被套人有多少
三十多歲的孟先生對(duì)于買(mǎi)房被套，有著來(lái)自炒房征戰(zhàn)的肺腑之言：“現(xiàn)在房?jī)r(jià)下降，是有人被套住，這能怪誰(shuí)呢？去年六七月的價(jià)格實(shí)在太高了，有投資經(jīng)驗(yàn)的人都不會(huì)進(jìn)場(chǎng)了?！?/p>
孟先生從2004年到現(xiàn)在，投資過(guò)的房子不下十余套，作為一名職業(yè)炒家，他從深圳樓市獲益頗多。直至2006年年底，中信紅樹(shù)灣一套總價(jià)是385萬(wàn)元的豪宅，在2007年4月份，以總價(jià)500多萬(wàn)元出手，凈賺100余萬(wàn)元。
2007年年中，深圳房地產(chǎn)到了最為瘋狂的時(shí)候。
“開(kāi)發(fā)商、銀行、炒房人，交織在一起，那種瘋狂的程度你無(wú)法想象，買(mǎi)房子就像買(mǎi)菜一樣?！泵舷壬f(shuō)，“經(jīng)過(guò)一兩年的磨煉，到了2006年，我的思維已經(jīng)變了，關(guān)注國(guó)家政策，看股市表現(xiàn)，綜合多方面因素，我的換手率維持在半年以?xún)?nèi)，不管賺多少，半年內(nèi)一定出手?！?/p>
不少像孟先生這樣的老牌炒家，選擇紛紛離場(chǎng)，但是對(duì)市場(chǎng)判斷不足、缺乏經(jīng)驗(yàn)的人還在不斷地涌入，一直到7月底。
在深圳房?jī)r(jià)攀升至1.8萬(wàn)元至2萬(wàn)元每平方米的2007年第三季度，成交逐月下滑，去年三季度的成交狀況為：7月份一手房成交5037套，二手房成交7540套；8月份一手房成交3263套，二手房成交3370套；9月份一手房成交3290套，二手房成交3710套。也就是說(shuō)新房成交量為15840套，舊房成交量為14280套。
這就是深圳房地產(chǎn)邁入瘋狂狀態(tài)時(shí)，選擇進(jìn)場(chǎng)交易的購(gòu)房人數(shù)，新舊幾乎對(duì)半，總量在3萬(wàn)套左右。
張偉分析稱(chēng)，這其中投資比例能達(dá)到70%，另外，這里面有20%的人有些許投資經(jīng)驗(yàn)，估計(jì)已經(jīng)脫手，而其他的估計(jì)就需要撐一下了，也就是說(shuō)新舊房在一起，估計(jì)1.5萬(wàn)套左右，目前面臨房?jī)r(jià)估值下降壓力。
深圳市國(guó)土房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2004年，新房成交89794套，二手房成交55672套。2005年新房達(dá)到100024套，二手房成交64015套，成為近年的高峰。自2006年起，新房成交套數(shù)開(kāi)始下降，當(dāng)年共成交85770套，二手房成交87485套。2007年，新房成交55222套，比上一年下降達(dá)35%。二手房成交91152套，每年成交量在15萬(wàn)套左右。
也就是說(shuō)，如果被套房數(shù)在1.5萬(wàn)套左右，其占每年15萬(wàn)套的比例為10%左右。
也就是說(shuō)，真實(shí)的成交價(jià)格和套數(shù)顯示，被套人的規(guī)模和損失程度都遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到外界想象的那么嚴(yán)重。
孟先生說(shuō)：“根據(jù)我了解的情況，這里面大多是一些小客戶，比如公司白領(lǐng)，拿著相對(duì)高的工資，供得起房，但是經(jīng)驗(yàn)要差一點(diǎn)，還有一些從股市轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的人，對(duì)房市了解的有限，還有很少一部分年輕中介業(yè)務(wù)員，但這個(gè)不是主流?！?/p>
“這些小客戶有些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，首付幾十萬(wàn)元對(duì)他們來(lái)說(shuō)不是問(wèn)題，主要是投資關(guān)外、南山、羅湖的中小戶型?！?/p>
他分析：“10%到20%的人群是被套住的，這其中有10%的人已經(jīng)虧完首付，這部分人著急套現(xiàn)，20%的人接近虧到首期款，40%還在撐，30%還有錢(qián)繼續(xù)供?！?/p>
深圳某銀行信貸部專(zhuān)業(yè)人士告訴記者：“房貸逾期比例的確有上升情形，但是斷供的情況不嚴(yán)重?！?/p>
另外，張偉認(rèn)為，很難估計(jì)深圳房?jī)r(jià)還會(huì)下挫到什么程度，我們不看好下半年的市場(chǎng)，從現(xiàn)在的價(jià)格來(lái)看，與實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力是相匹配的，但是越跌越不買(mǎi)，越不買(mǎi)越跌，假設(shè)國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境能穩(wěn)定住，到今年年底，房?jī)r(jià)也許會(huì)回暖。
深圳市社會(huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)研究中心主任高海燕說(shuō)，深圳的房市不排除繼續(xù)下跌，但是幅度應(yīng)該比過(guò)去6個(gè)月減緩。
深圳大學(xué)金融系主任、深圳大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平表示，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)的走勢(shì)，在一線城市，比如北京、上海、深圳、廣州調(diào)整的幅度可能會(huì)比較大。
據(jù)記者了解，高盛在一份最新報(bào)告中預(yù)測(cè)，受到近些年來(lái)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、緊縮式宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求等因素影響，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)將在未來(lái)一年出現(xiàn)至少15%的下降。
在經(jīng)過(guò)對(duì)包括上海、北京等4個(gè)一級(jí)城市和8個(gè)二級(jí)城市的調(diào)查后，高盛認(rèn)為，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)需要下調(diào)10%至20%才能刺激處在觀望中的樓市需求。
孟先生說(shuō)：“這些被套人估計(jì)有30%會(huì)陸續(xù)放盤(pán)，這些人如果能消化掉這部分房子，價(jià)格會(huì)趨于穩(wěn)定，并且會(huì)逐步漲起來(lái)，被套人也就會(huì)慢慢解套，但是從現(xiàn)在的成交量來(lái)看，這部分房子什么時(shí)候能消化掉，是個(gè)問(wèn)題。” （來(lái)源：搜房網(wǎng)）
|
