隨著《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》的發(fā)布，中國土地調(diào)控新政正式出臺，土地“閘門”將進(jìn)一步收緊。受此影響，中國土地價(jià)格預(yù)計(jì)將提高近５０％。國土資源部部長孫文盛表示：“地價(jià)的變動幅度是可以承受的?！?/p>
近年來，隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的加速發(fā)展，中國人均耕地已減少到１．４畝，還不到世界
平均水平的４０％。為了保障糧食安全，中國實(shí)行了“最嚴(yán)格的土地管理制度”，再加上房地產(chǎn)項(xiàng)目與工業(yè)園區(qū)對建設(shè)用地強(qiáng)烈需求的拉動作用，土地市場供求關(guān)系日趨緊張，價(jià)格不斷攀升。
國土資源部部長孫文盛日前通過新華社發(fā)表署名文章表示，這次土地調(diào)控新政，又“將在一定程度上影響地價(jià)的構(gòu)成和水平”。
據(jù)孫文盛介紹，當(dāng)前中國地價(jià)主要由三個(gè)部分構(gòu)成：一是取得成本，這包括給予被征地農(nóng)民的征地補(bǔ)償安置費(fèi)，以及給予城鎮(zhèn)居民的拆遷費(fèi)用；二是開發(fā)成本；三是政府收益，包括新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅等相關(guān)稅費(fèi)，以及政府以出讓金形式獲得的土地純收益。
“從這次出臺的土地調(diào)控政策看，以上各主要成本都將有所提高?！眹临Y源部政策法規(guī)司司長甘藏春日前表示，“如相關(guān)措施全面推開，征地補(bǔ)償安置費(fèi)將提高１倍，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)將提高１倍，城鎮(zhèn)土地使用稅將提高２倍，耕地占用稅征收標(biāo)準(zhǔn)也將有所提高。”
“這將對地價(jià)的影響有多大？我們進(jìn)行了測算，地價(jià)總水平將增長三分之一到二分之一。但不同用途地價(jià)受到的影響也不盡相同，房地產(chǎn)用地出讓價(jià)格將基本持平，小城市有所波動；工業(yè)用地的出讓價(jià)格將提高４０％到６０％，恢復(fù)到基準(zhǔn)地價(jià)的水平?！备什卮赫f。
為什么新政策對不同用途地價(jià)會產(chǎn)生不同的影響？記者采訪了國土資源部土地利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人。這位負(fù)責(zé)人表示，目前房地產(chǎn)用地主要采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，土地價(jià)格由市場供求決定。在實(shí)際操作中，土地出讓價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其成本價(jià)，因此用地成本的提高不會對地價(jià)產(chǎn)生太大影響。
“但就工業(yè)用地而言，情況則完全不同。目前，工業(yè)用地出讓最低價(jià)是按基準(zhǔn)地價(jià)的７０％確定的，而在實(shí)際操作中，各地為了招商引資，往往推出超低地價(jià)，甚至‘零地價(jià)’。因此，這次地價(jià)成本的提高，對工業(yè)用地價(jià)格影響較大?！边@位負(fù)責(zé)人指出，今后統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，使其不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和，工業(yè)用地價(jià)格上漲已成定局。
早在２００１年，國土資源部就先后在上海、南京、蘇州等１９個(gè)城市組織開展了征地制度改革試點(diǎn)?！皬囊恍┰圏c(diǎn)城市的測算看，相關(guān)政策調(diào)整后，被征地農(nóng)民的征地補(bǔ)償安置費(fèi)用提高，地方政府獲取的土地出讓純收益在地價(jià)中的比重將有所下降，地價(jià)的變動幅度是可以承受的?！睂O文盛說。
盡管這次政策調(diào)整從理論上講對房地產(chǎn)地價(jià)的影響不大，但有專家指出，在實(shí)際中還是會帶動房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。這是因?yàn)?，中國土地調(diào)控新政根本宗旨在于進(jìn)一步緊縮“地根”，這將從預(yù)期上減少新增建設(shè)用地供應(yīng)量，目前可謂“聞風(fēng)即漲”的中國房地產(chǎn)市場不可能不有所反映。
來自中國人民大學(xué)的土地管理學(xué)專家嚴(yán)金明教授認(rèn)為，一些房地產(chǎn)開發(fā)商還會利用新政策的出臺，再次拋出所謂“地荒論”，把房地產(chǎn)價(jià)格上漲歸因于國家嚴(yán)把土地“閘門”，甚至利用國家土地調(diào)控政策的變化惡意抬高房價(jià)。
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