今年以來，外資投資房地產(chǎn)在商務(wù)部備案工作還呈現(xiàn)了另外一個特點：北京、上海等重點地區(qū)的項目公司申請獲批的時間非常長，別的地區(qū)需要2-3個月就可以走完的備案流程，如果是北京、上海兩地的項目公司就需要4-5個月，甚至更長時間。
“這也反映出了政策的導(dǎo)向性?！奔o海龍說，商務(wù)部備案工作也在有意引導(dǎo)外資向房地產(chǎn)市場剛起步的地區(qū)去投資。
對于商務(wù)部此次下放備案權(quán)還有另外一個說法，按照行政體制和投資體制改革的要求，國家將縮小審批和備案的范圍，擴大企業(yè)自主權(quán)。
據(jù)河北省發(fā)改委網(wǎng)站消息，國家發(fā)改委正在研究投資體制改革的方案，準備將不使用國家資金的項目一律不實行審批制，政府只對重大項目和限制類項目進行審批，并對其他項目進行備案。
有外資顧問行向記者表示，商務(wù)部下放外商投資房地產(chǎn)項目備案權(quán)，也是落實投資體制改革工作的一個動作。
政策依然趨緊
商務(wù)部外資司有關(guān)人士表示，此次外商投資房地產(chǎn)項目備案權(quán)下放只是形式的改變，“只是將備案換了個地方”。外商投資房地產(chǎn)項目仍需要向省級商務(wù)部門進行備案。至于外商投資房地產(chǎn)的限制，仍會執(zhí)行原有的政策文件，控制外商投資房地產(chǎn)的政策風(fēng)向不會變。
其實對于外商投資房地產(chǎn)風(fēng)向進一步趨緊在業(yè)內(nèi)早有傳聞。
今年3月初，商務(wù)部外資司司長李志群在回答香港媒體提問時曾明確表示，今年商務(wù)部將配合國家有關(guān)部門，進一步規(guī)范外商投資房地產(chǎn)工作。
葉建成表示，從目前政策來看，國家最有希望延遲結(jié)匯時間，調(diào)節(jié)外資離場時間，加大外資投資中國房地產(chǎn)的不確定性因素，以此防范外資投資房地產(chǎn)的熱潮。
長江實業(yè)董事郭子威在該公司“譽天下”項目體驗會上告訴記者，從其與香港資金和房地產(chǎn)公司的接觸來看，目前外資對國內(nèi)房地產(chǎn)市場還是一致看好，沒有獲得商務(wù)部備案的外資基金，也會采取很多其他渠道進來。
郭子威認為，有關(guān)監(jiān)管部門在使用外資投資房地產(chǎn)上，還是采取安全第一的態(tài)度。對于進入的外資，區(qū)分地區(qū)和類別，加以政策引導(dǎo)，盡量避免熱錢進入和外資群進群出，這樣會給經(jīng)濟安全帶來很大影響。
據(jù)戴德梁行監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年1-4月份，外資直接購買國內(nèi)房地產(chǎn)的資金達到150億元，比去年同期有所增長。這表明即使在執(zhí)行備案制等高度限制的政策下，外資擁入規(guī)模仍然很大。
北京經(jīng)濟信息中心6月12日發(fā)布的《北京市房地產(chǎn)資金來源分析》報告中也指出，今年一季度，外資投資北京房地產(chǎn)項目出現(xiàn)了一個高潮，在4月份又逐漸回落。該報告認為，外資加大進入房地產(chǎn)市場與國內(nèi)金融調(diào)控有關(guān)系，國內(nèi)日益趨緊的貨幣政策使很多房地產(chǎn)企業(yè)難以獲得開發(fā)貸款，必須加大項目開發(fā)的自有資金投入比例。而很多房地產(chǎn)公司在香港或國外上市，就可以獲得外資入股的直接注資。
分析今年上半年外資投資北京房地產(chǎn)市場的特點，北京經(jīng)濟信息中心提供的報告中指出，由于利率等資金成本提高，外資投資集中向高檔住房，而目前北京市住房市場呈現(xiàn)兩極特點：高檔住房和保障性住房投資很大，普通商品住房投資比例很小。
上述北京經(jīng)濟信息中心報告提示應(yīng)關(guān)注外資投資房地產(chǎn)對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的影響，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡。
而目前外資投資房地產(chǎn)呈現(xiàn)“接力賽”的特點。例如黑石基金從摩根手中花11億元接手上海一處物業(yè)。
葉建成表示，外資直接進入比較難的情況下，就采取海外交易的方法。已經(jīng)從中國房地產(chǎn)投資中獲得收益的外資基金轉(zhuǎn)手將物業(yè)賣給準備進入中國的外資基金，前者可以套現(xiàn)，后者可以不用審批、備案就進入中國。但這種交易方式很有限，大量的外資基金仍在國門外覬覦中國房地產(chǎn)市場，時不時采取繞道策略進入。
一位專給外資基金做律師顧問的人士在GRI全球不動產(chǎn)投資年會上表示，目前的限制政策下，很多外資采取曲線進入中國的形式投資房地產(chǎn)。例如，采取注冊其他類別的公司進來。甚至有外資進入中國后，開始聯(lián)合建筑商做戰(zhàn)略投資者一起開發(fā)項目。
外商投資房地產(chǎn)的政策堵截，外資進入勢頭依然不減，有關(guān)部門急需尋求一種新的調(diào)控辦法，而下放備案權(quán)或許正是新政策出臺的“預(yù)熱”。
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