穩(wěn)定的重任。
國家金融監(jiān)管的框架目標(biāo)是致力于建立符合現(xiàn)代金融風(fēng)險特征的金融監(jiān)管結(jié)構(gòu)、提供監(jiān)管的系統(tǒng)性、科學(xué)性和有效性。隨著市場發(fā)展變化，金融監(jiān)管的不斷調(diào)整和市場規(guī)則的不斷完善將成為一種常態(tài)。監(jiān)管體系有必要從過去強(qiáng)調(diào)針對機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管的模式向功能監(jiān)管模式過渡，即對各類金融機(jī)構(gòu)的同類型的業(yè)務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)管和統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)管，以減少監(jiān)管盲區(qū)，提高監(jiān)管效率。同時監(jiān)管者在事前的監(jiān)管中，應(yīng)當(dāng)對創(chuàng)新產(chǎn)品有更深入的研究，并在此基礎(chǔ)上形成有效的產(chǎn)品風(fēng)險評估，尤其是對可能引起系統(tǒng)風(fēng)險性的產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)將其相應(yīng)的監(jiān)管環(huán)節(jié)前移，深入分析評估金融產(chǎn)品可能給監(jiān)管體系帶來的隱患。
（四）信用為本，完善國家征信體系建設(shè)，從根本上化解金融風(fēng)險
信用危機(jī)是最大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。本質(zhì)上來講，次貸風(fēng)暴不斷升級的根源凸顯的是美國出現(xiàn)了整體性的信用垮塌。他律不如自律，必須盡快建立以個人信用為基礎(chǔ)、企業(yè)信用為核心、政府信用為保障的國家征信體系，從源頭上杜絕風(fēng)險的滋生。
在個體信用層面，目前大型商業(yè)銀行都?xì)w國家所有,使信貸變?yōu)閭€人和國家之間的信用關(guān)系,不僅容易導(dǎo)致呆壞賬,還會將政府陷入一般信用關(guān)系中,加大監(jiān)管成本。因此,中國應(yīng)該規(guī)范和發(fā)展最基本的私人之間的產(chǎn)權(quán)和信用關(guān)系。
在企業(yè)層面，今后應(yīng)該在金融體系的制度設(shè)計、政策制定、機(jī)制構(gòu)建等方面將信用建設(shè)擺在首要位置上，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部治理和負(fù)債規(guī)模的控制機(jī)制，完善擔(dān)保和抵押制度，建立嚴(yán)格的法律體系和懲戒機(jī)制，控制各個環(huán)節(jié)的道德風(fēng)險
在國家層面，當(dāng)前混亂的國際金融市場形勢下，僅僅依靠市場監(jiān)管和內(nèi)部嚴(yán)控也是不夠的，應(yīng)建立一個國家乃至全球信用檔案，全球所有較大的信貸活動都應(yīng)記錄在案以便追蹤風(fēng)險。（國家信息中心預(yù)測部世界經(jīng)濟(jì)研究室 張茉楠）
|
