經(jīng)歷了2007年的瘋漲，2008年廣東房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整期，廣州樓價成交量跌入2004年以來的最低谷，開發(fā)商和消費者的博弈進一步加劇。即將到來的五一假期會否成為樓市的一個節(jié)點？股市的振蕩是否會繼續(xù)波及樓市？2008年，樓市會走向何方？
昨日（22日），廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會和焦點房地產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)合舉辦“2008樓市方向”論壇。與會專家就房地產(chǎn)2008年發(fā)展態(tài)勢、房地產(chǎn)業(yè)面臨的總體經(jīng)濟環(huán)境等宏觀背景進行了激烈的爭論。專家一致認為，房價仍有一定的下調(diào)空間，下降幅度在5%—10%。
據(jù)廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲介紹，去年第四季度，廣東一手住宅價格環(huán)比下降10.9%，今年第一季度基本上穩(wěn)定。他表示，總體而言，市場的特點是，投資保持了上一年增長的態(tài)勢，供應(yīng)量增加，銷售量有所下降，市場存在觀望氣氛，“第一季度還是處在調(diào)整期”。
據(jù)介紹，今年第一季度廣東房地產(chǎn)市場開發(fā)資金增幅與去年同期相比有所增加，到位資金占開發(fā)資金的比例同比下降，說明到位資金略微緊張。開發(fā)企業(yè)購置土地面積也有大幅度的增長，增長幅度跟去年同期相比增大，購置單價是下降的，說明去年以來特別是二三季度高價拿地的狀況在今年首季度有所緩和。
同時，開發(fā)投資跟去年同期相比也有加快的跡象。“商品房的施工面積和新開工面積同比增長30%，竣工面積增長比較快，住宅竣工面積增長比較快，市場供應(yīng)很充足，而去年第一季度住宅竣工同比是下降的?！辈趟肼曊f。
此外，商品住宅和一手住宅的銷售面積和金額同比下降了20%，沒有表現(xiàn)出前兩年銷售系數(shù)大幅度增長、消化能力強的狀態(tài)。
專家對今后樓市走勢表現(xiàn)出了較為樂觀的態(tài)度，紛紛表示目前樓市的波動屬于正常情況。如果通貨膨脹得到抑制，今年房價將隨著宏觀經(jīng)濟形勢而趨于穩(wěn)定。
會上，主持人要求嘉賓寫下對今年樓市走向的判斷，嘉賓們給出的答案都是降，并且幅度在5%—10%之間居多。
房價還要大降？降多少？
專家對今年廣州房價走勢分別作出了預期。
廣州市政府參事室參事、全國政協(xié)委員張嘉極表示，“地產(chǎn)和股票不同。房價無論是上漲還是下跌都是存在的，但拋售的速度不會很快。2008年樓市不會急劇的下滑。廣州的樓市一直是比較理性的，上漲是最遲的，速度也是緩慢的，下降的空間跟其他城市相比也是比較小的，我認為價格在七八千元之間波動。”
廣州房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會名譽會長陳敦林的意見很鮮明：“2008年廣州樓市突出了一個穩(wěn)字，也就是說廣州樓市不會出現(xiàn)暴漲暴跌大起大落，有些城市前年達到了3萬元/平方米，去年下半年只有1.2萬元/平方米，這就是大起大落、暴漲暴跌，廣州不會出現(xiàn)這樣的情況，有升也是穩(wěn)中有升，有降也是穩(wěn)中有降?！?/p>
合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江以代理商的角度進行預測：5月份的時候成交量會回升，經(jīng)過幾個月的回升，房價就會上升，而且成交量上升，房價也有上升的空間，年底就會上升到8500元/平方米。
省政府參事王則楚則認為，1—12月份房價的均價從9000元/平方米下降到6500元/平方米?！拔艺J為這段時間商品房的價格會逐步回落到跟限價房差不多的價格，維持比較高價的商品房只有高檔的樓盤或者是比較好的樓盤?！?/p>
知名房地產(chǎn)專家韓世同說：“如果在半年前，大家打死都不會這樣寫的，因為預測樓市是很難準確的。現(xiàn)在很難說半年后會出現(xiàn)怎樣的情況，總的來看，我認為今年的市場不樂觀，這種轉(zhuǎn)變對于一些企業(yè)就是生死關(guān)頭，對于高位買房的人就要忍受巨額資產(chǎn)損失的痛苦和代價，這是沒有辦法的事情。”
宏觀經(jīng)濟面好樓市就好？
蔡穗聲表示，“我們還是看好中國今年的宏觀經(jīng)濟形勢，同樣也看好廣東今年的房地產(chǎn)市場的形勢。從第一季度市場的動態(tài)發(fā)展情況來看，盡管今年的經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場有很多不確定因素，但是我認為還是可以保持一定的樂觀態(tài)度”。蔡穗聲說，除非出現(xiàn)基本層面的逆轉(zhuǎn)，例如GDP的低速增長或者負增長、城市化進程的中斷或者倒退、城市居民收入增長停滯、房地產(chǎn)的供應(yīng)超出了經(jīng)濟發(fā)展和居民消費的需求等，那么樓市的發(fā)展方向會出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。但上述這些逆轉(zhuǎn)目前還沒有看到，而且隨著居民各方面財富的增長，樓市發(fā)展方向仍會正面向上。
省政府發(fā)展研究中心副主任汪一洋認為，從宏觀經(jīng)濟面來講，廣東經(jīng)濟仍然沿又好又快的方向發(fā)展。但對樓市影響最大的是通貨膨脹?！罢ㄟ^抑制投資，達到抑制通貨膨脹的目標。如果通貨膨脹達到了10%或者是12%，房價會上升不是下降，因為錢越來越不值錢，而房屋是實物資產(chǎn)會越來越值錢。所以今年宏觀調(diào)控的重點就是控制通貨膨脹，一旦老百姓認為政府控制不住通貨膨脹，發(fā)生了心理恐慌就會將存款拿出來購買房屋。”
王則楚提出，“經(jīng)濟好了，不等于說老百姓就有受益，因為收入主要還是在政府和企業(yè)手中?，F(xiàn)在政府重視讓老百姓得到實惠，惠及的是原來買不起房屋的人，財富倍增計劃不是惠及有錢的人，方向應(yīng)是低收入人群。所以調(diào)控是否既能夠抑制房價又可以增加一般老百姓的收入，是非常重要的”。
股市暴跌樓市跟著遭殃？
十年來首次實行的“貨幣從緊”政策，再次向?qū)Y金有著嚴重依賴的房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的要求。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)究竟要面對怎樣的融資環(huán)境？
汪一洋認為，股票市場對房地產(chǎn)有很大的影響?！肮墒泻?，樓市就好，股市差樓市就差。這是連鎖的反應(yīng)，去年的此時，股市還在3500點左右，去年10月份股市上升到6000多點，樓市也是一片火爆，達到高點。樓市跟股市一樣，股市翻番，樓市也翻番，現(xiàn)在股市下跌了，樓市也要經(jīng)受考驗，因此房地產(chǎn)和金融業(yè)是緊密聯(lián)系在一起的?！?/p>
陳敦林不同意這個觀點?！昂芏嗝襟w、專家都說一個觀點，樓市好股市就好，樓市不好股市就不好，我不這么看。相反我認為樓市和股市有關(guān)系，但是關(guān)聯(lián)度不大?！?/p>
陳敦林的看法是，有錢人不需要通過炒股的錢買樓，而小股民想通過炒股是買不起樓的?！拔医佑|的朋友中，沒有一個人是炒股賺了很多錢而去買樓的。小股民頂多也就賺套沙發(fā)和賺個電冰箱，相反我聽到媒體報道，一季度廣東省普通居民的存款全國第一，超過了2萬億元。這部分錢放在銀行是最穩(wěn)當?shù)?，如果拿出來買樓的話也比較可靠，不大會進股市?！?/p>
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近七成廣州市民看跌樓價
與去年調(diào)查逾六成五看漲相反
昨天，廣東省省情調(diào)查研究中心民調(diào)所對外發(fā)布的《廣東大型樓盤業(yè)主評價調(diào)查報告》披露稱，“接近七成的受訪者認為房價會跌”。此起彼伏的樓價下跌消息已令“看跌”形成一種社會共識。
據(jù)了解，民調(diào)所已經(jīng)持續(xù)三年對廣東大型樓盤進行業(yè)主滿意度跟蹤調(diào)研，2008年的調(diào)查從3月初開始，歷時2個月，完成對抽樣城市——廣州大型樓盤的問卷調(diào)查。
值得注意的是，此次對受訪業(yè)主進行的房價預測調(diào)查，出現(xiàn)了與去年調(diào)查完全相反的房價預測趨勢。接近七成的受訪者認為房價會跌，其中有51.42%的人認為“會跌，但不會大跌”，17.5%的人認為會大跌。只有5.27%的受訪者認為房價仍會升。另外還有13.41%的人認為“不會跌，保持平穩(wěn)”，以及12.40%的人表示“不清楚”。受訪者普遍認為，去年經(jīng)濟過熱，樓價飆升過快，今年應(yīng)回復理性水平。
而去年這項調(diào)查的結(jié)果卻是：53.61%的人認為會“略有上漲”，23.35%的人認為會“保持平穩(wěn)”，11.52%的人認為會“大幅度上漲”。只有6.76%的人認為會“略有下降”，0.61%的人認為會“降幅很大”。
與房價走跌預期相伴的還有需求的減弱。報告顯示，購房需求狀況上看，有明確購房計劃的受訪者僅占10.34%，有29.46%的受訪者表示“可能買，在觀望”，而清楚表示“無買房計劃”的受訪者比例卻高達41.21%，還有17.60%的受訪者明確表示“不買，房價太高”。
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