房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)生根本變化
記者：最近一段時(shí)間，有人認(rèn)為房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生變化，房?jī)r(jià)正在回歸理性。也有人認(rèn)為，下半年奧運(yùn)后房?jī)r(jià)還要暴漲。你如何看待當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)？
易憲容： 無論多少人不喜歡房?jī)r(jià)下跌，房?jī)r(jià)該跌的地方還是下跌了，這是不以任何人的意志為轉(zhuǎn)移的。市場(chǎng)是無數(shù)個(gè)主體意志合成的東西，任何個(gè)人意志在其中都是渺小的。以深圳為例，據(jù)報(bào)道， 2007 年 7 月，深圳市寶安區(qū)的金地梅隴鎮(zhèn)二期第二批開盤銷售，均價(jià)高達(dá) 1.5萬元 / 平方米；但到 2008 年 2 月底，金地梅隴鎮(zhèn)三期再度閃亮登場(chǎng)，公布的銷售價(jià)格只賣 1.1萬 元 / 平方米，而且還可以打 9.7 折，并贈(zèng)送精裝修，每平米實(shí)際的價(jià)格還不到 1 萬元，價(jià)格下跌近 40% 。
還有，深圳世聯(lián)地產(chǎn)公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年 1 至 3 月，深圳住房交易量分別為 5200 套、 2200 套和 6600 套，與去年同期相比下降了近 70% 。深圳市國(guó)土房產(chǎn)局發(fā)布的《房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析報(bào)告》也顯示， 2008 年一季度，深圳市商品住宅空置面積達(dá) 66.37 萬平方米，與去年同期相比，空置面積增加了 67.47% 。
這些數(shù)據(jù)說明，深圳房?jī)r(jià)的大幅下跌已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，而且房?jī)r(jià)銷售量也急劇下降了 70% 。銷售量急劇下降，房?jī)r(jià)大幅下跌，這個(gè)市場(chǎng)豈能不發(fā)生根本性變化？
記者：你剛才提到，深圳房?jī)r(jià)下跌、銷量下降，出現(xiàn)大幅調(diào)整，主要原因是為什么？這種調(diào)整或價(jià)格的理性回歸是局部性還是全國(guó)性的？
易憲容： 深圳房?jī)r(jià)大幅的調(diào)整就在于從 2007 年下半年起中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策發(fā)生了根本性改變，即 24 號(hào)文件、 359 號(hào)文件明確規(guī)定了中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是民生的市場(chǎng)，是住房消費(fèi)的市場(chǎng)。還有，今年的政府工作報(bào)告、 2008 年國(guó)務(wù)院工作要點(diǎn)都明確表明了嚴(yán)厲遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)不合理的需求，要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作進(jìn)行嚴(yán)厲打擊。因此，凡是房地產(chǎn)投資比重過高的地方，只要把這些房地產(chǎn)投資炒作擠出，這個(gè)地方的房?jī)r(jià)還會(huì)迅速下降。
從全國(guó)的情況來看，如上海、浙江、北京等地房地產(chǎn)投資炒作，其比重也會(huì)不低于廣東深圳。但是為什么廣東及深圳的房?jī)r(jià)最大大幅下降呢？其重要原因，是由于廣東及深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，早就經(jīng)歷過一次房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期，早就經(jīng)歷過房?jī)r(jià)快速上漲及下跌的激烈波動(dòng)。
無論一些企業(yè)如何捂盤，市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了根本性變化，即房地產(chǎn)市場(chǎng)政策發(fā)生根本性變化。比如政府要求生產(chǎn)更多的中低檔產(chǎn)品、保障性住房、商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)信貸嚴(yán)格管理、房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性購買擠出等。這是房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)。
房?jī)r(jià)浮動(dòng)是市場(chǎng)常態(tài)
記者：有人稱，房?jī)r(jià)繼續(xù)下滑對(duì)政府和百姓都是災(zāi)難。房?jī)r(jià)下跌真的會(huì)成為災(zāi)難嗎？
易憲容： 價(jià)格是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)核心，房?jī)r(jià)同樣是房地產(chǎn)的核心。這幾年為什么房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)如此繁榮，就在于各地房?jī)r(jià)快速飆升，而這種房?jī)r(jià)快速飆升可以讓公有的土地在少數(shù)個(gè)人手上賣出，便利地掠奪到廣大民眾的巨大財(cái)富。正因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲有如此大的誘惑，因此，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌觸及到少數(shù)人的利益之時(shí)，總是會(huì)有人出來以公眾利益為幌子挾持政府不能夠讓房?jī)r(jià)下跌，目的是挾持政府改變房地產(chǎn)市場(chǎng)政策。
再從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)邏輯來看，在市場(chǎng)中，任何產(chǎn)品的價(jià)格應(yīng)該是由市場(chǎng)的供求關(guān)系來決定的。因此，產(chǎn)品的價(jià)格上漲或下跌是市場(chǎng)的常態(tài)。 還有，從人類的記載來看，還沒有哪個(gè)時(shí)候哪個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)只漲不跌的，還沒有哪個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)下跌會(huì)引起國(guó)家災(zāi)難的。最近一兩年美國(guó)的房?jī)r(jià)下跌，有些地方跌得十分嚴(yán)重，但是美國(guó)的經(jīng)濟(jì)不也是走過來了嗎？盡管其經(jīng)濟(jì)有些調(diào)整，但是這種經(jīng)濟(jì)調(diào)整是必然的。更何況中國(guó)房?jī)r(jià)下跌僅是讓地方政府及房地產(chǎn)開發(fā)商所獲得暴利擠出些，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展能夠持續(xù)些。這樣的房?jī)r(jià)正是中央政府所期望的，也是中國(guó)絕大多數(shù)民眾所期望的。
記者：從房地產(chǎn)方面來講，你認(rèn)為國(guó)家從緊的貨幣政策會(huì)發(fā)生改變嗎？
易憲容： 據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年 1至4 月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金達(dá) 12022 億元，同比增加 2500 多億元，增幅為 25.9% ，基本上與 2007 年同期增幅持平。房地產(chǎn)開發(fā)資金中的商業(yè)銀行貸款為 2896 億元，多增加 574 億元；但外資進(jìn)入只有 148 億元，同比減少近 10 億元；自籌資金為 4440 多億元，同比多增加 1200 億元；個(gè)人按揭貸款減少近 1000 億元。
可以看到，盡管今年以來央行采取了從緊的貨幣政策，但是國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行體系進(jìn)入房地產(chǎn)的信貸資金不僅沒有減少，反之增加，而且增加幅度仍然不小。 商業(yè)銀行信貸大量地流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，但為什么開發(fā)商會(huì)大叫資金緊張呢？一是 2007 年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)土地政策有許多調(diào)整，特別房地產(chǎn)開發(fā)那種“空手套白狼”的經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)不適用了。
二是從實(shí)際情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金并不緊張，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈也沒有看到哪家公司斷裂的。因?yàn)?，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金出現(xiàn)緊張，這些企業(yè)早就會(huì)讓手中持有的住房降價(jià)出售。在任何一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，沒有賣不出去的房子，只有不能夠讓需求者接受的價(jià)格。
目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)投資仍然過高，商業(yè)銀行進(jìn)入房地產(chǎn)的信貸也沒有減少。因此，從緊的貨幣政策不能發(fā)生改變，也不會(huì)發(fā)生改變。
中國(guó)不會(huì)出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)家庭
記者：最近有人說，隨著國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)下跌，中國(guó)可能出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)家庭。你如何看待這個(gè)問題？
易憲容： 按照香港金管局對(duì)負(fù)資產(chǎn)的定義，負(fù)資產(chǎn)是指“未償還貸款額超過住房當(dāng)前的市值”。也就是說，個(gè)人已經(jīng)購買的住房是否為負(fù)資產(chǎn)以購房者向銀行申請(qǐng)住房按揭貸款至今沒有償還的貸款額為準(zhǔn)則。
就目前中國(guó)的住房按揭管理制度來看，個(gè)人住房按揭貸款的首付比重在 30% 以上，特別是購買第二套住房按揭貸款首付比重在 40% 以上。因此，按照香港金管局的負(fù)資產(chǎn)的定義，如果中國(guó)要出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)家庭，那么該地方的房?jī)r(jià)一定要下跌 30% 以上。但是就目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，到目前為止，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，不僅沒有下跌，反之，還在上漲，只不過上漲幅度沒有 2007 年快。因此，從總體上來，中國(guó)目前根本就沒有出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)家庭的必要條件。全國(guó)的房?jī)r(jià)都沒有下跌，哪里來的負(fù)資產(chǎn)？
從區(qū)域性來看，深圳、廣州房?jī)r(jià)下跌的幅度看上去較快，據(jù)說有樓盤的價(jià)格下跌了 40% 以上，但是這些樓盤多數(shù)是一手房，而一手房的價(jià)格下跌是與負(fù)資產(chǎn)沒有關(guān)系的，因?yàn)檫@樣的樓盤不存在房?jī)r(jià)本身上漲與下跌問題，只不過購買者價(jià)格高低問題。而且，即使是二手房的價(jià)格下跌，就目前的情況來看，在廣州與深圳達(dá)到下跌 30% 以上的樓盤恐怕也不會(huì)太多。即使存在下跌 30% 以上的樓盤，不僅所占的比重不高，而且也可能是 2007 年炒作十分嚴(yán)重的樓盤。對(duì)于這些房地產(chǎn)炒作者，中央政府有十分明確態(tài)度，他們是嚴(yán)厲的打擊對(duì)象。這些人出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)問題，首先損失是自己，然后才是銀行有少量損失。因此，國(guó)內(nèi)銀行體系對(duì)此根本就不用過多擔(dān)心。(記者 李忠峰)
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