往年4月是供銷(xiāo)旺季，而今年北京住宅市場(chǎng)則呈現(xiàn)出價(jià)漲量跌、有價(jià)無(wú)市、小戶(hù)型難求等局面4月份的京城樓市，沒(méi)有此前開(kāi)發(fā)商想象中的熱銷(xiāo)場(chǎng)面，沒(méi)有預(yù)計(jì)中新老樓盤(pán)齊放量的景象，整個(gè)樓市彌漫著平淡的味道。
然而，在平淡的樓市表面下其實(shí)滾動(dòng)著各種錯(cuò)亂的關(guān)系。4月前半月，北京住宅銷(xiāo)售量?jī)H為去年同期的60%左右，而價(jià)格卻始終處于高位。細(xì)細(xì)體味，錯(cuò)位可謂是四月樓市的最集中體現(xiàn)，而這樣的體現(xiàn)來(lái)源于市場(chǎng)客觀(guān)因素之間形成的不協(xié)調(diào)，比如供求關(guān)系、價(jià)格體系及供需雙方心態(tài)等等。
錯(cuò)位1 簽約量降VS存量未減
按照多年來(lái)傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售習(xí)慣，每年的4月是北京樓市放量和銷(xiāo)售的首個(gè)高峰期，樓市也由此開(kāi)始進(jìn)入了銷(xiāo)售旺季。然而，今年卻大不同了。
進(jìn)入4月份以來(lái)，北京日均期房簽約僅為307套，相比去年4月份日均期房成交量達(dá)到500套以上的現(xiàn)實(shí)，今年4月的期房銷(xiāo)售量?jī)H為去年同期的60%.顯然，這也將使4月難以成為年度日銷(xiāo)售最多的月份。
同時(shí)，來(lái)自北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至4月17日，北京在售期房和現(xiàn)房達(dá)到98364套，而這個(gè)數(shù)量與去年12月底110491套的住宅量相近，按照目前的銷(xiāo)售速度，即使沒(méi)有新的項(xiàng)目入市，現(xiàn)有近10萬(wàn)套的存量，也足夠維持今年一整年的銷(xiāo)售。
或許這樣的開(kāi)端，注定了4月京城樓市各種組成因素發(fā)生強(qiáng)烈的變化。供需之間關(guān)系的反向錯(cuò)位成了今年4月北京樓市典型體現(xiàn)之一。
錯(cuò)位2 價(jià)格高漲VS銷(xiāo)量銳減價(jià)格和銷(xiāo)售量之間的背離
對(duì)4月樓市來(lái)說(shuō)則是最具有殺傷力的。購(gòu)買(mǎi)力的下降和銷(xiāo)售價(jià)格的持續(xù)高位上漲成為4月樓市最不和諧的表現(xiàn)。雖然銷(xiāo)售量?jī)H達(dá)到去年同期的60%，而價(jià)格上漲的速度則已經(jīng)超過(guò)了去年同期的10%左右。
國(guó)家發(fā)改委剛剛公布的數(shù)據(jù)再次見(jiàn)證了北京房?jī)r(jià)飆升。據(jù)其公布的70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)顯示，今年一季度北京樓市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.7%，持續(xù)高于全國(guó)的平均幅度。來(lái)自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，4月上半月，京城新開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的11個(gè)項(xiàng)目中，售價(jià)低于8000元/平米的只有3個(gè)，且全部位于房山、昌平等遠(yuǎn)郊區(qū)域，銷(xiāo)售價(jià)格最低的為位于房山區(qū)燕化星城東側(cè)的綠城百合公寓，為4380元/平米。即使是其他在售的老項(xiàng)目后期，其銷(xiāo)售價(jià)格也紛紛進(jìn)入了快速上漲的通道，比如位于雙井橋的富力城4月18日前銷(xiāo)售均價(jià)為17000元/平米，而18日后則驟增至19000元/平米了。
錯(cuò)位3 開(kāi)發(fā)商漲價(jià)VS購(gòu)房者觀(guān)望
雖然每次開(kāi)發(fā)商為其項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲都找了充足的理由，但其在銷(xiāo)售量急劇下降的同時(shí)，還反其道而行持續(xù)上調(diào)價(jià)格，這進(jìn)一步折射出開(kāi)發(fā)商目前的心態(tài)：在價(jià)格壓力和銷(xiāo)售壓力的雙重重壓下，力挺房?jī)r(jià)是想保持住目前這個(gè)既成的高價(jià)位市場(chǎng)。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，京城樓市出現(xiàn)了無(wú)序快速上漲的局面，尤其是有些熱點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)商房?jī)r(jià)追漲風(fēng)氣甚重。比如，亞奧區(qū)域的房?jī)r(jià)多數(shù)接近18000元/平米，區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)商樂(lè)觀(guān)地認(rèn)為到6月份銷(xiāo)售價(jià)格突破20000元/平米大關(guān)，甚至很有可能達(dá)到25000元/平米。
記者發(fā)現(xiàn)，目前包括朝青板塊、百子灣板塊、上清板塊在內(nèi)的住宅售價(jià)基本上都已超過(guò)每平米1萬(wàn)元。購(gòu)房者和投資客在面對(duì)目前高位房?jī)r(jià)的壓力下，已經(jīng)有不少人表示無(wú)法承受或者不認(rèn)可這個(gè)暫時(shí)的價(jià)格體系。央行發(fā)布的調(diào)查結(jié)果，也進(jìn)一步證實(shí)了目前北京住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售減弱的趨勢(shì)。目前央行公布今年第一季度調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，居民的購(gòu)房意愿有所回落，回答未來(lái)3個(gè)月有購(gòu)房打算的居民比例，從上季度的17.5%降至16.5%.觀(guān)望情緒再次濃重的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者對(duì)價(jià)格認(rèn)同的錯(cuò)位表現(xiàn)得淋漓盡致。
4月的京城樓市給人更多的感覺(jué)是混亂和擁擠，各種樓市表現(xiàn)因素和各種角色人群，都在這個(gè)錯(cuò)位因素組成的樓市起伏不定。
◎異象1 高價(jià)大戶(hù)型銷(xiāo)售冷清
有調(diào)查稱(chēng)，3月份起七成單價(jià)萬(wàn)元以上的樓盤(pán)銷(xiāo)量為零“從3月份到現(xiàn)在，我一套房子也沒(méi)賣(mài)出去！”本周三，宋曉文嘆了口氣對(duì)記者說(shuō)。
宋曉文是北京東部某高檔樓盤(pán)的一位銷(xiāo)售員，其所在項(xiàng)目以160平米以上的大戶(hù)型住宅為主，現(xiàn)在的售價(jià)約為14000元/平米?！半m然銷(xiāo)售量不是很大，但從開(kāi)盤(pán)以來(lái)，老板還是再次將售價(jià)提高了500元/平米，但我已經(jīng)明顯感覺(jué)到銷(xiāo)售吃力了?！彼螘晕氖状胃惺艿竭@種來(lái)自樓市的冷清。
［現(xiàn)象］
銷(xiāo)售員1個(gè)半月沒(méi)賣(mài)出1套房
從3月以來(lái)沒(méi)賣(mài)出一套房的業(yè)績(jī)讓已有3年銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)的宋曉文“不能接受”。宋曉文是從去年3月份到這個(gè)樓盤(pán)從事銷(xiāo)售工作的。樓盤(pán)位于東四環(huán)附近，當(dāng)時(shí)的精裝修售價(jià)為9000元/平米，推出的戶(hù)型也集中在90平米左右，“買(mǎi)房的人相當(dāng)多，當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售員之間很少出現(xiàn)爭(zhēng)搶客戶(hù)的局面，每個(gè)銷(xiāo)售員一個(gè)月內(nèi)基本可以銷(xiāo)售3套左右，一個(gè)月下來(lái)整個(gè)項(xiàng)目可以售出約40套房。
今年春節(jié)過(guò)后，該樓盤(pán)開(kāi)始銷(xiāo)售160平米以上的大戶(hù)型，價(jià)格也提升到13000元/平米，每套房的總價(jià)達(dá)到了200萬(wàn)元左右。從這個(gè)時(shí)候開(kāi)始，宋曉文就感覺(jué)到銷(xiāo)售有些吃力。
本周三，記者在宋曉文所在的售樓處看到，偌大的售樓處冷冷清清，宋曉文在看雜志，其他幾個(gè)售樓員則在閑坐聊天。“按照往年的經(jīng)驗(yàn)，3月份起售樓處就開(kāi)始熱鬧，大批購(gòu)房者會(huì)來(lái)看沙盤(pán)，而今年，到現(xiàn)在都快4月底了還沒(méi)有什么起色。”宋曉文說(shuō)，一個(gè)半月都沒(méi)有賣(mài)出一套房讓她感到很沮喪，但在這個(gè)售樓處，和她一樣“沒(méi)開(kāi)張”的售樓員占到了一半。
單價(jià)超14000元樓盤(pán)嚴(yán)重滯銷(xiāo)據(jù)
宋曉文打聽(tīng)，其他以大戶(hù)型為主的高檔樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況也不好，尤其是售價(jià)超過(guò)14000元/平米的大戶(hù)型樓盤(pán)幾乎都是一片冷清。“銷(xiāo)售人員以提成為主的，一個(gè)月不開(kāi)張就相當(dāng)于下崗?！彼螘晕目嘈χf(shuō)，按照此前的京城樓市局面，遇到這樣的情況業(yè)務(wù)員早換樓盤(pán)了，“但是現(xiàn)在高檔大戶(hù)型樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況都基本相似，不是我不想換樓盤(pán)，而是沒(méi)有樓盤(pán)可換?！庇浾咦咴L(fǎng)了朝陽(yáng)區(qū)多個(gè)高檔大戶(hù)型為主的項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，不少售樓處都冷冷清清，很少有購(gòu)房者進(jìn)行咨詢(xún)。而進(jìn)入4月份之后，售價(jià)超過(guò)14000元/平米的高檔大戶(hù)型項(xiàng)目更是出現(xiàn)了嚴(yán)重滯銷(xiāo)的局面。比如，去年11月開(kāi)盤(pán)，售價(jià)達(dá)到14500元/平米的華源冠軍城二期以160平方米左右的三居為主，截至目前僅銷(xiāo)售了12套；均價(jià)23000元/平米的US聯(lián)邦公寓，主力戶(hù)型集中在160平米以上，4月以來(lái)銷(xiāo)售也不理想。而據(jù)《樓市》市場(chǎng)研究部所做的一組調(diào)查顯示，從3月開(kāi)始，北京單價(jià)萬(wàn)元以上的高檔住宅銷(xiāo)量整體狂跌，其中七成以上的樓盤(pán)銷(xiāo)量為零套。
新盤(pán)下調(diào)1500元，“跳水”開(kāi)盤(pán)宋曉文說(shuō)，她們老板現(xiàn)在對(duì)于這樣的市場(chǎng)情況也束手無(wú)策?！袄习宓南敕ㄊ强缚富蛟S能夠堅(jiān)持過(guò)去，但他給銷(xiāo)售總監(jiān)壓任務(wù)，要求他這個(gè)月帶領(lǐng)我們銷(xiāo)售掉25套房子?！辈贿^(guò)，宋曉文發(fā)現(xiàn)，近日個(gè)別區(qū)域的高檔住宅樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)時(shí)價(jià)格有所“回歸”。她說(shuō)，這或許是房?jī)r(jià)開(kāi)始回歸理性的開(kāi)端。比如，朝陽(yáng)北路某項(xiàng)目以12500元/平米開(kāi)盤(pán)，而此前其宣傳的開(kāi)盤(pán)價(jià)為14000元左右。
而記者日前從知情人士處得知，宋曉文所在的樓盤(pán)，三期開(kāi)盤(pán)價(jià)也將調(diào)整為12500元/平米，原因是“整個(gè)高檔住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售不佳，老板又要求今年清盤(pán)，所以希望通過(guò)調(diào)整價(jià)格促進(jìn)銷(xiāo)量?！?/p>
［探因］
高房?jī)r(jià)令買(mǎi)家暫緩購(gòu)房計(jì)劃“我對(duì)自己的銷(xiāo)售技巧很有信心，但銷(xiāo)售吃力主要是購(gòu)買(mǎi)人群減少了，客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)心態(tài)發(fā)生了變化。”宋曉文感觸最深的就是，現(xiàn)在的買(mǎi)房人，尤其是高檔住宅買(mǎi)家關(guān)心的焦點(diǎn)已經(jīng)從“房屋是否能增值”轉(zhuǎn)到“房屋是否能保值了”。
本來(lái)在3月份宋曉文有可能賣(mài)出一套房子的。當(dāng)時(shí)一位準(zhǔn)備“二次置業(yè)”的購(gòu)房者看中了162平米的三居，售價(jià)為13200元/平米。但4月初她再次致電該客戶(hù)詢(xún)問(wèn)是否購(gòu)買(mǎi)時(shí)，對(duì)方告訴她，經(jīng)過(guò)和丈夫商量后認(rèn)為目前樓市前景不好把握，因此決定看看再說(shuō)，暫時(shí)不購(gòu)買(mǎi)了。
在高價(jià)大戶(hù)型房前打“退堂鼓”的還有嗅覺(jué)靈敏的投機(jī)客。在宋曉文的客戶(hù)中，就有幾個(gè)曾經(jīng)的房屋投資者現(xiàn)在成了股民和“基”民?！捌鋵?shí)何止是買(mǎi)房人，連我們這些售樓員現(xiàn)在也用炒股來(lái)打發(fā)無(wú)聊時(shí)間。”而據(jù)宋曉文對(duì)到其項(xiàng)目咨詢(xún)的購(gòu)房者觀(guān)察發(fā)現(xiàn)，不少購(gòu)房者確實(shí)有強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)需求，但就是因?yàn)樵摌潜P(pán)戶(hù)型大單價(jià)高，結(jié)果總價(jià)都達(dá)到150萬(wàn)元以上而放棄?！坝袀€(gè)月收入8000元的外企白領(lǐng)，聽(tīng)到一套房的總價(jià)后直搖頭說(shuō)買(mǎi)不起，現(xiàn)在不是人們主動(dòng)不買(mǎi)房，而是被動(dòng)買(mǎi)不起?！?/p>
◎異象2 萬(wàn)元以下中小戶(hù)型一房難求
一季度20個(gè)單價(jià)萬(wàn)元以下中小戶(hù)型盤(pán)銷(xiāo)售率達(dá)62%，4月份小戶(hù)型房入市量少供應(yīng)告急
［表現(xiàn)］
“5個(gè)人托我買(mǎi)小戶(hù)型”“上周就有5個(gè)人托我買(mǎi)小戶(hù)型房子?！睆埿∶渍f(shuō)。張小米是北京樓市的資深人士，以前也陸續(xù)幫朋友買(mǎi)房，但卻從來(lái)沒(méi)像最近這樣讓他感受到大家對(duì)中小戶(hù)型的急切需求。
據(jù)張小米介紹，上周有5個(gè)人幾乎同時(shí)找到他，有人想買(mǎi)管莊的北京新天地，有人想買(mǎi)百子灣的金泰先鋒。而這些房子全部都是小戶(hù)型，且單價(jià)都在萬(wàn)元以?xún)?nèi)。與以往不同的是所有買(mǎi)房人都說(shuō)不需要打折，只要能拿到房號(hào)就行。
“房源實(shí)在緊張，每個(gè)戶(hù)型都有好多人盯著，能買(mǎi)到就不錯(cuò)了。有的人偷偷給銷(xiāo)售員留下定錢(qián)，希望能最先得到房源的通知?！睆埿∶赘醒?。
而這種緊張的買(mǎi)房心情，陳先生在去年就體驗(yàn)過(guò)了。寒風(fēng)中，陳先生裹緊大衣，從帽子和大衣的縫隙處看著與他裹得一樣嚴(yán)實(shí)的購(gòu)房者。這是去年12月16日，小戶(hù)型項(xiàng)目東亞望京中心開(kāi)盤(pán)時(shí)的一幕。開(kāi)盤(pán)之前的售樓處外，排隊(duì)的已經(jīng)有近200人了。
強(qiáng)大的剛性需求讓小戶(hù)型飛快售出。“當(dāng)天前往售樓處看房的客戶(hù)達(dá)到了1200人，下午3點(diǎn)，320套小戶(hù)型全部售出。這個(gè)數(shù)字占到了東亞望京中心B座總套數(shù)的60%.”東亞望京中心銷(xiāo)售經(jīng)理張歡介紹。
低價(jià)小戶(hù)型開(kāi)盤(pán)幾近售罄來(lái)自中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度開(kāi)盤(pán)入市樓盤(pán)93個(gè)，其中平均待售面積為100平米以下的中小戶(hù)型樓盤(pán)有30個(gè)，占開(kāi)盤(pán)總量的32％。第一季度入市的30個(gè)樓盤(pán)合計(jì)供應(yīng)10751套新房，至目前為止銷(xiāo)售了6367套新房，銷(xiāo)售率達(dá)到59％。其中20個(gè)單價(jià)在萬(wàn)元以下的樓盤(pán)，供應(yīng)新房5060套，銷(xiāo)售3136套，銷(xiāo)售率達(dá)到62％，其中阿爾法社區(qū)、新城陽(yáng)光等價(jià)位較低的樓盤(pán)已經(jīng)售罄，同時(shí)推出近3000套房源的茶貿(mào)國(guó)際中心到目前也已售出60％左右。
記者從北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)了解到，截至目前，4月份已獲得預(yù)售許可證的樓盤(pán)共13個(gè)，其中只有4月7日開(kāi)盤(pán)的蘋(píng)果派后期為中小戶(hù)型，供應(yīng)新房182套，占總量的8%，而在開(kāi)盤(pán)后短短10天已經(jīng)售出近100套，銷(xiāo)售率達(dá)53％。
［探因］
小房比例僅占三成，供應(yīng)量不足盡管中小戶(hù)型需求旺盛、持續(xù)熱銷(xiāo)，但由于目前北京市場(chǎng)上很多開(kāi)發(fā)商很看重大戶(hù)型產(chǎn)品帶來(lái)的豐厚利潤(rùn)，使得市場(chǎng)上的中小戶(hù)型長(zhǎng)期以來(lái)占比很低。
偉業(yè)公司董事長(zhǎng)林潔介紹，目前商品住宅市場(chǎng)上的小戶(hù)型和大戶(hù)型的比例為3：7，而居民收入情況是中低收入和高收入的比值為8：2.因此，小戶(hù)型因其低總價(jià)，能夠很好地滿(mǎn)足廣大中等收入家庭的住房需求，所以需求旺盛。
“就目前中小戶(hù)型產(chǎn)品的整體供應(yīng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是供小于求的。希望在中小戶(hù)型市場(chǎng)走俏的促動(dòng)下，開(kāi)發(fā)商更合理地設(shè)計(jì)空間、滿(mǎn)足大家的梯級(jí)消費(fèi)模式?！敝写蠛慊粍?dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理王述如是說(shuō)。
不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士表示，盡管“90平米占70％”的新政已執(zhí)行，但還有一些開(kāi)發(fā)商在尋找機(jī)會(huì)多建獲利更多的大戶(hù)型，那么，改變小戶(hù)型一房難求的局面還需假以時(shí)日。
■網(wǎng)絡(luò)調(diào)查·北京八成人稱(chēng)100平米以下戶(hù)型難買(mǎi)
截至4月19日13：00，新京報(bào)聯(lián)合某房產(chǎn)頻道展開(kāi)的針對(duì)北京購(gòu)房者的網(wǎng)上問(wèn)卷調(diào)查，共有1548人參與，八成多的購(gòu)房者認(rèn)為100平米以下的中小戶(hù)型難以買(mǎi)到。
有近六成人數(shù)選擇最高能接受的商品房銷(xiāo)售均價(jià)為5000元/平米，而心理底線(xiàn)在9000元/平米及以上價(jià)位的人總共不到參與問(wèn)卷調(diào)查人數(shù)的16%.然而，目前北京三環(huán)以?xún)?nèi)普通商品房銷(xiāo)售均價(jià)幾乎都已達(dá)到萬(wàn)元級(jí)，現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)與公眾普遍期望價(jià)格相差了近一倍。
調(diào)查參與者中，超過(guò)七成人數(shù)認(rèn)為北京房?jī)r(jià)在2007年仍然會(huì)是上漲趨勢(shì)，而認(rèn)為政府在保障性住房方面還不夠努力，選擇“不能讓人滿(mǎn)意”的接受調(diào)查者占到了82.28%，加上肯定了政府努力但懷疑最終效果的近一成比例調(diào)查參與者，有約97%的調(diào)查參與者對(duì)政府在保障性住房方面的努力持批評(píng)、懷疑態(tài)度。北京市政府從4月開(kāi)始加大了對(duì)限價(jià)地推出的力度，但要轉(zhuǎn)化為保障性住房至少還需要1年時(shí)間。這也使得調(diào)查中超過(guò)六成參與者選擇了猶豫或者直接推遲購(gòu)房計(jì)劃。
此外，超過(guò)八成的調(diào)查參與者開(kāi)始考慮購(gòu)買(mǎi)二手房，則在很大程度上是由于目前北京中小戶(hù)型房難買(mǎi)、保障性住房又買(mǎi)不到等原因造成的。
◎異象3 17天僅13項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)入市
此前業(yè)界預(yù)計(jì)4月份共有70個(gè)新老項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)
［表現(xiàn)］
入市純新盤(pán)僅2個(gè)據(jù)中大恒基、中原地產(chǎn)等多家代理公司此前發(fā)布的調(diào)研統(tǒng)計(jì)顯示，北京4月份將迎來(lái)項(xiàng)目入市的高峰期，70個(gè)新老項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)入市，普通住宅項(xiàng)目數(shù)量為65%.然而，截至目前，4月已經(jīng)過(guò)去了大半，實(shí)際上市銷(xiāo)售樓盤(pán)數(shù)量卻大幅縮水、少得可憐。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月份前半月取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目只有十幾個(gè)，而且多為老項(xiàng)目后期，新項(xiàng)目屈指可數(shù)。中大恒基的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也表明，截止到4月17日，京城已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目只有13個(gè)左右；其中純新盤(pán)只有兩個(gè)：天安國(guó)匯和映天朗；中小戶(hù)型項(xiàng)目則只有一個(gè)，即蘋(píng)果社區(qū)?！岸ツ?月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目個(gè)數(shù)是50個(gè)左右，相比去年一季度54個(gè)的開(kāi)盤(pán)量，去年4月較前三個(gè)月有很大幅度上漲?！敝写蠛慊嘘P(guān)人士表示。
中大恒基等多家專(zhuān)業(yè)研究機(jī)構(gòu)相關(guān)人士都表示：“此前估計(jì)4月份最后十幾天京城樓市集中放量，從而使整個(gè)4月份項(xiàng)目入市量增至此前預(yù)期的70個(gè)，但從現(xiàn)在看這基本已無(wú)可能?！?/p>
［探因］
購(gòu)房人觀(guān)望，開(kāi)發(fā)商推遲入市4月樓市到底怎么了？有媒體甚至發(fā)出“樓市是否再現(xiàn)捂盤(pán)”的警告。記者從京城多家開(kāi)發(fā)商及專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)獲悉，多個(gè)新老項(xiàng)目本月推遲上市原因較為復(fù)雜。一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商說(shuō)：“購(gòu)房者持幣待購(gòu)是不少項(xiàng)目推遲入市的一個(gè)重要因素。最近幾個(gè)月京城樓市成交量并不理想，這種情況下，哪個(gè)開(kāi)發(fā)商推盤(pán)都會(huì)費(fèi)些思量?！痹诰〇|一項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，前來(lái)看房的一位購(gòu)房者告訴記者：“今后一段時(shí)間政府部門(mén)將會(huì)推出大量低價(jià)房，讓許多人充滿(mǎn)期待?！钡拇_如此，今年兩會(huì)期間，北京市政府承諾建設(shè)“兩個(gè)一千萬(wàn)”保障性住房；近期三塊兩限地上市，房子建成后售價(jià)最高都不超過(guò)7000元/平米；而對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房，政府已表明：銷(xiāo)售目標(biāo)群體不僅僅針對(duì)被拆遷人員。
京城一位資深業(yè)者還表示，不排除“90平米70%”政策的出臺(tái)令諸多開(kāi)發(fā)商不得不對(duì)原有規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整，延緩了小戶(hù)型住房的供應(yīng)時(shí)間。
◎異象4 二手房買(mǎi)賣(mài)呈冰火兩重天
大戶(hù)型二手房降價(jià)拋售；上半月小戶(hù)型成交量同比增加近兩成
［大戶(hù)型］
總價(jià)高回報(bào)低，熱點(diǎn)區(qū)域大戶(hù)型“賤賣(mài)”“北京有降價(jià)的房子？”4月初，記者第一次聽(tīng)到在“我愛(ài)我家”有大戶(hù)型降價(jià)拋售的消息時(shí)感到很意外。隨后記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大戶(hù)型拋售已經(jīng)不是個(gè)案，而是包括雅寶公寓、棕櫚泉公寓、現(xiàn)代城、富力城、韋伯豪、深藍(lán)華亭、大西洋新城、天創(chuàng)世緣等分布在北京各個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域的樓盤(pán)。
富力城一套近200平米的二手房，掛牌價(jià)為8700元/平米。而此前富力城中小戶(hù)型的二手房單價(jià)在1.2萬(wàn)元左右。西直門(mén)某高檔公寓210平米的大戶(hù)型，居然以150萬(wàn)掛牌在我愛(ài)我家門(mén)店出售，每平米單價(jià)不足7200元，同區(qū)域的同類(lèi)樓盤(pán)，120平方米左右的戶(hù)型價(jià)格約為12000元-13000元/平方米；亞運(yùn)村天創(chuàng)世緣150平米以上戶(hù)型3月售價(jià)為8000元/平方米，而120平方米左右的戶(hù)型價(jià)格能達(dá)到10000元/平方米。
究其原因，主要有兩個(gè)方面：大戶(hù)型總價(jià)高，單價(jià)萬(wàn)元便成為了部分項(xiàng)目的一道門(mén)檻，而高檔住宅的租金最近幾年一直在下跌，尤其是高檔公寓，150平米的大戶(hù)型租金兩年來(lái)下降近兩成。
［小戶(hù)型］
小戶(hù)型成交占四成，均價(jià)預(yù)計(jì)將破9000元“三四月份以來(lái)，我們公司隔幾天就能賣(mài)出一套小戶(hù)型。”記者從北京多家經(jīng)紀(jì)公司了解到，小戶(hù)型二手房成交火爆，有異軍突起之勢(shì)。據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)，3月12日至4月12日這一個(gè)月的時(shí)間中，小戶(hù)型二手房的銷(xiāo)售量占總銷(xiāo)售量的40.2％，比2月份提高了3.1個(gè)百分點(diǎn)，比1月份更是提高了4.1個(gè)百分點(diǎn)。
鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)也顯示，4月上半月，90平米以下小戶(hù)型成交量同比上漲16.7%，主要集中在朝青、清河、安貞、石景山、通州、六里橋等六大區(qū)域。在價(jià)格方面，90平米（含）以下二手房成交均價(jià)達(dá)到8704元/平米，而且由于其需求仍然旺盛，4月底小戶(hù)型二手房成交均價(jià)預(yù)計(jì)將破9000元/平米。
投資自住需求刺激小戶(hù)型交易量上漲陳先生新近購(gòu)買(mǎi)了一套75平米小戶(hù)型，目的是為了投資。他說(shuō)，這主要是因?yàn)樾?hù)型的總價(jià)相對(duì)較低。此外，小戶(hù)型的各項(xiàng)稅金、物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、裝修費(fèi)、貸款利息等費(fèi)用都比大戶(hù)型低，而且即使不能在短期內(nèi)將房屋出租或出售，也不會(huì)給生活帶來(lái)太大影響。
專(zhuān)業(yè)人士指出，北京二手房市場(chǎng)上60平方米以下房屋交易活躍主要是由一些投資者支撐，占到20%左右，60-90平方米這一范圍內(nèi)成交占到60%左右，而90平方米以上占到20%. 60-90平方米成交占主流，主要是因?yàn)檫@一面積對(duì)于投資和自住來(lái)說(shuō)，都相宜。
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