從最開始的全國工商聯(lián)住宅產業(yè)商會會長聶梅生拋出“開發(fā)商綁架了銀行”，到不久前，華遠地產董事長任志強放出的狠話“要死銀行比開發(fā)商先死”，再到上周，SOHO中國董事長潘石屹的“要警惕房地產行業(yè)發(fā)生信用危機”等一系列“威脅”銀行的言論，無不讓世人覺得銀行懼怕讓開發(fā)商崩盤。但是不久前有業(yè)內人士爆料——
房價打折底線7折
安家世行總經理楊大勇指出，銀行之所以得出房價下跌30%也扛得住的結論，主要由于銀行在給開發(fā)商的抵押貸款時，并不是按照開發(fā)商銷售的價格評估，而是根據(jù)銀行自身的評估體系給出的價格，一般情況下是房屋售價的70%，這也就意味著開發(fā)商在房屋預售前就已經可以從銀行拿到項目70%的抵押貸款。因此，只要辦理銀行抵押的項目，房價不低于目前銷售價格的70%，開發(fā)商就不會變成負資產，而其所開發(fā)的項目也不會變成爛尾項目。
記者了解到，目前北京市預售的商品房中有半數(shù)左右已經抵押給銀行，還有的樓盤二期建設資金即來自抵押一期所得的貸款。這種“借雞生蛋”的現(xiàn)象一直在房地產市場普遍存在。 一位開發(fā)商表示:“一來銀行方面允許甚至歡迎抵押貸款，二來一直以來房地產是賣方市場，即使是抵押房也不愁賣，加上政策又允許，因此這一現(xiàn)象才比較普遍。”
不久前，鏈家地產對北京在售的100個商品房項目做了打折促銷情況的電話調查顯示，打折項目為66個，占有效調查項目的79.5%。
在66個打折項目中，所有項目都是一次性付款才能享受較低折扣。其中，9.8-9.9折的項目最多，占有效調查項目的一半以上。另外，有6個項目的促銷方式是送1年物業(yè)費或每平方米優(yōu)惠30-400元、送車位等，折合成房款，相當于全款的9.8-9.9折。
調查顯示，無折扣項目僅占有效調查項目的兩成。據(jù)了解，這些項目半數(shù)集中在CBD、亞運村區(qū)域，其中1/3是現(xiàn)房，且存量不多，屬尾房銷售，開發(fā)商并不急于出售。
盡管隨著樓市危機的不斷綿延，開發(fā)商的折扣力度不斷加大，北京樓市甚者出現(xiàn)了8折的低價現(xiàn)象，但是根據(jù)銀行的上述測算，目前的打折力度還沒有達到開發(fā)商的底線。
對于銀行這樣的論斷，開發(fā)商的反應也不一致，凱德置地(中國)投資有限公司副總裁廖茸桐表示，理論上可以說銀行這樣的推斷是正確的。而且他進一步指出，相對而言，中國銀行在房地產行業(yè)出現(xiàn)金融風險的幾率要小于國外，主要是由于銀行要求開發(fā)商在項目上的自有資金率要達到35%，而且在房屋銷售中購買者還要承擔30%的首付。而天洋置業(yè)總裁助理趙軍，卻認為銀行這樣的論斷會加速房價的下跌。
銀行風險主要來自開發(fā)貸
事實上，目前容易出現(xiàn)的房地產商的開發(fā)貸款，也是銀行的主要風險。開發(fā)貸款主要是指開發(fā)商在拿到土地后，會向銀行申請開發(fā)貸款，一般情況下銀行會根據(jù)開發(fā)商的信用和項目未來的市場預測，向開發(fā)商下發(fā)開發(fā)貸款，按照有關規(guī)定開發(fā)商在這個環(huán)節(jié)中要擁有35%的自有資金，而銀行將要提供65%的貸款。
只要把開發(fā)的房子建好并銷售出去，貸款就不會出問題。一般情況下開發(fā)貸款的周期是三年，還可以申請一定時間的延展期，在這期間開發(fā)商抵押給銀行的是土地而并沒有形成房屋，如果開發(fā)商在這期間資金鏈出現(xiàn)問題，銀行得到的只能是土地。
潘石屹不久前曾指出，今年上半年國內所有商業(yè)銀行，未曾向開發(fā)商發(fā)放過一筆開發(fā)貸款。而2006年和2007年，中國內地房地產企業(yè)進行了瘋狂地擴張拿地，使用的資金大部分是前期銀行下放的開發(fā)貸款，而現(xiàn)在面臨銀行收緊開發(fā)貸款，導致這些企業(yè)面臨著嚴重的資金壓力。潘石屹認為，對于這些急速擴張的企業(yè)來說，轉讓這些項目無疑是最好的選擇，但是目前他了解到，不少企業(yè)不愿意割肉，而是采取拖欠土地出讓金的辦法，這樣很容易出現(xiàn)房地產行業(yè)的信用危機。
就目前形勢而言，房地產的頹勢可能會持續(xù)一段時間，而目前土地市場的形式也不是很樂觀。不久前，深圳公開掛牌出讓的5幅地塊流拍了4塊，僅成交的一塊地價回落到了同區(qū)位2006年的水平。之后，深圳再次掛出的3幅地塊中，又流拍了兩塊，成交地塊的樓面價僅為1149元/平方米，相當于同區(qū)位2005年的地價水平。隨后，上海8宗土地掛牌出讓中，成交了6宗，流拍兩宗，拍賣現(xiàn)場氣氛冷清；廈門將不久前集體流拍的9幅地塊第二次拍賣，結果仍有4幅流拍，成交地價則出現(xiàn)大幅下滑20%-30%。
土地流拍及地價大幅下滑，會使銀行的開發(fā)貸款風險完全暴露出來，整體房貸風險也被放大。此前，開發(fā)貸款多為抵押貸款，大部分抵押物即為土地，現(xiàn)在土地市場的不景氣，導致了幾年前開發(fā)商抵押給銀行的土地正在貶值，而進一步影響到了銀行開發(fā)貸款的安全性。
相對而言，房屋抵押比土地抵押更具有安全性，可見此前銀行游說開發(fā)商打折促銷，以期快速回籠資金并非謠傳，只要開發(fā)商讓利的程度不低于銀行作價給開發(fā)商的70%，銀行就不會出現(xiàn)金融風險，而促銷降價得來的房款可以直接抵消開發(fā)商的開發(fā)貸款。（商報記者 賴大臣）
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