今年上半年，中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)首次出現(xiàn)了自1998年以來銷售面積和銷售額雙下降的局面，近年持續(xù)火爆的樓市大幅降溫，而在中國(guó)樓市中舉足輕重的廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨著挑戰(zhàn)。樓市走向?qū)⑷绾?？樓市變局又有何深層原因?/p>
昨日，在廣州日?qǐng)?bào)社、廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合主辦的“房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展高峰論壇”上，顧云昌、董藩、蔡穗聲等知名專家學(xué)者作出了深刻闡述，普遍從宏觀經(jīng)濟(jì)、金融安全等深層次分析樓市局面并提出解決之道。其中，董藩認(rèn)為：“估計(jì)調(diào)整要持續(xù)8個(gè)月以上市場(chǎng)才能逐漸恢復(fù)?！?/p>
顧云昌
中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)
“目前樓市情形有人說是俯臥撐，但我認(rèn)為是柔道?！?/p>
董藩
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、博士生導(dǎo)師
“需求受抑制，供應(yīng)在增加，土地價(jià)格上漲，房地產(chǎn)業(yè)最好的日子結(jié)束了。”
房?jī)r(jià)反彈的可能性是存在的，但是反彈力度不會(huì)太大。
蔡穗聲
廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)
“房?jī)r(jià)反彈的可能性是存在的，但是反彈力度不會(huì)太大?！?/p>
董藩：
深圳最困難日子已過
“目前全國(guó)住房供應(yīng)量不到7000萬平方米，相當(dāng)于不到70萬套房子，按地級(jí)市300個(gè)計(jì)算，每個(gè)城市只有2000套房子，現(xiàn)在是賣房賣不動(dòng)，但當(dāng)市場(chǎng)反過來時(shí)，馬上又會(huì)出現(xiàn)買不到房子的情況”。
董藩繼續(xù)說：“未來兩年住房供應(yīng)量將會(huì)明顯增加，因?yàn)楝F(xiàn)在控制中小戶型，而且施工面積很大，加上保障房供應(yīng)量明顯增加以及目前購買能力和欲望都下降、各項(xiàng)調(diào)控措施的后續(xù)影響等”，“此前對(duì)樓市調(diào)整的預(yù)期變化明顯，恢復(fù)需要較長(zhǎng)時(shí)間，汶川大地震令樓市雪上加霜，估計(jì)調(diào)整要持續(xù)8個(gè)月以上市場(chǎng)才能逐漸恢復(fù)”。
房地產(chǎn)仍有發(fā)展空間
董藩出示的5月份全國(guó)8個(gè)典型城市數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)的樓價(jià)均值還沒有下跌，都在上漲，但是增長(zhǎng)幅度明顯受到抑制，其中，“深圳從交易量來看有好轉(zhuǎn)的跡象，深圳最困難的日子可能過去了”。
董藩認(rèn)為，“房地產(chǎn)業(yè)仍然有發(fā)展空間，大家要堅(jiān)定信心”，“但是房地產(chǎn)業(yè)最好的日子結(jié)束了，因?yàn)樾枨笫艿揭种疲?yīng)正在增加，土地價(jià)格漲幅比較大，建材成本在不斷增加，利潤(rùn)空間大大削減，同時(shí)，增值稅嚴(yán)格征收，稅收壓力大大增加，輿論壓力大大增加”。
董藩建議，當(dāng)前形勢(shì)下中小開發(fā)商的戰(zhàn)略調(diào)整，是高度關(guān)注工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，“工業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷市場(chǎng)化的過程，未來一段時(shí)間工業(yè)地產(chǎn)將會(huì)上漲”，工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格有回報(bào)，要選好位置，研究好模式，“在未來60年當(dāng)中，你能獲得上百倍的回報(bào)，研究不好的話，就是十幾倍的回報(bào)”。董藩推薦了4個(gè)區(qū)域：天津?yàn)I海新區(qū)、長(zhǎng)興島、北部灣、曹妃甸，“長(zhǎng)興島是最值得去的，因?yàn)檫@個(gè)地方將來很可能變成自由港”。
“還有一個(gè)對(duì)策是到北方沿海發(fā)展，重點(diǎn)是遼寧半島、環(huán)渤海、膠東半島和江蘇區(qū)域，北方城市受調(diào)控政策影響較小，有的地方還上漲得比較厲害”。
顧云昌：樓市平穩(wěn)關(guān)鍵在土地供應(yīng)
“有人認(rèn)為下一步可能會(huì)跳水，但我不希望跳水，希望柔道繼續(xù)下去。”
顧云昌從分析近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)背后的原因說起：“去年房?jī)r(jià)、地價(jià)之所以出現(xiàn)大幅上漲，與金融環(huán)境有關(guān)，金融是決定樓市冷熱的主要因素”，“因?yàn)?006年金融改革取得了突破，銀行股份制改革后上市要提高效率，他們認(rèn)準(zhǔn)在個(gè)人住房貸款是很好的產(chǎn)品，所以據(jù)我所知去年各家商業(yè)銀行拼命增加個(gè)貸、發(fā)行個(gè)貸，去年個(gè)人住房抵押貸款新增額度同比增加了88.4%，而去年以前每年增加10%、最多20%”，“而且去年出現(xiàn)大牛市，開發(fā)商在樓市、股市當(dāng)中大量融資，有大量資金可以囤地，必然導(dǎo)致地價(jià)上升，所以去年出現(xiàn)天價(jià)地是必然的”。
銷量明顯下降應(yīng)引起警醒
顧云昌指出，樓市平穩(wěn)關(guān)鍵還在于土地供應(yīng)，“相對(duì)于土地緊張情況下，如何保持有節(jié)奏供應(yīng)土地，對(duì)于每個(gè)城市來講是非常重要的”，“需要滾動(dòng)性的土地供應(yīng)計(jì)劃，通過預(yù)計(jì)需要多少樓盤量來推地，保持相對(duì)穩(wěn)定的供應(yīng)節(jié)奏，而有的時(shí)候城市沒有掌握好供應(yīng)的節(jié)奏，比如說廣州在2003年、2004年以前土地供應(yīng)量大，華南板塊便是案例，但是之后一兩年土地供應(yīng)少了，到2007年顯得不夠了，上海也是這樣的情況”。
顧云昌認(rèn)為，自去年下半年以來，政府調(diào)控有效，現(xiàn)在像是400米沖刺后的階段，中國(guó)樓市正處于供求關(guān)系重要調(diào)整期和房?jī)r(jià)高位盤整期，今天上半年房地產(chǎn)價(jià)格是理性的回歸。但“現(xiàn)在有許多不確定性，正處在一個(gè)重要的關(guān)頭，硬著陸還是軟著陸”，因?yàn)橐呀?jīng)出現(xiàn)了1998年以來的首次銷售面積和銷售額雙下降，“預(yù)計(jì)6月份的情況會(huì)更加嚴(yán)重”，尤其是銷量明顯下降應(yīng)該引起警醒。
房地產(chǎn)大波動(dòng)影響就業(yè)
對(duì)此，顧云昌提出，實(shí)現(xiàn)軟著陸有兩個(gè)方法：第一，中央政府通過預(yù)見性、準(zhǔn)確性和靈活性的調(diào)控求平穩(wěn)；第二，地方因地制宜找平穩(wěn)，比如深圳和廣州的樓市是有差別的，廣州的樓市和梅州樓市也是兩個(gè)概念，梅州現(xiàn)在的房?jī)r(jià)1700元/平方米左右。同時(shí)，顧云昌強(qiáng)調(diào)，樓市穩(wěn)定首先要各方面努力保證交易量沒有大起大落，“如果銷售量明顯下降，必然會(huì)影響供應(yīng)量的下降，會(huì)影響整個(gè)開發(fā)投資的規(guī)模，會(huì)影響整個(gè)投資規(guī)模，房地產(chǎn)是重要支柱產(chǎn)業(yè)，影響幾十個(gè)行業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，如果房地產(chǎn)出現(xiàn)大的波動(dòng)，對(duì)就業(yè)首先產(chǎn)生影響”；其次，政府控制土地供應(yīng)節(jié)奏，開發(fā)商通過調(diào)整價(jià)格保持銷售量，媒體則要唱穩(wěn)。
蔡穗聲：房?jī)r(jià)回調(diào)已懲罰投機(jī)者
廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲認(rèn)為，眼下討論房地產(chǎn)市場(chǎng)，不是單純地看一個(gè)行業(yè)，而是要考慮整個(gè)國(guó)家的金融安危，國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展。
蔡穗聲指出，最近房地產(chǎn)銷售額不高，必然影響資金回籠，加上銀行嚴(yán)格限制放貸，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)放貸少了，一旦開發(fā)商企業(yè)資金鏈條斷裂，上世紀(jì)90年代中期爛尾樓的歷史就會(huì)重演，“所以我認(rèn)為當(dāng)前重要的不是懲罰投機(jī)者，現(xiàn)在市場(chǎng)房?jī)r(jià)回調(diào)，已經(jīng)對(duì)投機(jī)者有所懲罰了”。
保持銷量最值得關(guān)注
蔡穗聲披露，今年1~5月份廣東商品房銷售面積同比下降23.4%，其中廣州商品房銷售面積同比下降29.3%，深圳商品房銷售面積下降了55.6%，下降了一半多，“確實(shí)是因?yàn)槿ツ晟蠞q太快了，賣得太多了，有所回調(diào)，但是市場(chǎng)連續(xù)大量的下跌就會(huì)破壞整個(gè)市場(chǎng)的穩(wěn)定性，也危及金融安全”。
他認(rèn)為，當(dāng)前更應(yīng)該關(guān)心怎么樣保持銷售量的穩(wěn)定，這對(duì)避免對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)，對(duì)銀行金融的危害，避免出現(xiàn)爛尾樓、空置房有利。
蔡穗聲認(rèn)為，房?jī)r(jià)反彈的可能性是存在的，但是反彈力度不會(huì)太大，“可以說這一輪房地產(chǎn)高潮也接近尾聲了”，資金的流動(dòng)性大量減少，股市大挫又蒸發(fā)大量民間資本，今年國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和前兩年不可同日而語。
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