一二手房成交比值為1.12：1————
長(zhǎng)久以來(lái)，京城一手房的成交量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過二手房，占據(jù)著房產(chǎn)交易市場(chǎng)的主體地位。然而伴隨著一手成交的持續(xù)萎縮和二手成交的上揚(yáng)，二手房交易的從屬地位已經(jīng)發(fā)生變化。來(lái)自京城多家研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)并查閱北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)了解到，自從2008年春節(jié)以來(lái)的二月份至五月份，北京市連續(xù)四個(gè)月二手房交易量均超過一手商品住宅，最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京市今年二至五月份二手房與商品住宅比值四個(gè)月平均為1.12：1，這種情況在京城樓市可以說是前所未有。
北京商品住宅/二手房比值逐年下降
商品住宅/二手房比值是指當(dāng)年商品住宅銷售套數(shù)與當(dāng)年二手房成交套數(shù)之間的比值。按照慣例來(lái)講，如果該比值大于1，說明在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，商品住宅市場(chǎng)(特指“一手房市場(chǎng)”)依然是占據(jù)絕對(duì)的主流，但比值越小并且更趨近于1，說明商品住宅與二手房之間的交易市場(chǎng)越趨于平衡，二手房市場(chǎng)的地位也就相對(duì)越高；如果該比值大于0而小于1，說明二手房市場(chǎng)占據(jù)了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流，且越趨近于0，越體現(xiàn)出二手房市場(chǎng)日益占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位。從2001年至今北京商品住宅/二手房比值的變化走勢(shì)來(lái)看，這一比例呈現(xiàn)出逐年的快速下降趨勢(shì)，而這也正表明二手房市場(chǎng)正成為房地產(chǎn)市場(chǎng)不可或缺的重要組成部分。2002年北京商品住宅/二手房比值為4.56，意味著每成交4.56套商品住宅的同時(shí)成交1套二手房；而2004年北京商品住宅/二手房比值下降到3.4，2006年該比值再度下降到2.39，2008年1-4月更是實(shí)現(xiàn)了歷史性的突破，二手住宅成交首超商品住宅，比值為0.89比1，換算之下可以得出這樣的結(jié)論，每成交1套商品房，就有接近1.12套二手房成交。二手房市場(chǎng)的日漸活躍，對(duì)一手新房市場(chǎng)構(gòu)成的沖擊可見一斑。
二手房目前尚未占據(jù)主導(dǎo)地位
盡管2008年1-4月二手房成交量超過新房，使得商品住宅/二手房比值在延續(xù)下降趨勢(shì)的同時(shí)，也有了根本性的轉(zhuǎn)變，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這一現(xiàn)象并不能就此斷定二手房交易已經(jīng)超越一手商品房占據(jù)目前樓市交易主導(dǎo)地位。
“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松表示，“我們還需深究商品住宅嚴(yán)重下降的原因：由于在近三年的國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，商品住宅市場(chǎng)受到的沖擊較大，使其銷售狀況出現(xiàn)了連續(xù)兩年的快速下降，2006年商品住宅銷售套數(shù)同比下降14%，2007年下降兩成左右。而2008年以來(lái)，由于‘拐點(diǎn)論’及房?jī)r(jià)一度走高所帶來(lái)的觀望影響，1-4月比去年同期下降則達(dá)到四成左右；而二手房市場(chǎng)交易相對(duì)繼續(xù)保持上升的態(tài)勢(shì)，這直接決定了商品住宅/二手房比值的快速下行。因此可以說商品住宅成交量在特殊時(shí)期的嚴(yán)重走低是造成二者比值下行的根本原因，隨著市場(chǎng)的趨于平穩(wěn)，預(yù)計(jì)這一比值還將會(huì)有一定程度的回升。”
值得一提的是，雖然當(dāng)前還不能充分說明二手房的成交前景會(huì)絕對(duì)領(lǐng)先，但如果單純從二手房市場(chǎng)的上市流通率來(lái)衡量，北京二手房流通率依然處于低位。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，2007年二手房流通率僅在2.8%左右，而一個(gè)成熟市場(chǎng)的二手房流通率基本能夠達(dá)到8%。因此，二手房的成交量依然有很大的上升空間，如果按照成熟市場(chǎng)流通率和刨除之后京城存量房總量計(jì)算，北京每年的二手房成交量可達(dá)到25萬(wàn)套左右，表明未來(lái)北京二手房市場(chǎng)還具有非常大的提升空間，特別是隨著北京可供開發(fā)的商品房用地日益減少，二手房市場(chǎng)在未來(lái)也很有可能真正成為房產(chǎn)市場(chǎng)交易主流。
專家觀點(diǎn)：未來(lái)二手存量房有望成市場(chǎng)主導(dǎo)
“經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化水平到一定階段后，人均擁有的住宅面積飽和，新建量減少，住宅由外延式拓展為主逐漸改變?yōu)橐愿隆⒏脑旌捅Ｗo(hù)為主，一手房銷售下降，交易便集中到存量房市場(chǎng)?！辨溂业禺a(chǎn)副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，北京住房一級(jí)市場(chǎng)的快速發(fā)展已經(jīng)使城鎮(zhèn)居民的整體居住水平從生存型進(jìn)入到發(fā)展型，部分進(jìn)入享受型?！案鶕?jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)住房存量滿足基本生活需要時(shí)，資金主要投向舊住房的改造，即表現(xiàn)為存量型的發(fā)展。因此今后幾年北京的存量房市場(chǎng)將有望逐漸取代新房地位，成為市場(chǎng)主要交易對(duì)象。二手房更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)主導(dǎo)市場(chǎng)有助價(jià)格平穩(wěn)。
中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍指出，相比一手房的開盤價(jià)格，二手房?jī)r(jià)反映的是市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)格，而且成交數(shù)據(jù)具有連續(xù)性，區(qū)域覆蓋也更為全面，因此二手市場(chǎng)占主導(dǎo)地位可以更客觀全面地體現(xiàn)城市房?jī)r(jià)的變化。另外，一旦二手房成交價(jià)格成為定價(jià)參考系，就會(huì)較好地控制房?jī)r(jià)的變化節(jié)奏和幅度，有助于房?jī)r(jià)的進(jìn)一步穩(wěn)定。同時(shí)，存量市場(chǎng)流通性增強(qiáng)也將有效緩和供求關(guān)系，對(duì)于平抑房?jī)r(jià)有一定實(shí)際意義。
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對(duì)比國(guó)際現(xiàn)實(shí) 二手房成交量仍有很大上升空間
盡管京城存量房占房產(chǎn)市場(chǎng)成交的比重逐年增加，但相比西方成熟市場(chǎng)和國(guó)內(nèi)其他大中城市，北京二手樓市目前依然處于配角的地位。資料顯示，2007年美國(guó)存量房交易為489萬(wàn)套，新房的交易量為77萬(wàn)套，存量房與新房的交易比達(dá)到了6.5:1；我國(guó)香港地區(qū)也達(dá)到了5.2:1。2007年廣州的存量房交易面積為1079.56萬(wàn)平方米，商品房面積是1080.53萬(wàn)平方米，兩者比為1:1；2007年深圳的存量住宅交易面積為931.06萬(wàn)平方米，商品住宅面積為500.5萬(wàn)平方米，存量住宅與商品住宅的比為1.86:1。(邱旸)
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