近年來(lái)，土地出讓方式在土地市場(chǎng)各利益方的博弈中不斷變革，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也產(chǎn)生著深刻影響。
箭在弦上
國(guó)土資源部將于本周五公布今年全國(guó)土地供應(yīng)計(jì)劃，上報(bào)了供地計(jì)劃的城市也將恢復(fù)土地供應(yīng)。但是在出讓制度方面，革新仍在醞釀階段。最新的消息是，國(guó)土部已經(jīng)聯(lián)合發(fā)改委、住建部等形成了初步的草案，并在容易產(chǎn)生“地王”的一、二線城市進(jìn)行試點(diǎn)，新政或于7月出臺(tái)。
回想2004年國(guó)土部發(fā)出著名的“71號(hào)文件”，以當(dāng)年的8月31日為限，此后全國(guó)一律實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性土地“招拍掛”出讓。這個(gè)被開(kāi)發(fā)商稱(chēng)為“大限”的日子是土地供應(yīng)方式變革的重大轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從此，土地市場(chǎng)各利益方的博弈逐漸增強(qiáng)。6年來(lái)，“招拍掛”制度一定程度上營(yíng)造了一個(gè)公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，但同時(shí)也發(fā)現(xiàn)，在各城市選擇“價(jià)高者得地”后，得到的卻是地王涌現(xiàn)、地價(jià)飆升，并且導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上行壓力。
“地王的出現(xiàn)正是市場(chǎng)博弈的結(jié)果，而地價(jià)飆升背后卻是制度性尷尬?！币拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部高級(jí)研究員回建強(qiáng)指出，政府現(xiàn)在最需要破解土地公平轉(zhuǎn)讓與地價(jià)飆升之間的矛盾。
眼下，業(yè)內(nèi)也在呼吁進(jìn)行土地招拍掛制度改革。根據(jù)國(guó)土資源部上月提出的思路，招拍掛制度依然得到肯定，只是接下來(lái)要著重完善被各地實(shí)行較少的招標(biāo)制度，增加招標(biāo)在土地出讓中的份額，以改變價(jià)高者得的游戲規(guī)則。與此同時(shí)，一些城市已經(jīng)開(kāi)始了探索，如上海采取了類(lèi)似于香港“勾地制”的“預(yù)申請(qǐng)”模式、甚至將在5月試行招標(biāo)出讓?zhuān)本﹦t嘗試了讓開(kāi)發(fā)商們一次性報(bào)價(jià)的“暗標(biāo)”形式。
公平與效率
不過(guò)，對(duì)于推行土地出讓制度改革，業(yè)內(nèi)依然抱有顧慮。就拿招標(biāo)來(lái)說(shuō)，一方面是增加評(píng)判監(jiān)管等環(huán)節(jié)，流程較長(zhǎng)，成本也不低，土地供應(yīng)效率卻降低；另一方面，招標(biāo)的公正透明度也可能受到質(zhì)疑，一些評(píng)判環(huán)節(jié)存在尋租行為并非沒(méi)有可能。此外，土地雖然不再價(jià)高者得，但并不意味著今后賣(mài)的房子就不是高價(jià)房，畢竟房?jī)r(jià)與市場(chǎng)發(fā)展的“互動(dòng)”更為“夸張”。
從目前的業(yè)內(nèi)呼聲來(lái)看，普遍認(rèn)同應(yīng)結(jié)合城市總體規(guī)劃及發(fā)展的實(shí)際情況，除商辦用地出讓可繼續(xù)遵循價(jià)高者得的原則外，住宅用地出讓一定要把“價(jià)格定生死”的模式改為“多點(diǎn)定勝負(fù)”的模式。記者了解下來(lái)，大致有兩種建議，一是采取招標(biāo)和競(jìng)價(jià)相結(jié)合的方式，二是采取每個(gè)競(jìng)標(biāo)者只報(bào)一次價(jià)格的“一口價(jià)”方式。而且，甚至有人提出，無(wú)論是招投標(biāo)，還是“一口價(jià)”，基本還是出價(jià)高的占優(yōu)勢(shì)，不如讓開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)時(shí)不報(bào)地價(jià)報(bào)房?jī)r(jià)，來(lái)個(gè)“未來(lái)房?jī)r(jià)低者得地”。
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹此前在上海接受本報(bào)記者專(zhuān)訪時(shí)就很認(rèn)可第二種方式，“在北京這叫作‘一翻一瞪眼’，在土地出讓當(dāng)天，政府可以把過(guò)了資格審核關(guān)的開(kāi)發(fā)商召集在一起，每家填個(gè)價(jià)格，當(dāng)場(chǎng)翻開(kāi)，避免現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)中的爭(zhēng)強(qiáng)好勝。而且如果真要控制地價(jià)，那就看誰(shuí)的報(bào)價(jià)離底價(jià)最接近?！?/p>
不過(guò)，目前業(yè)內(nèi)還擔(dān)心的是，中央有心控制地價(jià)不難，但改變地價(jià)推高房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀會(huì)觸及地方政府的深層次利益，這一點(diǎn)恐怕難度很大。記者 李和裕
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