“小產(chǎn)權(quán)房”亂局待解
建設(shè)部最近專門(mén)針對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”發(fā)布購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示稱：“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律保護(hù)。繼而，北京市國(guó)土資源局表示，北京市國(guó)土部門(mén)正聯(lián)合北京市農(nóng)委在全市范圍內(nèi)開(kāi)展“小產(chǎn)權(quán)房”調(diào)查，根據(jù)調(diào)查情況將對(duì)違規(guī)開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目予以停工停售。
如今已占全部銷(xiāo)售樓盤(pán)數(shù)量?jī)沙傻摹靶‘a(chǎn)權(quán)房”，命運(yùn)存在著諸多懸念。 [建設(shè)部發(fā)布購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示:小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)]
“小產(chǎn)權(quán)房”仍在銷(xiāo)售
“停工停售，是指那些還在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目；現(xiàn)已成規(guī)模的，依然可以賣(mài)?！?月27日，中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者以購(gòu)房者身份致電北京通州區(qū)某樓盤(pán)，銷(xiāo)售人員并不避諱，一開(kāi)始就聲稱該樓盤(pán)是“小產(chǎn)權(quán)房”。
據(jù)了解，叫做“環(huán)湖小鎮(zhèn)”的上述樓盤(pán)占地面積35萬(wàn)平方米，總建筑面積63萬(wàn)平方米，一期開(kāi)發(fā)22萬(wàn)平方米，共33棟樓，去年9月開(kāi)盤(pán)均價(jià)2680元/平方米，如今已上漲至3050元/平方米。銷(xiāo)售人員對(duì)記者表示，購(gòu)買(mǎi)該處房產(chǎn)后還“可以轉(zhuǎn)讓，有房產(chǎn)證”。在記者一再追問(wèn)下，銷(xiāo)售人員說(shuō)，所謂“房產(chǎn)證”是當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)發(fā)的。更令記者驚訝的是，在這里購(gòu)房還可以辦理一種叫做“循環(huán)貸”的貸款。
小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國(guó)現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，更沒(méi)有國(guó)家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒(méi)產(chǎn)權(quán)。
6月27日，本報(bào)記者同樣以購(gòu)房者身份致電北京另一“小產(chǎn)權(quán)”樓盤(pán)“溪湖北宅”，接聽(tīng)電話的工作人員聲稱“房子已經(jīng)賣(mài)完”，提到“小產(chǎn)權(quán)”話題，對(duì)方十分敏感。據(jù)知情人士透露，該樓盤(pán)并非已經(jīng)售完，而是一直在對(duì)外銷(xiāo)售。
通過(guò)兩天的調(diào)查，記者發(fā)現(xiàn)，在北京，“小產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目確實(shí)不少。另?yè)?jù)知情人士介紹，在通州、房山、昌平、懷柔等區(qū)縣都有大量的“小產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目。如通州的“太玉園”、“云景豪庭”；懷柔的“溪谷風(fēng)情”、“草根香村”、“紫檀”、“馭水山居”、“寬溝8號(hào)”及“純境莊園”；房山的“濱水雅園”；密云的“文冠山莊”等，均屬“小產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目。而據(jù)“環(huán)湖小鎮(zhèn)”銷(xiāo)售人員透露，僅其所處的通州張家灣一帶，就有十多個(gè)類似“環(huán)湖小鎮(zhèn)”這樣的“小產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目。
“小產(chǎn)權(quán)房”開(kāi)發(fā)成本至少省50%
目前市場(chǎng)上的“小產(chǎn)權(quán)”叫法不一，有的叫“村產(chǎn)權(quán)”，有的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)的“產(chǎn)權(quán)”，有的是區(qū)一級(jí)的“產(chǎn)權(quán)”，有的甚至連上述所謂的產(chǎn)權(quán)都沒(méi)有。
所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，自然是與“大產(chǎn)權(quán)房”相對(duì)而言的，后者就是我們平常所說(shuō)的商品房，而“小產(chǎn)權(quán)房”是指利用農(nóng)村集體土地開(kāi)發(fā)建設(shè)，然后出售給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的房屋。本來(lái)，對(duì)于商品房來(lái)說(shuō)，根本無(wú)所謂產(chǎn)權(quán)大小之分，所謂“小產(chǎn)權(quán)”，即是無(wú)產(chǎn)權(quán)，實(shí)屬非法產(chǎn)物。
“‘小產(chǎn)權(quán)房’首先沒(méi)有經(jīng)國(guó)家正式批準(zhǔn)建設(shè)，也就是說(shuō)它沒(méi)有獲得真正權(quán)益，包括土地使用權(quán)，僅從土地成本來(lái)說(shuō)，它就能省去一大塊?！?月28日，中關(guān)村不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊建平在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)如此表示。楊建平告訴記者，在商品房開(kāi)發(fā)中主要有三大費(fèi)用：第一大費(fèi)用是土地費(fèi)用，其余分別是市政配套費(fèi)用和建筑安裝費(fèi)用。這三大費(fèi)用約各占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的1/3。
楊建平說(shuō)，當(dāng)前“小產(chǎn)權(quán)房”的開(kāi)發(fā)建設(shè)多是假借“新農(nóng)村建設(shè)”名義，以改善農(nóng)村居住條件為名，行商品房開(kāi)發(fā)之實(shí)。“因?yàn)樗鼪](méi)有取得合法用地手續(xù)，本身就不合法，所以所有跟辦理產(chǎn)權(quán)相關(guān)的稅費(fèi)也不存在?！睏罱ㄆ奖硎?，和普通商品房開(kāi)發(fā)相比，“小產(chǎn)權(quán)房”開(kāi)發(fā)因此可能省去2/3的成本，考慮到為改善環(huán)境，適應(yīng)人們居住，可能要投入一部分公共設(shè)施配套費(fèi)用，但最少可以節(jié)省一半的費(fèi)用(成本)。
這就為“小產(chǎn)權(quán)房”的異軍突起贏得了廣闊的市場(chǎng)空間。據(jù)業(yè)界人士統(tǒng)計(jì)，“小產(chǎn)權(quán)房”價(jià)格通常只有市內(nèi)商品房?jī)r(jià)格的25%-30%，也就是說(shuō)，花上僅大約相當(dāng)于購(gòu)買(mǎi)普通商品房首付的價(jià)錢(qián)就可以擁有一套“小產(chǎn)權(quán)房”。所以，盡管不少購(gòu)房者明知“小產(chǎn)權(quán)房”隱藏著風(fēng)險(xiǎn)，但仍舊趨之若騖。
在通州“雙旭花園”，正在出售的178平方米連體別墅總價(jià)僅80萬(wàn)元，比周邊同類項(xiàng)目?jī)r(jià)格低很多，這種連體別墅目前也沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。銷(xiāo)售人員告訴記者，該樓盤(pán)前期開(kāi)發(fā)的普通住宅業(yè)主雖然已經(jīng)入住很長(zhǎng)時(shí)間，目前也沒(méi)有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證，究其原因，是手續(xù)不全。
據(jù)悉，北京“小產(chǎn)權(quán)房”價(jià)格一般在3000元/平米左右，如位于通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)的小產(chǎn)權(quán)樓盤(pán)“欣橋家園‘均價(jià)為3300元/平米、同樣位于通州張家灣鎮(zhèn)的“祥和樂(lè)園”均價(jià)僅為2860元/平米。價(jià)格低就是這些項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。
“小產(chǎn)權(quán)房”何去何從？
中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”已占全部銷(xiāo)售樓盤(pán)數(shù)量?jī)沙傻恼f(shuō)法表示懷疑。李文杰表示，應(yīng)該嚴(yán)查“小產(chǎn)權(quán)房”背后的官商勾結(jié)。“你想，在政府眼皮底下，如果上面不表態(tài)，誰(shuí)敢干？！”
按照我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)，嚴(yán)禁在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織集中建設(shè)的農(nóng)民住宅樓，只能用來(lái)安置本集體成員，不得向本集體以外成員銷(xiāo)售。
眼下，業(yè)界對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的關(guān)注度很高，人們除了對(duì)購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”到底有何風(fēng)險(xiǎn)以及對(duì)事態(tài)如何發(fā)展比較關(guān)注外，也有業(yè)界人士提出應(yīng)對(duì)這一現(xiàn)象進(jìn)行深刻反思。
“任何事物存在就有一定的合理性?！标?yáng)光100常務(wù)副總經(jīng)理范小沖對(duì)記者表示，“小產(chǎn)權(quán)房”的大量出現(xiàn)雖然與政府有關(guān)部門(mén)睜一只眼閉一只眼有關(guān)，但是與房?jī)r(jià)上漲過(guò)快也有關(guān)系。“過(guò)去基本上沒(méi)有人敢買(mǎi)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)太貴了?！狈缎_覺(jué)得，商品房?jī)r(jià)格太貴是很多購(gòu)房者鋌而走險(xiǎn)、購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”的一個(gè)重要原因。
與主張嚴(yán)厲清查“小產(chǎn)權(quán)房”不同，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員曹建海則代表了另外一種觀點(diǎn)?！拔艺J(rèn)為應(yīng)該支持它，它代表的是農(nóng)民的利益。”曹建海說(shuō)。
“我們正在對(duì)‘小產(chǎn)權(quán)房’進(jìn)行摸底調(diào)查，至于今后具體怎么處置，現(xiàn)在說(shuō)不好，要等調(diào)查完了之后再進(jìn)行研究。”6月28日，北京市國(guó)土局有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)。
在記者請(qǐng)其預(yù)測(cè)時(shí)，這位負(fù)責(zé)人表示，目前違規(guī)建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目可能將面臨兩種命運(yùn)：一種情況，如果是占用農(nóng)田蓋房子的，肯定將會(huì)被鏟掉、推倒；還有一種情況，如項(xiàng)目符合規(guī)劃，同時(shí)本身是建設(shè)用地，可能還會(huì)有一定余地。后一種情況若保留，使之合法化，補(bǔ)辦合法手續(xù)，該罰款的還將罰款，同時(shí)還須交納土地出讓金?！斑@只是我個(gè)人的一種推測(cè)。”這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，由于情況比較復(fù)雜，他也不敢妄下定論。
“小產(chǎn)權(quán)房”究竟將面臨怎樣的命運(yùn)，何去何從？目前仍然充滿懸念，人們拭目以待。 （周雪松）
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