日前，“鏈家地產(chǎn)”中關(guān)村門店接待了這樣一位姓賈的客戶，他手中擁有4套房產(chǎn)，有3套想用來出租。但是，通過怎樣的方式出租最合理、最賺錢卻一直困擾著他。而據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)資料分析，像賈先生這樣擁有多套房產(chǎn)的消費(fèi)者不在少數(shù)，將近20%的消費(fèi)者擁有3套或3套以上房產(chǎn)，而對(duì)于這部分消費(fèi)者來說都存在和賈先生一樣的問題，不太清楚應(yīng)該通過怎樣的方式出租才能讓自己的租金收益最大化。為此，“鏈家地產(chǎn)”通過近幾年來自身的實(shí)際操作，總結(jié)出了一些房產(chǎn)出租的經(jīng)驗(yàn)，以供消費(fèi)者參考。
四大要素決定出租收益
出租者為了提高自己的出租收益，最先需要明確的是有哪些要素是會(huì)真正決定租金收益的，這樣才能有針對(duì)性地根據(jù)這些關(guān)鍵點(diǎn)來提升房屋出租的收益。一旦明確了這些關(guān)鍵要素，才能在多套房產(chǎn)的出租過程中獲得比較好的收益，而在影響房屋出租收益當(dāng)中主要有四大要素，分別是租金回報(bào)的高低、空置期的長短、機(jī)會(huì)成本的大小和房屋出租造成的折舊成本大小。因此，“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心需要提醒每位業(yè)主，在房屋出租過程中必須要做到四個(gè)盡可能，第一是盡可能提高出租房屋的租金回報(bào)；第二是盡可能地縮短出租房屋的空置期；第三是盡可能降低出租房屋過程中的機(jī)會(huì)成本(時(shí)間成本、交通成本、通訊成本等)；第四是盡可能地減少出租房屋的折舊成本。
裝修要適宜
一般人認(rèn)為裝修得越高檔，租金就越高，租金越高，出租回報(bào)率也就越高。其實(shí)不然，在進(jìn)行房屋出租投資中，要想獲得較為可觀的出租收益，對(duì)房屋進(jìn)行必要的裝修是必不可少的，但裝修的好壞和出租收益并不成正比，并非就是裝修得越好就一定能夠獲得最好的收益。而是應(yīng)該在房屋出租之前事先對(duì)該區(qū)域出租人群或自己對(duì)出租房屋所需求的對(duì)象進(jìn)行一個(gè)準(zhǔn)確地定位，并對(duì)其生活偏好、興趣偏好進(jìn)行一個(gè)簡單的了解和分析，然后進(jìn)行恰當(dāng)?shù)匮b修，這樣就會(huì)達(dá)到租金收益與成本支出的最佳平衡點(diǎn)。
因此，對(duì)于擁有多套房產(chǎn)的出租業(yè)主來說，一定需要對(duì)不同區(qū)域房產(chǎn)出租的特性進(jìn)行有差別的裝修對(duì)待，千萬不要因?yàn)閳D省事就對(duì)所有的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的裝修。
減少出租房屋空置期
在廣大房產(chǎn)投資者將房屋用來出租的情況下，除了對(duì)租金的高低以及房屋出租資金的回收快慢比較感興趣外，很多人往往會(huì)忽略了房屋出租的空置期問題。應(yīng)該說，房屋出租的空置期對(duì)于單個(gè)的出租業(yè)主來說是很難控制的，只有在擁有大量的信息入口和信息出口的基礎(chǔ)上，才能實(shí)現(xiàn)有效的信息匹配，從而減少房屋空置期。而對(duì)于信息配對(duì)最有效和最及時(shí)的就是大型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。
因此，房產(chǎn)出租者完全可以通過正規(guī)中介公司的信息資源優(yōu)勢(shì)來減少房屋出租的空置期，從而提高出租收益。特別是對(duì)于擁有多套房產(chǎn)的業(yè)主來說，縮短空置期所能發(fā)揮的效益也就會(huì)越大。如果每套出租房產(chǎn)都能減少10天的空置期，3套房產(chǎn)就可以減少30天的空置期，也就意味著可以增加一個(gè)月的租金。
降低房屋的機(jī)會(huì)成本
在決定房產(chǎn)出租收益過程中，租金的高低和空置期的長短都會(huì)直接影響到出租房的投資回報(bào)；但是，除了這兩個(gè)因素之外，其實(shí)還有一個(gè)非常關(guān)鍵的因素就是機(jī)會(huì)成本的大小。目前許多出租者不愿委托經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行出租，而更喜歡自己親自找客戶，覺得這樣安全、穩(wěn)妥。不過，對(duì)于有多套房產(chǎn)出租的業(yè)主，還是應(yīng)該考慮自己來出租所花費(fèi)的機(jī)會(huì)成本，多套房產(chǎn)不像只有一套房產(chǎn)的那樣，可能只需要一次、兩次或者三次的看房就可以將房產(chǎn)出租，這樣浪費(fèi)的時(shí)間、交通費(fèi)、通訊費(fèi)也不會(huì)太大；多套房產(chǎn)將面臨成倍數(shù)的成本支出增加，收益減少額度就會(huì)非常明顯。因此，對(duì)于多套房產(chǎn)出租者來說，盡可能地委托品牌經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行全程代理，一方面品牌經(jīng)紀(jì)公司能夠保障出租房的安全；另一方面就是能夠最大程度降低出租者的機(jī)會(huì)成本，達(dá)到出租收益的最優(yōu)化。
最后，對(duì)于多套房產(chǎn)出租者來說，還要將出租房屋的折舊成本能夠計(jì)算在投資收益當(dāng)中，這就需要房產(chǎn)出租者在與承租客戶簽訂相關(guān)的租賃合同當(dāng)中，一定要將對(duì)房屋損毀程度較大的可能行為進(jìn)行約束。如果委托經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行全程委托，也要將這一事項(xiàng)作出明確規(guī)定，特別是對(duì)于一些精裝修出租的業(yè)主更是要關(guān)注這一點(diǎn)。
另外，對(duì)于多套房產(chǎn)出租者，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，提高房產(chǎn)的出租收益，還可以把握租賃市場(chǎng)的季節(jié)性因素，進(jìn)行分套、分批出租，而不是全部一起在同一時(shí)點(diǎn)釋放。(趙麗萍)
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