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2013年11月08日18:01 | 中國(guó)發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號(hào)：T|T

對(duì)于那一時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，曾多次參與國(guó)家房改政策的研究和制定、國(guó)家房改方案的主要起草人之一顧云昌有著更多的感受，他目前的身份是建設(shè)部住房政策專家委員會(huì)副主任、中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)。

顧云昌說，福利分房年代建房難，分房更難。為什么進(jìn)行房改，因?yàn)樵瓉淼淖》恐贫纫呀?jīng)嚴(yán)重阻礙了中國(guó)住房的解決。有一個(gè)數(shù)據(jù)，解放初期我們?nèi)司》烤幼∶娣e是4.5平方米，但到了1978年我們?nèi)司》烤幼∶娣e卻只有3.6平方米，反而下降了。這其中雖然有城市人口增加的問題，但主要還是建設(shè)速度跟不上，同時(shí)僅僅依靠國(guó)家財(cái)力解決問題是不行的。

據(jù)他回憶，從上世紀(jì)80年代初就已開始討論住宅的屬性問題，有關(guān)它到底是商品還是福利品，討論了好幾年，一些大的經(jīng)濟(jì)學(xué)家都參加了討論。在討論基礎(chǔ)上得出了一個(gè)結(jié)論：即住宅必須走商品化道路，但商品化道路怎么走，各方分歧意見很大。

當(dāng)時(shí)房改大概有這樣兩種思路：一種思路是以租金改革為起點(diǎn)，因?yàn)樽饨鹛?，必須改革低租金，如何改革低租金，舉行了很多次研討會(huì)。1987年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的煙臺(tái)、蚌埠等城市的方案就是以租金改革為重點(diǎn)，試圖通過租金改革促使我們住房制度的改革。但提高租金問題也隨之而來，當(dāng)時(shí)老百姓的收入很低，支付不了怎么辦，那么就要增加補(bǔ)貼。提高多少租金，增加多少補(bǔ)貼，這在當(dāng)時(shí)進(jìn)行了很長(zhǎng)時(shí)間的討論，幾輪之后方案才最終定下來，里面的過程非常復(fù)雜。

第二種思路是不以租金改革為主，而是以住房產(chǎn)權(quán)制度改革為重點(diǎn)，以出售公房為重點(diǎn)。當(dāng)時(shí)借鑒了新加坡、英國(guó)等國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，幾代領(lǐng)導(dǎo)人都非常重視。

“不僅中國(guó)改革開放的總設(shè)計(jì)師是鄧小平，中國(guó)房地產(chǎn)改革的總設(shè)計(jì)師也是鄧小平。”顧云昌說，實(shí)際上我們房改方案最終的實(shí)現(xiàn)都是按照鄧小平1980年關(guān)于住房和建筑問題的講話來做的，他在1978年就說，要?jiǎng)訂T個(gè)人手里的錢解決住房問題，個(gè)人建房可以，買房也可以。到了1980年的時(shí)候他說，要鼓勵(lì)大家買房，新房可以賣，舊房也可以賣。可以一次付款，也可以分期付款，對(duì)于低收入者給予補(bǔ)貼、抵押貸款等。這實(shí)際上把我們房地產(chǎn)住房分配體制進(jìn)行了徹底改革，即原來是住房實(shí)物分配，后來則是住房貨幣化分配。

住房商品化時(shí)代：首付20萬，住上87平方米大兩居

有關(guān)房改的這一指導(dǎo)思想，在時(shí)隔18年后終于變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。1998年，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，該文件明確提出：從1998年下半年開始，停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。通知還要求，停止住房實(shí)物分配后，新建經(jīng)濟(jì)適用房原則上只售不租，同時(shí)要全面推行和不斷完善住房公積金制度。這標(biāo)志著中國(guó)實(shí)行了40多年的福利分房制度從政策上退出歷史舞臺(tái)：

中國(guó)進(jìn)入了住房商品化、社會(huì)化時(shí)代。

“我是2000年以后才參加工作的，沒資格參加福利分房。不過政策改變后，我有了更多的選擇?！痹诮鹑跈C(jī)構(gòu)工作的吳先生與妻子2007年初購買了一套位于北京西四環(huán)附近的兩居室，87平方米，首付20多萬，每個(gè)月還銀行貸款3000多元，對(duì)于這對(duì)小兩口來說還算可以負(fù)擔(dān)。

“房子雖然不大，但比起我爸媽他們單位分的房子，戶型、小區(qū)、物業(yè)都好了不知道多少倍！工作4年攢夠了首付，目前我們兩個(gè)每月收入在1萬多元，還完房貸還能有不少用來生活、投資和儲(chǔ)蓄，我覺得我們并不是別人口中說的"房奴"?！眳窍壬吲d地說。

在北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)看來，福利分房制度的打破使城鎮(zhèn)居民對(duì)住房有了更多選擇余地。在福利分房制度下，職工獲得住房的主要途徑是單位按職級(jí)、工齡等因素分配的公房，這使得城鎮(zhèn)居民在職業(yè)的選擇以及再選擇上面臨極大的束縛。而市場(chǎng)化改革則使居民打破了這種束縛。

城鎮(zhèn)住房的市場(chǎng)化改革極大地催生了住房金融業(yè)務(wù)，特別是住房抵押貸款市場(chǎng)的迅速發(fā)展。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年整年全國(guó)金融機(jī)構(gòu)個(gè)貸(不包括個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款)余額達(dá)到32000多億元，其中個(gè)人住房按揭貸款達(dá)到27000多億元，按此計(jì)算個(gè)人住房按揭貸款占整個(gè)個(gè)人貸款的80%以上。

與此同時(shí)，城鎮(zhèn)居民住房水平也得到顯著提高。2006年，全國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到27.1平方米。在住房數(shù)量增長(zhǎng)的同時(shí)，居住質(zhì)量明顯提高，住房功能不斷改善。

房改可謂是個(gè)潘多拉魔盒，帶來了房市繁榮、居住改善，也帶來了房?jī)r(jià)扶搖直上。

21世紀(jì)的頭三年，全國(guó)房?jī)r(jià)年漲幅還在百分之三四，可到了2004年以后，房?jī)r(jià)猶如坐上了火箭，一飛沖天，上海、杭州、南京等熱點(diǎn)城市的部分房?jī)r(jià)甚至在短短一年內(nèi)翻一番。同時(shí)，各地“地王”也紛紛登場(chǎng)。

一批投資、投機(jī)人士也從中嘗到了甜頭，獲利頗豐。在北京某商業(yè)銀行工作的胡女士，熟識(shí)她的人都由衷贊嘆她的眼光。從90年代末開始，她就開始把買房作為投資了，現(xiàn)在，她已經(jīng)擁有兩套別墅、一套高檔住宅了。但胡女士堅(jiān)決否認(rèn)自己是炒房者：“一開始，并沒想著投資，只是買了一套70多平米的房子自己住。后來慢慢發(fā)現(xiàn)自己住的這套房子價(jià)格漲了不少，和老公一商量，覺得北京的房?jī)r(jià)應(yīng)該還能漲，我們狠下心把所有積蓄拿出來還借了點(diǎn)債，又買了一套。果然不出一年，那套房子總價(jià)就漲了十幾萬。就這樣，我們開始把買房子當(dāng)成一種投資。我們不是炒房，應(yīng)該說北京這些年飛漲的房?jī)r(jià)和當(dāng)時(shí)投資的勇氣給我們帶來了財(cái)富?！?/p>

這期間有關(guān)房地產(chǎn)泡沫是否存在展開了一系列的激烈爭(zhēng)論，有人甚至認(rèn)為中國(guó)樓市很可能會(huì)重蹈當(dāng)年海南、北海等地的情形。在爭(zhēng)論尚未平息之際，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策也接踵而至，2005年3月至2006年間，“國(guó)八條”(《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施》)、“國(guó)六條”(《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》)、“國(guó)十五條”(《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》)以及二套房首付比例提高、“限外令”、加息等政策紛紛出臺(tái)。

在國(guó)家“組合拳”政策效應(yīng)下，樓市開始出現(xiàn)積極變化，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落之勢(shì)。但進(jìn)入2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛漸濃，成交量持續(xù)低迷。有關(guān)樓市是否出現(xiàn)“拐點(diǎn)”、政府應(yīng)否救市等又成為熱門話題。

盡管爭(zhēng)論聲不斷，樓市走勢(shì)尚不明朗，但專家認(rèn)為，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，避免房?jī)r(jià)的大起大落應(yīng)該是國(guó)家的主基調(diào)。部分城市樓市出現(xiàn)調(diào)整不應(yīng)該看作是不好，而應(yīng)該看作是一種理性的回歸，是向好的、健康的方面發(fā)展的趨勢(shì)。在這一過程中，我們要力爭(zhēng)做到“雙防”，既要防止房?jī)r(jià)快速反彈，也要防止房?jī)r(jià)大幅下跌。

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