10月份開始一二線城市房價基本維持高位，但因政策調(diào)控、房價漲幅短期過快等方面原因，銷售上購房者出現(xiàn)程度不一的觀望。前期房價漲幅過快、投資需求比重較高的深圳和廣州地區(qū)銷售量明顯下降。
不過，因人口紅利和真實消費(fèi)需求持續(xù)存在、經(jīng)濟(jì)持續(xù)景氣及其財富效應(yīng)，我們預(yù)計房價不會下跌，但全國住宅房價漲幅將有所放緩。
珠三角成交量顯著下降
根據(jù)供求關(guān)系和前期房價、銷售量漲幅，預(yù)計以北京為首的環(huán)渤海地區(qū)、以上海為首的長三角地區(qū)，武漢、西安、沈陽、天津、福州、蘇州等二線核心城市房價和銷售量將保持上漲。預(yù)計深圳、廣州部分城區(qū)、珠海等城市因觀望氣氛而導(dǎo)致的銷售量下降將維持一到兩個季度的時間。
上海10月以后每周銷售面積相比高峰時期下降較少，基本維持在日均800套的平均水平，成交價格有所下滑，從最高時期的每平方米1萬多元下降到近期的8000多元。北京10月以后一手房住宅繼續(xù)保持每周3000套以上的銷售旺盛態(tài)勢，成交面積40萬平方米左右，房價穩(wěn)中有升。
(圖片來源：中國證券報)
廣州8月以后一手住宅房價整體上維持在每平方米11000元左右，近期也并沒有出現(xiàn)下降。但成交量從最高時候的每周1500套以上下降到目前的700套左右，市場出現(xiàn)了較為明顯的觀望氣氛。深圳9月開始一手住宅成交量開始下降，從最高時期的每周1000套、10萬平方米以上面積下降到目前的500套、4萬平方米，觀望氣氛嚴(yán)重。但一手住宅成交價維持在14000元，基本沒有下跌?！?/p>
行業(yè)綜合景氣持續(xù)抬升
10月國房綜合景氣指數(shù)為105.74，為2004年下半年以來的新高。其中，銷售價格指數(shù)表現(xiàn)最好，為107.31，創(chuàng)2006年8月以來的新高。10月末全國商品房空置指數(shù)110.7，同比下降3.9%。其中，空置商品住宅5794萬平方米，下降13.3%。
土地開發(fā)和施工面積維持平穩(wěn)?？傮w上行業(yè)景氣得到維持并正持續(xù)上升，預(yù)計行業(yè)綜合景氣將繼續(xù)維持。
10月房地產(chǎn)開發(fā)投資增長31.4%，穩(wěn)中有升，繼續(xù)小幅領(lǐng)先于城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速。今年前10個月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成1.92萬億元，接近2006年全年水平，而今年前10個月商品房銷售額累計實現(xiàn)2.13萬億元，同比增長51.5%，超過去年全年水平。
在中央政府轉(zhuǎn)變調(diào)控思路，加強(qiáng)包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和配套商品房在內(nèi)的保障性住房開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)濟(jì)適用房投資增速急劇上升，從高負(fù)增長變?yōu)楦哒鲩L。目前經(jīng)濟(jì)適用房投資總額6.18億元，占住宅和商品房投資額的比例不到5%，雖然增速很快，但總額較低。
行業(yè)銷售和投資對比說明樓市供不應(yīng)求整體趨勢沒有根本改變，經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房投資增加因總額相對較低對房價和需求沖擊不大。
住宅價格漲幅將放緩
因需求顯著上升，2007年前10個月房價快速上漲。2006年1月到2007年4月全國房屋銷售價格指數(shù)基本在105.5波動，5月后持續(xù)上升，10月達(dá)到109.5，接近2004/2005年的高點(diǎn)。房價快速上漲促進(jìn)了商品房銷售額的快速上漲，前10個月銷售額增長超過50%。2006年、2007年的房價和銷售額上漲將為一二線主流房地產(chǎn)公司未來2-3年的業(yè)績高增長打下堅實基礎(chǔ)。
分類看，住宅和商業(yè)用房價格相對比較穩(wěn)定，辦公樓價格波動較大。最近一年多以來住宅價格漲幅加快，辦公樓和商業(yè)用房價格漲幅放慢。因辦公樓和商業(yè)用房投資增速放慢，同時國內(nèi)經(jīng)濟(jì)景氣而推動的辦公樓和商業(yè)用房需求將持續(xù)緩慢上漲，所以預(yù)計辦公樓和商業(yè)用房價格有望獲得更好的上漲表現(xiàn)。
調(diào)控提高行業(yè)集中度
近期和未來一段時間政府調(diào)控政策主要集中在商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和閑置土地清理上，供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整是2005年、2006年新老國八條的主要調(diào)控精神，內(nèi)容包括保證保障性住房供給、保證90平米以下的中小戶型供給，該政策有利于調(diào)整產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)，對行業(yè)需求并無負(fù)面沖擊。
據(jù)了解，大部分上市公司的土地儲備都處于連續(xù)滾動開發(fā)狀態(tài)，很少有閑置開發(fā)的項目。而且，在萬科等行業(yè)龍頭的帶動下，目前上市公司出現(xiàn)了項目開發(fā)加速的行業(yè)趨勢，閑置土地則更少。絕大部分閑置土地在非上市的小開發(fā)商、項目公司手上，而目前土地、資金緊縮的宏觀調(diào)控導(dǎo)致行業(yè)門檻提高，將有利于這部分閑置土地通過兼并收購轉(zhuǎn)移到優(yōu)勢上市公司手中。從今年看，一線的萬科A、二線的名流置業(yè)在土地資源的行業(yè)整合上表現(xiàn)良好。
對于物業(yè)稅，我們認(rèn)為，因為涉及稅基、稅率、征稅對象、征稅依據(jù)、商品房存量和增量、物權(quán)等是否要評估，由誰評估等眾多方面和環(huán)節(jié)，出臺的概率和時間很難判斷，目前我們傾向于認(rèn)為出臺物業(yè)稅的概率不大。
2006年全年、2007年前三季度樓市房價和銷售量的良好表現(xiàn)，使得一二線龍頭上市公司未來兩到三年業(yè)績保持45%以上的高增長基本有了可靠保證。
近期一二線龍頭公司股價從最高點(diǎn)普遍下調(diào)30%以上，我們認(rèn)為，由于行業(yè)景氣的大趨勢不會改變，房價和需求量上升趨勢不變，行業(yè)集中度提高將使龍頭公司受益，所以維持對房地產(chǎn)行業(yè)的推薦，一二線龍頭公司的投資價值不變。( 張宇 孫建平)
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