“買房就送車。買一居送價(jià)值10萬(wàn)元轎車一輛，買二居送價(jià)值13萬(wàn)元轎車一輛，一次性付款可享受9.5折優(yōu)惠?！?/p>
“雄居奧運(yùn)核心，現(xiàn)房精裝景觀豪宅......價(jià)格上調(diào)在即，敬請(qǐng)把握先機(jī)，首付三成即可入住?！?/p>
這是近期北京市兩則樓盤銷售廣告，一個(gè)是送車的優(yōu)惠，另一個(gè)則稱要漲價(jià)。
從去年10月份開始，全國(guó)幾個(gè)主要大城市的房市都陷入低迷，直到近日，這種低迷的情況依然沒有得到改變。
在此種環(huán)境下，房?jī)r(jià)究竟是漲了還是跌了？
房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀如何
北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h最近對(duì)北京市的樓盤做了一個(gè)調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)并沒有像很多人期望的那樣下跌。
“以東四環(huán)為例，那里打折的樓盤折后價(jià)依然高于去年11月份的價(jià)格，大概能高出10%以上。”楊少鋒說。
在楊少鋒看來(lái)，目前在廣州、深圳、福州，房?jī)r(jià)確實(shí)出現(xiàn)了真正的下跌，但在北京、上海，房?jī)r(jià)還沒有出現(xiàn)真正的下跌，現(xiàn)在的狀況是成交低迷，打折的樓盤調(diào)整的只是去年11月份以來(lái)虛漲的那部分。
“北京、上海的房?jī)r(jià)還處在膠著狀態(tài)?！蔽覑畚壹曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景暉也表示了相似的看法。
他認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)論是交易量還是交易價(jià)，北方地區(qū)要好于南方地區(qū)。廣州、深圳確實(shí)出現(xiàn)了比較厲害的下跌，一些二三線城市也出現(xiàn)了20%左右的下跌，但北京、上海現(xiàn)在還沒有真正下跌，房?jī)r(jià)依然在高位運(yùn)行。
從今年開始，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)就出現(xiàn)種種明折、暗折的促銷方式。有的送車，有的送裝修，還有的干脆減首付。很多樓盤都拿出了直接的折扣，有的甚至達(dá)到了7.5折。
“從我調(diào)查的情況來(lái)看，這些打折的樓盤項(xiàng)目幾乎沒有銷售業(yè)績(jī)。”楊少鋒說，這表明打折后的價(jià)格并沒有得到市場(chǎng)的認(rèn)可。
在二手房市場(chǎng)，想賣出一套房子也需要相當(dāng)?shù)哪托摹?/p>
從今年3月中旬開始，在北京某事業(yè)單位工作的小范就開始把自己的一處房子掛牌出售。這套房子是小戶型，位置就在鼓樓大街地鐵站旁邊，周邊生活、教育配套設(shè)施都不錯(cuò)，原本想著能順利脫手，沒想到直到現(xiàn)在依然是待售。
“掛牌之后，來(lái)看房的人很多，但都是看了之后就沒有下文了?！毙》队X得看不清市場(chǎng)的走勢(shì)，自己的報(bào)價(jià)已經(jīng)低于去年下半年同地段房屋的價(jià)格，但購(gòu)房者還是在觀望.
胡景暉提供的數(shù)據(jù)顯示，如果按照房屋交易面積來(lái)計(jì)算，北京市今年上半年一手房的交易減少了48%，二手房減少了7.7%。
市場(chǎng)觀望情緒濃重，交易量萎靡不振，對(duì)開發(fā)商最直接的影響就是資金的吃緊。
同國(guó)家整體貨幣政策收緊一樣，從去年底央行提高第二套房首付比例以來(lái)，房貸政策也在收緊。一些銀行已經(jīng)將房貸列為黃色預(yù)警項(xiàng)目，有的甚至列入紅色警報(bào)。
今年3月，潘石屹發(fā)出了百日巨變的言論，暗指房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)大魚吃小魚的行業(yè)整合。
6月，北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任鐘偉表示，在目前的需求狀況下，維持現(xiàn)在的開發(fā)節(jié)奏，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)4000億元-5000億元左右的年度資金缺口。
在這樣的背景下，降價(jià)銷售似乎是開發(fā)商僅剩的度過難關(guān)的辦法，但在北京、上海，真正的降價(jià)還沒有出現(xiàn)。用楊少鋒的話說，開發(fā)商還在硬撐。
救市還是不救市
盡管北京、上海房?jī)r(jià)并沒有真正下跌，但面對(duì)交易冷清的市場(chǎng)形勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)下滑將可能引發(fā)危機(jī)的聲音開始出現(xiàn)。
“要死也是銀行先死”，“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱，如果房?jī)r(jià)大跌會(huì)影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展”，諸如此類的言論開始頻繁出現(xiàn)在各種各樣的場(chǎng)合。
華遠(yuǎn)任志強(qiáng)、SOHO中國(guó)潘石屹、萬(wàn)通馮侖等地產(chǎn)界的新聞人物都發(fā)表過類似的言論，呼吁政府松動(dòng)政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)施以援手。更有開發(fā)商悲壯地將自己比喻成“豬堅(jiān)強(qiáng)”，以博社會(huì)、政府的同情。
7月初，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生就表示，大概有30萬(wàn)億的住房資產(chǎn)在中國(guó)居民手中。如果樓市像股指那樣繼續(xù)下滑，30萬(wàn)億的財(cái)產(chǎn)也會(huì)貶值。而且如果開發(fā)商資金緊張，土地交易將難以進(jìn)行，土地收入下滑，將會(huì)影響到保障性住房的建設(shè)。
7月9日，深圳國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布深圳房市報(bào)告，稱深圳房?jī)r(jià)已跌回一年前，提出減免交易環(huán)節(jié)稅收、適度放松貨幣政策。
同樣飽受房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑影響的美國(guó)在11日采取了行動(dòng)。當(dāng)天，美國(guó)會(huì)參院批準(zhǔn)一項(xiàng)總額3000億美元的救市計(jì)劃，以幫助數(shù)十萬(wàn)無(wú)力支付月供的購(gòu)房者保留房產(chǎn)，應(yīng)對(duì)嚴(yán)重的房地產(chǎn)蕭條。
那么，我國(guó)政府是否該拿出行動(dòng)，挽救房地產(chǎn)市場(chǎng)？
“如果現(xiàn)在要求政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)救市就等于要求政府保護(hù)開發(fā)商的暴利?！睏钌黉h說，目前房?jī)r(jià)還沒有損傷到開發(fā)商的絕對(duì)利潤(rùn)，開發(fā)商依然在獲取暴利。
楊少鋒認(rèn)為，我國(guó)目前最大的問題是通貨膨脹，絕對(duì)不能放松銀根，否則普通收入人群將受到極大影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)目前還沒有到最危險(xiǎn)的時(shí)候，只要開發(fā)商愿意降低利潤(rùn)，完全能夠通過市場(chǎng)自救。
“如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了大規(guī)模大幅度的滑坡，政府可以出臺(tái)一定的政策，但同樣要防止因此出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅上漲。”楊少鋒說。
社科院研究員易憲容更是旗幟鮮明地反對(duì)救市。他覺得，房地產(chǎn)要挾中國(guó)經(jīng)濟(jì)及中國(guó)政府早就是平常的事。這些人為什么這樣做？關(guān)鍵就在于房地產(chǎn)將告別暴利的時(shí)代，房地產(chǎn)將無(wú)法成為少數(shù)人在短期內(nèi)聚集社會(huì)財(cái)富的工具，在于房地產(chǎn)市場(chǎng)將成為民生的市場(chǎng)。
易憲容拿出的數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9519億元，同比增長(zhǎng)31.9%，高于同期4個(gè)多百點(diǎn)。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)增長(zhǎng)不僅沒有隨著從緊貨幣政策下降，反之仍然處于高位運(yùn)行；1-5月份，全國(guó)房屋施工面積也增長(zhǎng)了24.9%。
“任何一個(gè)市場(chǎng)都沒有賣不出去的住房，只有賣不出去的價(jià)格。如果住房的價(jià)格調(diào)整到絕大多數(shù)居民支付能力水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)能有什么問題？”易憲容說，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)并非有多少危機(jī)。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)炒作者手中持有大量的住房，利用國(guó)有土地資源來(lái)牟取暴利而不愿讓房?jī)r(jià)下降，另一方面房?jī)r(jià)過高把絕大多數(shù)居民排除在房地產(chǎn)市場(chǎng)之外。在這種情況下，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整到絕大多數(shù)居民有支付能力的水平上，房地產(chǎn)市場(chǎng)自然會(huì)繁榮。
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