地震對(duì)房?jī)r(jià)不僅會(huì)產(chǎn)生影響，而且，可能會(huì)產(chǎn)生比較大的影響。地震使得公眾對(duì)住房質(zhì)量提出更高的要求，這意味著，現(xiàn)在市場(chǎng)中龐大的無(wú)法滿足消費(fèi)者安全需求的存量住房，將被釋放出來(lái)，導(dǎo)致市場(chǎng)中住房供應(yīng)量的突然放大。同時(shí)，地震也將對(duì)人們的購(gòu)房理念、保值理念產(chǎn)生顛覆性影響。
四川汶川大地震，是新中國(guó)成立以來(lái)破壞性最強(qiáng)、波及范圍最廣、救災(zāi)難度最大的一次地震。這場(chǎng)災(zāi)難對(duì)我國(guó)GDP的影響有限，已經(jīng)成為共識(shí)，但是，對(duì)房?jī)r(jià)的影響卻存在比較大的爭(zhēng)議。
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，地震對(duì)房地產(chǎn)總體市場(chǎng)沒(méi)有影響，因?yàn)榇ū钡貐^(qū)基本上屬于農(nóng)村地區(qū)，受災(zāi)民眾多數(shù)不屬于商品房有效消費(fèi)群體。一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，地震將對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)生非常大的影響。具體到原因，則相對(duì)比較復(fù)雜，因?yàn)槊總€(gè)人使用的分析工具有比較大的區(qū)別。
我傾向于后者。地震對(duì)房?jī)r(jià)不僅會(huì)產(chǎn)生影響，而且，可能會(huì)產(chǎn)生比較大的影響。
首先，是非常持久的心理影響，這將不僅會(huì)抑制人們的購(gòu)房需求，還會(huì)在短期內(nèi)把存量住房推向市場(chǎng)，從而，使房?jī)r(jià)步入下跌軌道。
這次地震所造成的影響，并不僅限于北川農(nóng)村地區(qū)，它波及四川、甘肅、陜西、重慶等16個(gè)?。▍^(qū)、市），417個(gè)縣，災(zāi)區(qū)總面積44萬(wàn)平方公里，受災(zāi)人口4561萬(wàn)人。這意味著什么？意味著中西部16個(gè)?。▍^(qū)、市）的許多消費(fèi)者，將不得不重視現(xiàn)有住房的抗震等安全性能。地震摧毀房屋導(dǎo)致的大宗財(cái)產(chǎn)的毀滅，將給購(gòu)房者尤其投資和投機(jī)性購(gòu)房者帶來(lái)巨大心理壓力。今后在買(mǎi)房的時(shí)候，他們首先就要考慮防震問(wèn)題，將對(duì)住房質(zhì)量提出更高的要求。這意味著，現(xiàn)在市場(chǎng)中龐大的無(wú)法滿足消費(fèi)者安全需求的存量住房，將被釋放出來(lái)，導(dǎo)致市場(chǎng)中住房供應(yīng)量的突然放大，從而，對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成強(qiáng)大壓力。
由于我國(guó)已經(jīng)30多年沒(méi)有發(fā)生過(guò)這樣的大地震，不少樓盤(pán)要么在設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)有嚴(yán)格遵守防震標(biāo)準(zhǔn)，要么在建設(shè)過(guò)程中因偷工減料等行為，影響到了抗震性能。在近年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的投訴中，質(zhì)量投訴始終是名列第一位的，其中，“新房的裂縫問(wèn)題已經(jīng)成為居民住宅質(zhì)量投訴的焦點(diǎn)”。這源于制度缺陷。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有規(guī)定，新建商品房的竣工質(zhì)量驗(yàn)收實(shí)行由開(kāi)發(fā)商自行進(jìn)行、工程監(jiān)理資料備案制度，開(kāi)發(fā)商只要出具《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》就可以交付，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題在所難免。
也正因?yàn)檫@一點(diǎn)，消費(fèi)者對(duì)缺少制度性監(jiān)督和制約的開(kāi)發(fā)商所建設(shè)的房屋質(zhì)量存在著不信任感，這種不信任感將隨著未來(lái)制度的完善和監(jiān)督機(jī)制的健全而逐漸得到緩解，而在此之前，不信任感與不安全感將對(duì)人們的購(gòu)房行為產(chǎn)生非常大的影響。
其次，是對(duì)購(gòu)房理念的顛覆。
人們購(gòu)房主要有三種：一是自住，二是投資，即買(mǎi)房出租，三是投機(jī)，即低價(jià)買(mǎi)高價(jià)賣(mài)賺取差價(jià)。這次地震發(fā)生后，三種買(mǎi)房需求都受到了打擊。
地震發(fā)生后，幾乎所有的銀行業(yè)都表示它們并不承擔(dān)地震風(fēng)險(xiǎn)，按照正常程序銀行有權(quán)追回貸款。其理由是：借款人在向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，除了與銀行簽訂借款合同外，還要簽訂房屋抵押合同，這兩份合同屬于主從關(guān)系，雖然因?yàn)榈卣饘?dǎo)致房屋標(biāo)的物滅失，從而導(dǎo)致房屋抵押合同終止，但不影響借款合同的有效性，借款人仍要承擔(dān)還款責(zé)任。
這意味著，一旦房屋因地震或其他自然災(zāi)害發(fā)生倒塌，承受損失的既不是銀行，也不是開(kāi)發(fā)商，而是購(gòu)房者自己，并且，即使在房屋倒塌，不動(dòng)產(chǎn)消失的情況下，貸款還必須繼續(xù)償還。雖然央行表示，將考慮災(zāi)區(qū)民眾的具體情況，采取妥善的辦法解決這一問(wèn)題。但是，此事給購(gòu)房人帶來(lái)的震撼是顯而易見(jiàn)的，過(guò)去那些熱衷于買(mǎi)房的人開(kāi)始考慮租房。
在我國(guó)，目前租房是非常劃算的，因?yàn)榉績(jī)r(jià)很高，而租金卻很低，房屋的租售比小。所謂“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。根據(jù)國(guó)際慣例，如果租售比低于1：300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1：200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，投資價(jià)值較大，而在我國(guó)，深圳、廣州等地的租售比，甚至達(dá)到1：1000。等到房屋報(bào)廢時(shí)也收不回成本。房屋的投資價(jià)值本來(lái)就在喪失，地震進(jìn)一步加劇了投資價(jià)值的喪失。至于投機(jī)價(jià)值就更不用說(shuō)了，現(xiàn)在的存量住房要賣(mài)出去就已經(jīng)困難，房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期正被下跌預(yù)期所取代，房?jī)r(jià)的下跌是必然的，只是強(qiáng)度的區(qū)別而已。
第三，是地震把房?jī)r(jià)與土地的剝離。
我國(guó)的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一個(gè)接近10年的上漲周期，在此過(guò)程中，人們普遍認(rèn)為，房?jī)r(jià)是逐漸升值的，這一理念深入人心，以至于出現(xiàn)了“歷史將證明房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)都是只漲不跌的”這種極端的邏輯。人們之所以產(chǎn)生這種看法，是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，把土地使用權(quán)的價(jià)值與房產(chǎn)本身的價(jià)值混合在了一起，認(rèn)定房屋在升值。實(shí)際上，房?jī)r(jià)的上漲不是房屋升值的結(jié)果，而是土地升值的結(jié)果。房屋每年都是要折舊的，尤其對(duì)于土地使用權(quán)只有70年的住宅而言，更是如此。
但是，地震把兩者剝離了。當(dāng)那些按揭購(gòu)房的人失去房屋時(shí)，他們面臨著銀行繼續(xù)追債的問(wèn)題，退一步說(shuō)，即使國(guó)家考慮到災(zāi)區(qū)的實(shí)際情況，讓按揭購(gòu)房者晚幾年還貸，他也無(wú)法在原址上繼續(xù)建房。道理很簡(jiǎn)單，隨著房屋的倒塌，由于欠債，他對(duì)土地的使用權(quán)也喪失了，將被銀行收回。銀行只有這樣，才能挽回部分損失，因此，銀行不可能在土地使用權(quán)方面作出更大的讓步。這將使人們對(duì)房屋的保值作用有一個(gè)顛覆性的認(rèn)識(shí)，房屋作為最佳保值手段的地位將受到動(dòng)搖。
另外，公共住宅投入對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的取代，也將在一定程度上影響房?jī)r(jià)——主要是針對(duì)受災(zāi)地區(qū)而言。受災(zāi)地區(qū)房倒屋塌，一些城鎮(zhèn)甚至被夷為平地，這需要政府投入大量的財(cái)政資金，幫助災(zāi)區(qū)重建家園，而這一過(guò)程是公共財(cái)政投入而非市場(chǎng)化的投入，在相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期內(nèi)，災(zāi)區(qū)沒(méi)有發(fā)展市場(chǎng)化商品房的能力。這也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生抑制作用，因?yàn)橥苿?dòng)房?jī)r(jià)上漲的市場(chǎng)化因素被公共財(cái)政的力量所取代，保障性住房占據(jù)了主導(dǎo)，壓縮了商品房發(fā)展的空間。無(wú)論是新加坡還是我國(guó)香港地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)都告訴我們，在保障性住房占據(jù)較大比例的時(shí)候，房?jī)r(jià)可能步入下跌軌道。
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