在上海今年首批出讓的土地中，有關(guān)境外投資者參與購(gòu)買經(jīng)營(yíng)性土地的限制進(jìn)一步放開。
4月27日，上海市房屋土地資源管理局發(fā)布了今年首個(gè)國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓公告(下稱一號(hào)公告)，與去年的幾個(gè)出讓公告相比，一號(hào)公告對(duì)境外購(gòu)買人的資質(zhì)要求明顯放寬。其中，出讓保證金可以用外幣支付，與此同時(shí)，沒(méi)有要求境外購(gòu)買人必須擁有內(nèi)地注冊(cè)公司。
一號(hào)公告顯示，“境外的自然人、法人、其他組織”都可參與土地競(jìng)買，這一規(guī)定是去年二號(hào)公告以來(lái)的延續(xù)。除此之外，此次土地出讓的保證金，除了可以用人民幣支付之外，還可以用美元、港元、日元以及歐元等四種非人民幣幣種支付，賬戶名為上海市房屋土地資源管理局。這意味著境外公司可以直接通過(guò)境外匯款的方式給付。
至此，對(duì)于境外資本買地資質(zhì)的限制，已經(jīng)基本消除。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士表示，買地環(huán)節(jié)的資格放松，并不意味著對(duì)于外資投資房地產(chǎn)控制的放松。
外資買地大門關(guān)閉一年
去年7月11日，國(guó)家六部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》(171號(hào)文件)，這一規(guī)定旨在防止境外熱錢短線炒作境內(nèi)房地產(chǎn)、穩(wěn)定房市。文件中的第一條和第三條指出，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購(gòu)買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則，按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)；經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并辦理有關(guān)登記后，方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。而設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管部門和工商行政管理機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)設(shè)立和辦理注冊(cè)登記手續(xù)，頒發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。
此后，上海市房地局推出2006年國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓一號(hào)公告中，在競(jìng)買資格及要求一項(xiàng)中明確規(guī)定：參加競(jìng)買的境外投資者必須領(lǐng)有一年期外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書和營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
對(duì)于外資投資者而言，這就意味著必須在拿地之前先行注冊(cè)公司，并注入至少一半投資額的注冊(cè)資金，這對(duì)于尚未拿地的公司來(lái)說(shuō)幾乎是不可能完成的任務(wù)。這一規(guī)定使得外資直接買地的大門幾乎被完全關(guān)閉，而從最后的出讓結(jié)果來(lái)看，去年一號(hào)公告土地的獲得者全部都是內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)。境外公司曲線買地不過(guò)，即使是171號(hào)文件也只是規(guī)定，需要控制和規(guī)范境外資本對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，并不意味著將外資攔于門外。與此同時(shí)，所謂“境外熱錢”更多集聚在境外機(jī)構(gòu)整體收購(gòu)等形式的投資中，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域“熱錢”并不多。
因此，從2006年上海二號(hào)經(jīng)營(yíng)性土地出讓公告中，上海市房地局開始對(duì)于外資買地環(huán)節(jié)的“商業(yè)存在”要求放松，規(guī)定“境外的自然人、法人、其他組織”都可以參加土地競(jìng)買，但是，由于此后幾次公告的保證金均需要以人民幣支付，如果不是在國(guó)內(nèi)有足夠的流動(dòng)資金，境外房地產(chǎn)公司很難完成保證金支付。
境外公司如果希望在內(nèi)地購(gòu)買土地，只能夠曲線進(jìn)行。公司或通過(guò)內(nèi)地子公司，或通過(guò)與本土公司合作的方式拿地。事實(shí)上，去年成功買地的外資公司，其保證金基本上都依靠?jī)?nèi)地公司支持完成支付。
根據(jù)公告內(nèi)容，投資者將在明天起領(lǐng)取一號(hào)公告各個(gè)地塊的招標(biāo)說(shuō)明書。由于境外投資者買地資格的放松，可以預(yù)見，此次土地出讓過(guò)程中，熱門地塊將會(huì)有更多的競(jìng)爭(zhēng)者參與。
并非“限外”政策放松
業(yè)內(nèi)人士表示，雖然對(duì)于買地資格限制放開，但并不意味著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于外資投資控制的放松。實(shí)際上，即使境外公司能夠成功競(jìng)得土地，其資金支付以及項(xiàng)目公司注冊(cè)還是需要經(jīng)過(guò)國(guó)家外匯管理局等機(jī)構(gòu)的審批。
今年3月份，商務(wù)部發(fā)布2007年全國(guó)吸收外商投資工作的指導(dǎo)性意見，意見明確指出，今年將“嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)”。
一名境外投資基金負(fù)責(zé)人向早報(bào)記者表示，土地購(gòu)買環(huán)節(jié)的放松，并不代表著房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于外資控制的放松，與此相反，今年外資在公司注冊(cè)審批以及資金進(jìn)入方面正面臨著更多的阻力，操作流程正明顯放慢。
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