機會到了。面對中國房地產(chǎn)銷售額與銷售面積十年來首次雙雙下降的情況，抄底資金已經(jīng)躍躍欲試。這些抄底資金正在急切地尋找那些竣工在即卻又出現(xiàn)資金虧空的樓盤，借勢搶得托管的權(quán)利，而后殺價快速銷售套現(xiàn)。房價低迷的時刻，他們掀起的“殺價之風(fēng)”使之成為名副其實的“樓價殺手”。
先托管再殺價
江浙資金早都不炒房了，去向是兩個，一個是給開發(fā)商放高利貸，另一個就是搞托管，然后抄底
“現(xiàn)在的江浙資金早都不炒房了，去向是兩個，一個是給開發(fā)商放高利貸，另一個就是跟著我們一起搞托管，然后抄底?！闭f這話的中年男人是上海一家知名開發(fā)企業(yè)的副總，但現(xiàn)在他主攻的卻是樓盤托管。
他神情輕松，因為剛剛來到北京“半小時”就搞定了一筆生意，他告訴記者，之所以能如此之快，原因是樓盤的開發(fā)商缺錢。草簽協(xié)議之后，他支付給了這個位于北京東直門第三使館區(qū)的公寓項目超過1億元的現(xiàn)金，開發(fā)商付出的代價是項目90%的股權(quán)。
記者了解到，這是一個已經(jīng)臨近封頂?shù)捻椖?，該項目開發(fā)商私下告訴記者，自己的項目約有1億多元的虧空無從填補。這是一個在開發(fā)商手中賣價高達28000元/平方米的高檔涉外公寓。
不過很快，這個樓盤的賣價就會降到20800元/平方米了，因為這個項目已經(jīng)被托管了，每平方米殺價近8000元是托管方下的手，超過7.5折的折扣是為了在5個多月之內(nèi)完成套現(xiàn)撤出，在這段期間，托管方擁有絕對操盤的權(quán)力。
“周邊的均價都在28000元/平方米以上，我殺掉8000元，一定賣得快。”這是前述托管操盤者的邏輯。在他看來，殺價是實現(xiàn)快速套現(xiàn)的重要手段。換來這份殺價權(quán)力的，恰是他們支付給開發(fā)商彌補現(xiàn)金虧空的1億多元，與慣常的“收購”不同的是，在一系列的協(xié)議當中，還包括一份開發(fā)商平價回購股權(quán)的協(xié)議。
“這期間所有的銷售收入都打入開發(fā)商的財務(wù)賬戶，最后結(jié)算利潤我們?nèi)叻殖?，他?0%，我們只要30%，然后，他原價把股權(quán)買回去，項目還是他的?！彼嬖V記者，正是這樣的制度設(shè)計，讓開發(fā)商可以放棄“死扛”，而將項目交給自己“托管殺價”。而現(xiàn)在，遭到殺價之后的樓盤，已經(jīng)有100多位意向購買者了。
抄底資金漸增
一托管資金的操盤者說，他所知道的在北京從事如此業(yè)務(wù)的資金規(guī)模，大致在60億~80億元之間
從2008年下半年開始，這個高價樓盤的開發(fā)商已很久沒有一套成交記錄了，此時，項目接近封頂，工程款的80%需要支付，外立面施工、內(nèi)裝、精裝修樣樣用錢，正是這樣的資金虧空讓這家曾經(jīng)下決心死扛的開發(fā)商最終接受了注資——托管——殺價的局面，而這開發(fā)商的如此困境，正是抄底者的機會所在。
“撐到封頂就可以放按揭了，那樣情況會好些?！痹擁椖康拈_發(fā)商說，然而，土地、在建物業(yè)都抵押換了貸款，從銀行獲得信貸已經(jīng)不可能，因此，只能接受“托管”，他表示，雖然托管方的殺價并不是他愿意看到的，但做下去可以分到七成的利潤，“要不哪天能拿到利潤，還不知道?！彼f。
前述操盤人士正在接觸的樓盤項目在5~6個，基本情況都很類似，接近封頂，資金缺口1億~2億元，“不過我們還要好好挑一挑，要確保殺價就能賣掉，要是殺了價都賣不掉，風(fēng)險就是自己承擔(dān)。”
“我在北京的同行有6~7個吧，”作為托管資金的操盤者，前述人士告訴記者，他所知道的在北京從事如此業(yè)務(wù)的資金規(guī)模，大致在60億~80億元之間。
投資回報可觀
資金使用周期很短，一般3~5個月就有30%左右回報，一年周轉(zhuǎn)三五次，回報率加在一起很可觀了
記者了解到，此類資金基本上采用類似私募基金的方式募集，基本上是國內(nèi)的資金，主要來自江浙、山西、上海一帶，此外也有一部分企業(yè)的剩余資金，他們對于投資回報的要求根據(jù)項目不盡相同，最低在20%左右，最高在40%~50%，平均在30%左右。
“我們的資金使用周期很短，一般3~5個月，因此有30%左右的回報，股東就已經(jīng)很滿意了，一年周轉(zhuǎn)三五次，回報率加在一起，就很可觀了?！鼻笆霾俦P人士告訴記者，“已經(jīng)有更多的人打算募集資金做這項業(yè)務(wù)了，因為需求在增加?！?/p>
在開發(fā)商樂于共謀死扛房價拒絕調(diào)整的時代，托管者殺價倘若成連綿烽火之勢，由此掀開房價調(diào)整的序幕，或許并不出人意料。 (據(jù)《中國經(jīng)營報》)
|
