就北京眼下的行市看，二手房與期房比較，東四環(huán)區(qū)域樓盤期房價(jià)格最高至3萬，低的也近2萬。而這一區(qū)域每個(gè)樓盤周邊的二手新房價(jià)格，成交價(jià)平均要低于在售期房一到兩成。如果你肯花精力并且運(yùn)氣不錯(cuò)的話，你甚至可以找到比這還實(shí)惠的房源。
二手現(xiàn)房價(jià)格遠(yuǎn)低于期房價(jià)格這是北京眼下市場不爭的事實(shí)。究其原因，至少有以下這么幾點(diǎn)。
首先，近兩年北京房價(jià)飛漲的帶動(dòng)源頭是新房樓盤，樓盤引領(lǐng)價(jià)格上漲，二手房價(jià)隨后跟漲。近一兩年人民幣升值預(yù)期、連續(xù)加息，同時(shí)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高溫，民間投資踴躍，而短期緊促的房產(chǎn)調(diào)控恰使土地和房源供應(yīng)收緊；加上上海、江浙等地樓市示范效應(yīng)等一系列因素，導(dǎo)致北京開發(fā)商愈發(fā)大膽叫高期房價(jià)格。在當(dāng)年棕櫚泉12000元、星河灣15000元、萬城華府25000、南城星河城達(dá)到萬元這些價(jià)位點(diǎn)上，如此高挑的價(jià)格依然被市場所接受，甚至受到追捧，京城樓盤叫價(jià)從此似脫韁野馬一發(fā)不可收。開發(fā)商群起高抬價(jià)格制造了買家追漲的大勢，小業(yè)主也隨之跟漲二手房價(jià)。
其次，自前年以來由于各項(xiàng)有利于投資置業(yè)的因素疊加，而市場可供房源又不斷吃緊，供不應(yīng)求的局面使北京包括公寓豪宅在內(nèi)的新開樓盤幾乎都處于惜售狀態(tài)。為了應(yīng)對政府主管部門強(qiáng)制開售的政策，相當(dāng)數(shù)量開發(fā)商采取了高定價(jià)以抑制銷售速度的手段調(diào)控自己的企業(yè)運(yùn)行節(jié)奏，但房子仍然被搶購一空。這反而刺激了開發(fā)商進(jìn)一步漲價(jià)的勇氣，“得寸進(jìn)尺”致使期房售價(jià)始終頂在買家最高承受價(jià)位點(diǎn)上。而二手房小業(yè)主除了暗自加速期房漲價(jià)持續(xù)、快速之外，絕無能力能領(lǐng)漲價(jià)格上升；
再次，北京、上海、深圳等城市已經(jīng)絕對是投資客主導(dǎo)樓市，而投資客的贏點(diǎn)就在于能否第一時(shí)間抓搶住新開樓盤的優(yōu)質(zhì)戶型。這一投資客的投資定律，使上述幾城市新開樓盤大多處于開盤即被圍搶的局面。新盤“開門紅”會大大增強(qiáng)開發(fā)商的漲價(jià)信心，進(jìn)而乘上漲價(jià)快車。而現(xiàn)在很多樓盤采用的刺激獎(jiǎng)勵(lì)老客戶帶新客戶的銷售手段，使先期買家也加入到促銷行列之中，這樣他們既能因介紹客戶而直接受利，又能因后期買家源源不斷涌入而在售罄前的漲價(jià)中獲得長線收益。不夸張地講，目前期房價(jià)格相當(dāng)部分是被投資客炒高的，因此，講求實(shí)惠的買家切忌跟隨炒風(fēng)，在期房高價(jià)位時(shí)進(jìn)入。
另外，就北京樓市來說，買家非理性成分較其它城市要嚴(yán)重得多。由于投資客很高比例是來自非北京籍的外地人士，這些出手闊綽來自全國各地的買家經(jīng)常性地給其它客戶以“假象”和“錯(cuò)覺”，導(dǎo)致本應(yīng)理智的客戶失去理智，加上期房銷售信息不對稱，客戶被誘導(dǎo)搶購的局面時(shí)有發(fā)生。這也是期房價(jià)格所以能被快速抬升的重要因素。反之，二手房在互聯(lián)網(wǎng)支持下，中介競爭充分，信息完全公開，其價(jià)格基本保持在一個(gè)公道的范圍之內(nèi)。
國慶節(jié)前，央行出臺政策要求將購買第二套住房首付款提高到四成，并且利率大幅提高。這一政策對市場的影響可以說超過以前任何一次，說明政府調(diào)控樓市的方向已基本校正。從來自各方的信息看，這一有效的調(diào)控手段還只是第一步，如若再對投資購房無所觸動(dòng)，更嚴(yán)厲的調(diào)控手段將會接連不斷地出臺?，F(xiàn)在，第二套住房貸款首付提高政策已對市場顯現(xiàn)出一定的影響作用，雖然長久效用還有待觀察，但可以肯定其對期房價(jià)格上漲定會起到有效抑制作用。
編讀往來
簽二手房合同九款不能少
編輯同志：現(xiàn)在我想將自己80平方米的房子賣掉，但是考慮到二手房市場規(guī)范較差，又擔(dān)心自己經(jīng)驗(yàn)不足陷入到騙局中。請問：我除了謹(jǐn)慎行事、找好中介外，還應(yīng)該通過哪幾個(gè)方面最大限度地維護(hù)自己的權(quán)益？在簽訂二手房交易合同時(shí)須注意哪些問題？
新疆烏魯木齊趙女士
根據(jù)我國《合同法》及有關(guān)規(guī)定，買賣二手房時(shí)，簽訂二手房合同有9條是必不可少的：(一)搞清當(dāng)事人的具體情況(當(dāng)事人的名稱或姓名、住所)、地址、聯(lián)系辦法等，以防出現(xiàn)欺詐情況；(二)關(guān)鍵是明確約定本合同的標(biāo)的，就是雙方欲進(jìn)行買賣的二手房，應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況，同時(shí)還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬等；(三)房屋的價(jià)款(主要寫明總價(jià)款，付款方式，付款條件，如何申請按揭貸款、定金、尾款等)；(四)履行交易的期限、地點(diǎn)、方式(即寫明交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程等)；(五)約定違約責(zé)任，以及如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計(jì)算方式與給付等；(六)解決爭議的方式(采用仲裁還是訴訟方式，如果采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)寫清具體的條款)；(七)合同生效條款(包括合同生效時(shí)間、生效或失效條件等)；(八)合同中止、終止或解除條款按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件等；(九)合同的變更與轉(zhuǎn)讓(變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止性條款)。
相關(guān)信息
南京二手房交易量價(jià)齊跌
本報(bào)訊 11月上旬，南京二手房成交價(jià)格相比10月同期降了1.68%，成交量也出現(xiàn)萎縮，這是南京市二手房價(jià)格在經(jīng)歷了兩個(gè)月的滯漲后首次下跌。
據(jù)南京市365地產(chǎn)家居網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，11月上旬，南京市個(gè)人二手房掛牌量為6366套，相比10月下降4.59%，成交量為1225套，比10月下旬減少了312套。10月南京全市二手房成交量相比9月下降4.82%，房產(chǎn)市場相比前期略顯低迷。據(jù)房管部門公布，8月份，該市二手房成交均價(jià)在7400元/平方米，9月份近7600元/平方米，10月份略高于7600元/平方米，11月上旬，南京二手房價(jià)開始出現(xiàn)下跌之勢。
據(jù)“我愛我家”統(tǒng)計(jì)，11月上旬與10月同期相比，二手房房源量增加了18.25%，客源量增加9.66%，成交量減少了14.63%。業(yè)內(nèi)人士分析，房貸政策的調(diào)整對房產(chǎn)市場中的部分買房需求產(chǎn)生抑制作用，特別是對那些希望改善居住條件的購房者。(鄧華寧)
上海舊房成交環(huán)比降三成
本報(bào)訊上海二手房辦公室日前發(fā)布最新報(bào)告稱，2007年10月，上海二手房指數(shù)2089點(diǎn)，較9月上漲80點(diǎn)，漲幅3.97%。
10月，上海二手房市場中買賣雙方對未來房價(jià)的預(yù)期產(chǎn)生較大分歧，導(dǎo)致成交量較9月下降近三成，但成交價(jià)格仍保持前期水平甚至略有上升。
近幾個(gè)月，二手房市場表現(xiàn)異?；鸨?，房價(jià)不斷攀升。短期內(nèi)快速上漲的房價(jià)，使二手房市場出現(xiàn)一定程度的疲態(tài)。如今，部分買家選擇暫時(shí)觀望，等待市場走勢明朗后再作決定。買家不再盲目追漲，使得市場進(jìn)入一個(gè)相對平穩(wěn)期。
10月，二手房市場無序加價(jià)的行為有所減少，而逐步調(diào)整原先高企的掛牌價(jià)格，業(yè)主心態(tài)逐漸趨于理性。從市場成交均價(jià)看，價(jià)格未出現(xiàn)大幅度跳升，市場保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。
根據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室最新統(tǒng)計(jì)顯示，各區(qū)域價(jià)格有不同程度的上漲，但總體漲幅有所回落。(鄧旭)
鄭州二手房價(jià)格首次下跌
本報(bào)訊從河南省鄭州市房管局獲悉，10月份鄭州市二手房均價(jià)為2564元/平方米，較9月份下降了4.9%，這是下半年來這個(gè)市二手房價(jià)格首次下跌。
據(jù)介紹，河南鄭州10月份二手房價(jià)格下降，與該月二手房成交量較低有關(guān)。上月，鄭州市二手房的成交量也是下半年
來單月下降幅度最大的一個(gè)月，二手房共成交1460套，較9月份下降了17.14%。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，第二套房的房貸政策使部分買房者暫時(shí)打消了購買第二套房的念頭，加上鄭州市住房公積金貸款政策的調(diào)整，這兩點(diǎn)成為二手房交易量降低的原因。(李麗靜)
二手房買賣私下過款風(fēng)險(xiǎn)大
張小姐最近看中一套二手房，并與業(yè)主李先生達(dá)成買賣意向。張小姐因工作要出差很長一段時(shí)間,無法及時(shí)回來辦理過戶手續(xù)，張小姐便與李先生約定：先向李先生支付房款，回來后再辦理過戶。而且還明確約定：無論房價(jià)是漲是跌，都按約定的價(jià)格成交。張小姐想知道這樣過房款是否合理？會不會存在風(fēng)險(xiǎn)？
專業(yè)人士點(diǎn)評：按交易習(xí)慣，一般是遞件當(dāng)天支付首期樓款。因?yàn)橐坏I(yè)主收取首期樓款后違約，一屋二賣并攜款失蹤的話，買方張小姐可能會面臨錢房兩空的風(fēng)險(xiǎn)。
從法律上看，若發(fā)生了上述情況，房屋已過戶至第三人名下，買方要求業(yè)主繼續(xù)履行合同已不可能，只能要求業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任及退還已收取的樓款。雖然該請求依法有據(jù)，但如果業(yè)主攜款失蹤，則可能面臨漫長的訴訟程序及難以執(zhí)行的訴訟風(fēng)險(xiǎn)。
在此，專業(yè)人士建議買方防患于未然，并可參考以下做法：
1.委托中立第三方代管樓款，于交易遞件時(shí)由第三方直接支付業(yè)主；
2.委托中立第三方辦理交易過戶手續(xù)，業(yè)主在收取樓款的同時(shí)，必須將與房屋產(chǎn)權(quán)有關(guān)之全部資料交予中立的第三方保管，買賣雙方可同時(shí)前往公證處辦理公證委托書予第三方；
3.可以約定較為高額的違約金(法律規(guī)定不得高于交易標(biāo)的的20%)，在一定程度上業(yè)主會受此限制而完成交易；
4.在合同中約定，業(yè)主應(yīng)于收取首期樓款時(shí)交樓，并可以約定轉(zhuǎn)化條款。即：如業(yè)主違約，買方有權(quán)以較低的租金，在較長的時(shí)間內(nèi)使用該物業(yè)并可以轉(zhuǎn)租，如買方選擇此權(quán)利，租金可以在業(yè)主已收取的樓款中抵消。但買方仍然有權(quán)依照合同中其他條款的約定，追究業(yè)主的違約責(zé)任。(郝婧羽)
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