地震，是人類無(wú)法預(yù)測(cè)的自然災(zāi)害之一。許多自然災(zāi)害，特別是等級(jí)高、強(qiáng)度大的自然災(zāi)害發(fā)生之后，常常會(huì)誘發(fā)出一連串的其他災(zāi)害接連發(fā)生，這種現(xiàn)象被稱為是“災(zāi)害鏈”。災(zāi)害鏈中最早發(fā)生并起作用的災(zāi)害稱為原生災(zāi)害；而由原生災(zāi)害所誘導(dǎo)出來(lái)的災(zāi)害則稱為“次生災(zāi)害”。
盡管從科學(xué)的角度，次生災(zāi)害與某一行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)沒(méi)有直接的因果關(guān)系，但不可否認(rèn)的是，此次四川汶川大地震的震波已經(jīng)跨越了自然現(xiàn)象，給整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了可能致命的沖擊。
在四川汶川大地震發(fā)生14天之后，鳳凰衛(wèi)視在節(jié)目里赫然發(fā)出了“汶川地震，震垮中國(guó)樓市”？的驚人質(zhì)問(wèn)。這句質(zhì)問(wèn)就像是捅破了一張窗戶紙，令一直以來(lái)隱藏在眾多業(yè)界人士心中的擔(dān)憂和不安曝光在所有人面前。
四川汶川大地震究竟會(huì)給原本就危機(jī)重重的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)怎樣的“次生災(zāi)害”？或許今天的這些話題最終會(huì)被證明僅僅只是猜想而已，但如同緊急疏散演習(xí)一樣，有預(yù)警、有準(zhǔn)備，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)才能更“抗震”。
“次生災(zāi)害”猜想一：
震后災(zāi)區(qū)土地受“冷落”？
近年來(lái)，成都、重慶地區(qū)已經(jīng)成為了全國(guó)品牌開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)拿地的城市，尤其是這一次在地震中受災(zāi)較為嚴(yán)重的成都。據(jù)記者了解，就在地震發(fā)生的同一時(shí)刻，合生創(chuàng)展的高層們正在從成都前往都江堰視察項(xiàng)目的路上。而龍湖地產(chǎn)在地震后也迅速趕到成都和都江堰，了解項(xiàng)目和未開(kāi)發(fā)土地的情況。
如果不是四川汶川大地震，包括成都在內(nèi)的川西眾多二線城市很可能還會(huì)像去年那樣，“地王”頻生。然而，正如中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容指出的，地震之后，成渝地區(qū)的房地產(chǎn)公司股價(jià)迅速下跌，一些全國(guó)性房地產(chǎn)公司股價(jià)也出現(xiàn)波動(dòng)。在這樣的情況下，這些房地產(chǎn)企業(yè)手中持有的大量土地能否開(kāi)發(fā)存在巨大疑問(wèn)。而在其看來(lái)，這次四川汶川大地震很可能會(huì)使受災(zāi)區(qū)域幾年之內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)商品化住房市場(chǎng)，包括外地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、住房投資者都會(huì)逐漸退出，使土地和住房需求迅速出現(xiàn)雙降局面。
沒(méi)有了住房需求的支撐，開(kāi)發(fā)商手中的土地何時(shí)收回投入自然也就面臨著極大的不確定性；甚至可以說(shuō)，這樣的變故很可能會(huì)讓一部分在成渝地區(qū)拿地的開(kāi)發(fā)商損失慘重。而對(duì)于那些尚未進(jìn)入或正在準(zhǔn)備進(jìn)入成渝地區(qū)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這樣的局面勢(shì)必會(huì)令其重新考慮拿地計(jì)劃，緩一步再說(shuō)。
值得關(guān)注的是，今年以來(lái)，全國(guó)“拍地”形勢(shì)一片黯淡。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，1-3月，全國(guó)“流拍”土地多達(dá)40余宗。而來(lái)自國(guó)土資源部5月初發(fā)布的最新數(shù)字則顯示，今年第一季度，中國(guó)主要城市地價(jià)漲幅明顯回落，部分城市甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)和零增長(zhǎng)；其中，成都的綜合地價(jià)水平的負(fù)增長(zhǎng)率是0.57%。在此背景下，包括成都、重慶等地震受災(zāi)地區(qū)未來(lái)地塊“招拍掛”前景不容樂(lè)觀。
“次生災(zāi)害”猜想二：
全國(guó)房?jī)r(jià)直降三成？
“在四川汶川大地震和宏觀調(diào)控的疊加效應(yīng)之下，全國(guó)房?jī)r(jià)下降幅度將在35%左右?！闭鸷蟛痪茫黄l(fā)表在《南方都市報(bào)》上的文章立即引起了房地產(chǎn)業(yè)界的高度關(guān)注?！八拇ㄣ氪ù蟮卣饘⒊蔀榇驂悍?jī)r(jià)的強(qiáng)音”、“地震拉長(zhǎng)中國(guó)樓市低迷期”……諸如此類的言論開(kāi)始不斷涌現(xiàn)。
一位網(wǎng)友在博客里這樣寫到，“這次地震對(duì)房地產(chǎn)的影響將從成都開(kāi)始向全國(guó)蔓延。人們開(kāi)始重新審視生活的意義：是為房子生存，還是因?yàn)橛蟹孔涌梢愿玫厣?！我們不能把房子作為一生的追求目?biāo)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，在地震面前，這個(gè)追求已經(jīng)毫無(wú)意義”。
不可否認(rèn)，正如這位網(wǎng)友所想到的，四川汶川大地震將改變相當(dāng)一部分人的價(jià)值觀，從而使他們的置業(yè)觀發(fā)生變化。但更為重要的是，在全國(guó)樓市已經(jīng)持續(xù)低迷近半年，業(yè)界正翹首盼望回暖的關(guān)鍵時(shí)刻,四川汶川大地震顯然震碎了開(kāi)發(fā)商們的美夢(mèng)。據(jù)網(wǎng)上的一項(xiàng)調(diào)查顯示，地震發(fā)生后有85%的網(wǎng)友改變了原來(lái)的購(gòu)房計(jì)劃。
樓市觀望氛圍因地震正在加重。無(wú)論是支持“震后房?jī)r(jià)要上漲”的網(wǎng)友，還是“震后房?jī)r(jià)會(huì)下跌”的網(wǎng)友，似乎都將選擇繼續(xù)觀望。而地震帶給樓市的影響究竟是否像一些專家所認(rèn)為的只是暫時(shí)性的，尚不得而知。但已經(jīng)有相當(dāng)一部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于全國(guó)樓市而言，地震的巨大負(fù)面影響(包括心理)將使部分購(gòu)房者暫緩入市，從而使原本就低迷的市場(chǎng)更加下滑，全國(guó)房?jī)r(jià)盤整甚至下跌的可能性增大。而在高盛的研究報(bào)告中，更是明顯地指出，“中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格將從去年的平均水平回落15%至20%”。
“次生災(zāi)害”猜想三：
房產(chǎn)險(xiǎn)成淡市促銷新招？
四川汶川大地震造成了災(zāi)區(qū)眾多房屋倒塌和損壞，其中包括一些新建的商品房住宅。這些倒塌或損壞的商品房不僅讓購(gòu)房者開(kāi)始關(guān)注房屋的安全性和抗震能力，同時(shí)也讓購(gòu)房者開(kāi)始思考一個(gè)更現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題——如何給自己的房屋配上一把“尚方寶劍”，讓自己的財(cái)富在類似地震之類的重大災(zāi)害面前不受損失。
在此之下，房產(chǎn)險(xiǎn)漸漸浮出水面，成為業(yè)界和購(gòu)房者關(guān)注的新目標(biāo)。而有業(yè)內(nèi)人士更是認(rèn)為，四川汶川大地震給了開(kāi)發(fā)商一個(gè)絕佳的促銷契機(jī)，如果將房產(chǎn)險(xiǎn)作為一種購(gòu)房?jī)?yōu)惠使用到銷售中，相信會(huì)對(duì)成交量帶來(lái)一定的刺激。
而據(jù)記者了解，已經(jīng)有一些品牌地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始醞釀“房產(chǎn)險(xiǎn)促銷”策略，希望借此緩解長(zhǎng)久以來(lái)不斷增強(qiáng)的銷售壓力。那么，房產(chǎn)險(xiǎn)真的會(huì)產(chǎn)生開(kāi)發(fā)商預(yù)想的魅力嗎？
事實(shí)上，目前購(gòu)房者在買房時(shí)都會(huì)有一個(gè)房貸險(xiǎn)。對(duì)于需要貸款的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，銀行都會(huì)建議購(gòu)房者向保險(xiǎn)公司購(gòu)買房貸保險(xiǎn)，以彌補(bǔ)房屋損失、人身傷亡發(fā)生后，因購(gòu)房者無(wú)力還款導(dǎo)致銀行出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和損失。從實(shí)際意義上說(shuō)，房貸險(xiǎn)更多的還是在保護(hù)銀行的利益，對(duì)于購(gòu)房者遭遇的損失卻沒(méi)有相應(yīng)的補(bǔ)償。
而另一個(gè)重點(diǎn)在于，根據(jù)我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)通行的《個(gè)人貸款抵押房屋保險(xiǎn)條款》，由“地震或地震次生原因”所造成保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的損失，保險(xiǎn)公司并不承擔(dān)賠償責(zé)任。這就意味著，在地震面前，房貸險(xiǎn)也就失去了意義。
盡管發(fā)生像四川汶川大地震這樣的嚴(yán)重災(zāi)害是偶然事件，但其強(qiáng)大的破壞力已經(jīng)在購(gòu)房者心中投下了陰影。因此，如果能在房貸險(xiǎn)之外，給購(gòu)房者提供相關(guān)保險(xiǎn)產(chǎn)品，房產(chǎn)的吸引力無(wú)疑是被極大提升的。據(jù)悉，由于地震屬于巨災(zāi)型風(fēng)險(xiǎn)，一般的財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)保險(xiǎn)條款中均把該風(fēng)險(xiǎn)列為除外責(zé)任。因此，保險(xiǎn)公司一般把地震保險(xiǎn)作為附加險(xiǎn)產(chǎn)品進(jìn)行開(kāi)發(fā)。投保人只有在投保了普通財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)的同時(shí)額外投保地震保險(xiǎn)，對(duì)于地震造成的財(cái)產(chǎn)損失才能由保險(xiǎn)公司進(jìn)行賠付。
對(duì)于企業(yè)或者投保人而言，投保附加險(xiǎn)產(chǎn)品意味著企業(yè)的保險(xiǎn)費(fèi)用進(jìn)一步提高。因此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在目前金融環(huán)境持續(xù)嚴(yán)峻，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊繃的情況下，即便有開(kāi)發(fā)商開(kāi)始“打”房產(chǎn)險(xiǎn)促銷的主意，絕大多數(shù)也應(yīng)該是那些大企業(yè)或品牌企業(yè)。
“次生災(zāi)害”猜想四：
“退房熱”震后引發(fā)小高潮？
自年初以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂潮涌不斷。轟轟烈烈的“降價(jià)潮”還未消減，熱熱鬧鬧的“退房潮”就緊跟而來(lái)，從珠三角的廣州、深圳，到長(zhǎng)三角的上海、蘇州，再到環(huán)渤海的北京，退房成為比買房更積極的事。
記者在北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)上的期房退房公示里看到，竟然有整整95頁(yè)1421條退房信息掛在網(wǎng)上，其中不少項(xiàng)目的退房次數(shù)都超過(guò)了百次，個(gè)別甚至高達(dá)到480多次。
這一次，購(gòu)房者的退房決心前所未有的堅(jiān)定。面對(duì)低迷且混亂的樓市，購(gòu)房者的信心日漸減弱，甚至寧愿犧牲數(shù)萬(wàn)元支付違約金也要退房。有業(yè)內(nèi)人士將這場(chǎng)“退房潮”的誘因歸于去年執(zhí)行的第二套房貸政策，認(rèn)為正是在這一政策的引導(dǎo)下，購(gòu)房者開(kāi)始松動(dòng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在去年“十一”期間，北京因新政策引發(fā)的退單率達(dá)到了8%。
萬(wàn)科地產(chǎn)在去年年底大肆降價(jià)的行為以及今年央行的持續(xù)加息，則像是火上澆油，令“退房潮”一浪高過(guò)了一浪。事實(shí)上，目前“撐”不住的項(xiàng)目已經(jīng)越來(lái)越多，促銷降價(jià)已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)不爭(zhēng)的事實(shí)。而這樣的局勢(shì)，從不少開(kāi)發(fā)商紛紛考慮“如何在降價(jià)后不讓已經(jīng)購(gòu)房的業(yè)主找麻煩”中可見(jiàn)一斑。
自住型購(gòu)房者不買賬、中小投資者也開(kāi)始紛紛撤離，“退房潮”就這樣愈演愈烈。而這一次的四川汶川大地震或?qū)⒔o“退房潮”的繼續(xù)蔓延，產(chǎn)生推波助瀾的作用。畢竟，這更讓購(gòu)房者看到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性，面對(duì)地震帶給房地產(chǎn)行業(yè)的諸多負(fù)面影響，購(gòu)房者“再等等看”的心理勢(shì)必會(huì)再度高漲。
“次生災(zāi)害”猜想五：
拒買萬(wàn)科房老大地位不保？
四川汶川大地震后的抗震救災(zāi)工作造就了一批中國(guó)企業(yè)，同時(shí)也讓一批企業(yè)成為眾矢之的，萬(wàn)科地產(chǎn)目前來(lái)看顯然屬于后者之列。應(yīng)該說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)在此次國(guó)難之時(shí)表現(xiàn)出來(lái)的社會(huì)責(zé)任感，讓國(guó)人對(duì)這個(gè)以往多和“暴利”、“無(wú)良”相聯(lián)系的行業(yè)大為改觀。
原本四川汶川大地震應(yīng)該成為萬(wàn)科——這個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的“龍頭老大”繼續(xù)發(fā)揮老大風(fēng)范的時(shí)刻，但卻因?yàn)橥跏f(wàn)科地產(chǎn)的領(lǐng)軍者某些不合時(shí)宜的話而形象大毀。
萬(wàn)科“捐款門”事件爆發(fā)后，萬(wàn)科地產(chǎn)的股價(jià)一路下滑，直至跌停。已經(jīng)有網(wǎng)友開(kāi)始表示，不會(huì)去買萬(wàn)科的房子。而一旦這樣的表態(tài)形成氣候，無(wú)疑對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)是一次更致命的打擊。此前，萬(wàn)科地產(chǎn)旗下項(xiàng)目全線降價(jià)，在刺激銷售的同時(shí)也帶來(lái)了退房麻煩。為了維護(hù)品牌形象，萬(wàn)科也是采取了低調(diào)補(bǔ)償?shù)牟呗圆诺靡云较ⅰ?/p>
如今，簡(jiǎn)單的補(bǔ)償顯然于事無(wú)補(bǔ)。種種跡象看來(lái)，盡管萬(wàn)科已經(jīng)表示將在未來(lái)3-5年投入1億元無(wú)償用于災(zāi)后重建，卻并未換來(lái)大眾的諒解。而相信這樣的負(fù)面影響將在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間困擾著萬(wàn)科地產(chǎn)，無(wú)論是在企業(yè)品牌，還是業(yè)務(wù)拓展上。
目前，萬(wàn)科地產(chǎn)是中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)排名第一的地產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)萬(wàn)科今年的年報(bào)顯示，2007年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為355.3億元，凈利潤(rùn)48.4億元，分別同比增長(zhǎng)98.3%和110.8%。這樣傲人的業(yè)績(jī)是否能再次出現(xiàn)在2008年的年報(bào)里已經(jīng)不得而知。而在萬(wàn)科地產(chǎn)經(jīng)歷企業(yè)形象重創(chuàng)后，包括中海地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、保利地產(chǎn)這些位列中國(guó)百?gòu)?qiáng)企業(yè)前列的房地產(chǎn)公司，趕超萬(wàn)科、成為新一任“龍頭老大”的可能性將大大提高。畢竟，在強(qiáng)者與強(qiáng)者的競(jìng)爭(zhēng)中，一旦出現(xiàn)失誤，“第一”就會(huì)拱手讓人。
|
