近一段時(shí)期以來，國內(nèi)不少城市出現(xiàn)了二手房價(jià)格比一手房高的現(xiàn)象，這種一二手房價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象雖然都還只是發(fā)生在這些城市的局部區(qū)域，但局部現(xiàn)象是否透露出了樓市走勢玄機(jī)？
“倒掛”現(xiàn)象局部顯形
福州金山新城二手房價(jià)格比一手房高的現(xiàn)象在今年年初就比較明顯?！拔逡弧毙￠L假過后，一二手房價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象在福州市的多個(gè)區(qū)域呈現(xiàn)蔓延趨勢。
福州市朝陽房產(chǎn)金山區(qū)域經(jīng)理許俊武告訴記者：“金山新城一些早期的小戶型樓盤均價(jià)高的達(dá)到8000元左右，低的也有6000多元。而同一地段的不少新樓盤預(yù)售價(jià)卻在4000元到5500元之間。二手房價(jià)格比一手房高的現(xiàn)象太明顯了?！?/p>
另一家福州大型房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人介紹，目前，福州市的二手房價(jià)格水平總體有所回落，基本與去年同期持平，但局部區(qū)域的二手房價(jià)格卻出現(xiàn)較大幅度上漲。福州城東、城南也有幾個(gè)小區(qū)域出現(xiàn)一二手房價(jià)格“倒掛”。
北京市從各城區(qū)樓市現(xiàn)狀來看，地段仍舊是決定房價(jià)的重要指標(biāo)，但也有少數(shù)區(qū)域出現(xiàn)一二手房價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士說，比如在馬家堡區(qū)域的東亞三環(huán)中心在售一手房均價(jià)為13000元左右，但通過開發(fā)商優(yōu)惠促銷，每平方米的房價(jià)可沖抵減少3000元左右，與附近12000元的二手房均價(jià)相比，就低了2000元以上。
目前，廣州市有不少新建商品房促銷價(jià)達(dá)到了近一年來的新低，甚至比同地段的二手房還要低。當(dāng)?shù)匾恍┓慨a(chǎn)中介公司介紹，今年3月以后，廣州市不少片區(qū)新樓盤比預(yù)期定價(jià)低了10%至40%，同一地段樓盤在售新房價(jià)格已經(jīng)比二手房低的約占10%。
強(qiáng)勁促銷風(fēng)吹出“倒掛”
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一手房曾一直充當(dāng)著二手房的價(jià)格標(biāo)桿，尤其是在北京、廣州等一線城市，一手房樓盤的每次提價(jià)，都成為周邊二手房升值的最佳機(jī)會(huì)。近期，北京、廣州等城市的部分區(qū)域二手房價(jià)反超一手房價(jià)，一是樓市處于低迷時(shí)期，開發(fā)商都鉚足了勁促銷，直接壓低了一手房價(jià)格；二是許多二手房因朝向、樓層較好，交通便利，物業(yè)服務(wù)完善等良好條件，價(jià)格進(jìn)一步走高。
福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠說，今年上半年，福州部分開發(fā)商急需回籠資金，集中上市的大量新樓盤促銷打折力度一陣猛過一陣，二手房業(yè)主大都沒有嚴(yán)重的資金壓力，雖然也有部分二手房出現(xiàn)議價(jià)松動(dòng)，但松動(dòng)幅度有限，二手房成交價(jià)相對穩(wěn)定。一手房與二手房價(jià)格經(jīng)過一個(gè)此降彼漲的過程后，出現(xiàn)價(jià)格“倒掛”是正常的。
王阿忠說，從各地樓市情況分析，一手房樓盤絕大多數(shù)仍是期房，不能立即入住，因此購房者需要面臨很多不確定因素，而通過正常程序購買二手房，既可以預(yù)防購買期房所承擔(dān)的投資性風(fēng)險(xiǎn)，又可以即買即住。
不少購房者覺得二手房價(jià)格比一手房高，首付差異也是一個(gè)重要原因。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，新開樓盤首付普遍較低，甚至有些開發(fā)商為了促銷，不惜以“代墊部分首付”的違規(guī)手段吸引購房者，但二手房的購買者除支付30%的首付款外，還要繳納由賣方轉(zhuǎn)嫁的稅費(fèi)和差額款等。
“倒掛”現(xiàn)象表明樓市成熟？
業(yè)內(nèi)人士指出，一二手房價(jià)格“倒掛”是現(xiàn)階段樓市調(diào)整過程中必然出現(xiàn)的現(xiàn)象，也是樓市趨向成熟的標(biāo)志之一。
福州陽光家園房產(chǎn)公司總經(jīng)理高巖認(rèn)為，一二手房價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象并非新鮮事，在二手房市場相當(dāng)成熟的國家和地區(qū)都曾發(fā)生過，而早在幾年前的上海樓市也出現(xiàn)了類似的價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象，只是當(dāng)時(shí)沒有受到關(guān)注。
“二手房市場交易越活躍的地區(qū)，這種‘倒掛’現(xiàn)象越容易出現(xiàn)，這是市場成熟的表現(xiàn)。”高巖說，“許多發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，一二手房市場交易比例通常能達(dá)到1∶5，然而在我國許多大中城市，這個(gè)比例在1∶1的范圍內(nèi)，經(jīng)過今年的樓市調(diào)整，這個(gè)比例有望進(jìn)一步縮小，趨向合理。”
王阿忠認(rèn)為，一二手房價(jià)格“倒掛”，是宏觀調(diào)控發(fā)揮作用、房地產(chǎn)市場逐漸冷卻的一個(gè)重要信號。這表明，房價(jià)上漲勢頭已經(jīng)得到有效遏制，投資和投機(jī)購房受到打擊，市場趨于理性，價(jià)格機(jī)制開始成熟和穩(wěn)定。然而，這種現(xiàn)象目前還處在局部階段，沒有形成全面的態(tài)勢。
業(yè)內(nèi)人士普遍表示，從短期來看，一些城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城市化、人口規(guī)模膨脹等因素作用下，自住剛性需求仍將促使二手房市場保持穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢。但從長期來看，二手房價(jià)一定會(huì)比一手房價(jià)低。隨著各地炒房團(tuán)的逐個(gè)潰退，這種“倒掛”現(xiàn)象維持不了多久。(來建強(qiáng))
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