房貸違約高峰到來？
“已經(jīng)是第三戶了?！崩钚〗阌行┿皭?。今年以來，李小姐所住的單元已經(jīng)有兩位業(yè)主因為還不起月供，房子被法院拍賣。記者采訪的時候，“第三戶”正在搬家。李小姐所住的是北京東三環(huán)邊上一處號稱“溫泉府邸”的高檔樓盤，由于緊鄰CBD，因此自住和投資價值都被十分看好。
“前面兩家都是做生意的，可能生意不好，幾個月還不上貸款，房子就被銀行收回，最后由法院拍賣了?！崩钚〗阏f，“這戶好像是因為押了房子炒股票賠了?！?/p>
近一年多以來，隨著央行一次次的調(diào)高貸款利率和監(jiān)管層收緊貸款舉措的不斷出臺，不僅自住者倍感壓力，資金鏈斷裂的炒房客也不在少數(shù)。
記者從中國銀行(行情股吧)北京分行的信貸部門了解到，目前房貸違約者中以三類人居多：一是個體從業(yè)者或者私營企業(yè)主，他們雖然收入很高但并不穩(wěn)定，一旦經(jīng)營不善很有可能無法按月還款；二是并不具備充分購房條件的年輕人，出于急于結(jié)婚或者擔心房價繼續(xù)上漲等因素而提前買房，由于沒有了“家底”，有的還有大量外債，也容易失去還款能力；三是抵押了房產(chǎn)進行其他投資(炒股票等)失敗的，以及貸款炒房失敗的。
“現(xiàn)在是不是好多人還不起貸款呀？”李小姐問記者。央行最新公布的數(shù)據(jù)似乎可以證明：李小姐的感受并非只屬于她個人。
11月8日，央行公布了《第三季度貨幣政策執(zhí)行報告》(下稱“報告”)，報告指出：“住房抵押消費貸款增長很快，違約風險已有抬頭趨勢，一旦房價大幅波動，容易引發(fā)商業(yè)銀行不良貸款的激增?！边@是央行首次對房貸違約風險發(fā)出警示，而房貸違約風險主要來自房貸增長過快以及房價持續(xù)增長兩個層面。
報告數(shù)據(jù)顯示：9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.9%，漲幅比上月快了0.7%。其中，深圳、北海、烏魯木齊、北京等城市房屋銷售價格同比漲幅較高，深圳已經(jīng)連續(xù)20個月同比漲幅超過10%，其中9月份為20.5%；北京連續(xù)17個月同比漲幅超過8%，9月份更是高達13.3%。
盡管價格不斷攀高，但居民對房屋的購買需求依然高漲，房屋銷售面積大幅上升。今年前三季度，全國商品房銷售面積達4.74億平米，同比增長32.1%，這個比例比去年同期加快了21.6%。
與此同時，居民購房貸款余額也激增。今年前三季度，全國居民戶購房貸款余額達28600億元，比今年年初增加了5924億元，同比增長31.4%，增速比上年同期提高了13.5%。
央行報告中還顯示：截止到9月末，全國金融機構(gòu)人民幣貸款余額為25.9萬億元，同比增長17.1%，增速比上年同期高1.9個百分點，比年初增加3.36萬億元，這個數(shù)字比去年全年還要高。
早在9月中旬，建設(shè)銀行(行情股吧)研究部在發(fā)布的一份最新報告中就提示：我國住房按揭貸款正在逐步步入違約高風險期。
報告稱，近年來，我國個人住房不良貸款數(shù)額已呈攀升趨勢。數(shù)據(jù)顯示，工、中、建三大行的個人住房不良貸款已經(jīng)從2005年末的184.42億元上升到2006年末的192.41億元。
而從國際經(jīng)驗看，個人住房貸款的風險暴露期通常為三到八年。在央行近年來連續(xù)多次加息，個人房貸款支付不斷增加的情況下，國內(nèi)商業(yè)銀行個人住房貸款在近一個時期內(nèi)已經(jīng)逐漸步入違約高風險期。該報告還認為，我國住房按揭貸款中存在的虛假按揭以及把關(guān)不嚴使得一些不符合條件的借款人得到貸款正是我國的房貸風險所在。
建行的風險意識
東子絕對是銀行信貸部門眼中的優(yōu)質(zhì)客戶，年輕高薪、工作穩(wěn)定，而且有學歷、有家庭、有固定資產(chǎn)，但他還是在貸款中遇到了問題，因為他購置的是“第二套房”。
9月27日，中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，其中明令規(guī)定：“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍”。
“這次央行是動真格了，下達的是強制性命令，各銀行必須執(zhí)行?！敝袊y行北京分行一位不愿透露姓名的信貸科負責人告訴《中國經(jīng)濟周刊》(國內(nèi)郵發(fā)代號2-977)，“事實上，央行在03和04年期間就發(fā)布過類似的命令，但是當時各行執(zhí)行的尺度很寬?！?/p>
該負責人從事房貸業(yè)務已經(jīng)多年，“其實，如果光是評估風險的話，在各種貸款品種中，個人住房貸款的風險是相對較低的，對于各個銀行來說都屬于優(yōu)質(zhì)業(yè)務?！?/p>
收緊“優(yōu)質(zhì)業(yè)務”肯定與商業(yè)銀行的盈利本質(zhì)相悖，那么，各家銀行的積極表現(xiàn)僅僅是因為響應政策號召？
早在央行和銀監(jiān)會政策出臺以前，建行等一些銀行就已經(jīng)開始在某些地區(qū)“主動”收緊二套房貸，建行研究部發(fā)布的報告也透露出，建行高層已經(jīng)在思考“優(yōu)質(zhì)業(yè)務”——個人房貸的問題。
建行作為個人住房貸款業(yè)務量最大的銀行，在這場“二套房”風波中“表現(xiàn)積極”，不僅先于政策收緊“二套房貸”，而且在政策實施細則方面也采取了以戶為單位的比較嚴格的認定標準，在北京等重點區(qū)域，還將“二套房”的首付比例提高到了50%。
建行這種有些“激進”的表現(xiàn)，不僅讓人想起在上一輪的房地產(chǎn)調(diào)控(1993～1997年)中，“領(lǐng)頭羊”建行的種種遭遇。
1997年，房地產(chǎn)泡沫被擠破，數(shù)不清爛尾樓和銀行壞賬成為了最主要的資產(chǎn)，由于承攬房地產(chǎn)貸款業(yè)務最多，繁榮時最為風光的建行，最后在這場“劫難”中的損失也最為慘重。
雖然時過境遷，但是想必在今天又重新火熱起來的房地產(chǎn)市場當中，最有風險意識的一定非建行莫屬。
“銀行業(yè)務員告訴我，說現(xiàn)在從總行到分行都非常重視房貸的風險，審核審批都比以往要嚴格得多，所以要補充很多證明材料。本來說20天貸款就能辦完，但現(xiàn)在都快兩個月了還沒有放款呢?！睎|子很無奈。
首套房松二套房緊
雖然各家銀行都在收緊房貸業(yè)務，但并不意味著所有貸款都難貸、“優(yōu)質(zhì)”業(yè)務不再優(yōu)質(zhì)了。
首次購房的高阿姨在貸款問題上就一路綠燈?！岸颊f現(xiàn)在貸款比以前難辦了，但是我們還挺順利的?！备甙⒁桃患冶緛硪恢弊夥?，現(xiàn)在終于熬到兒子工作了，才有能力買了第一套房。
“銀行實行差別化的住房信貸政策，優(yōu)先支持居民購買第一套中小戶型的自主住房?！?1月10日，在中國社會科學院財政與貿(mào)易經(jīng)濟研究所和意大利佛羅倫薩大學共同主辦的“第八屆中國宏觀經(jīng)濟運行與政策論壇”上，中國建設(shè)銀行副行長陳佐夫如是說。
“我們認為這種浮動的比例應該再大一些，最低的基準利率可以下調(diào)到70%，并且貸款的期限可以加以延長，現(xiàn)在是30年，我們認為有必要可以延續(xù)到35年、40年。而對于第二套住房則要嚴格控制，首付比例和貸款比率不一樣?！?/p>
“目前，我國住房按揭市場還擁有極其廣闊的空間?！敝袊y行資深國際金融專家王元龍研究員在論壇上表示，“我國的商品房90%由個人所購買，70%購房的時候需要借助銀行的貸款，按照全國目前商品住宅3000多元的均價和50%的按揭比率估計，在未來的13年，還有17萬億人民幣貸款的需求。中國各大商業(yè)銀行的住房按揭貸款占貸款總額的比例都在20%左右，空間是巨大的?！?/p>
“滿足第一套住房的金融創(chuàng)新是擺在我們面前最重要的一個任務?！眹野l(fā)改委經(jīng)濟研究所經(jīng)濟運行與發(fā)展研究室主任王小廣告訴《中國經(jīng)濟周刊》，“美國次級債就是很好的金融創(chuàng)新，我們要向他學習，學習他分擔風險的機制，包括采取證券化這種方式分擔風險，他出了問題并不代表他的創(chuàng)新有問題，中國恰恰需要這種創(chuàng)新?！?/p>
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