對(duì)于資金緊繃、取借無(wú)門(mén)的中小房企而言，選擇與游資合作，簽訂帶有股權(quán)質(zhì)押性質(zhì)的“托管”協(xié)議，或許能讓它們暫時(shí)看到一線生機(jī)。
上海某房地產(chǎn)專業(yè)管理公司副總裁王滔(化名)恰在此時(shí)攜10億元資金來(lái)到北京。他給缺錢(qián)的中小房企開(kāi)出的“神奇藥方”是：“先給你墊資，然后托管你的項(xiàng)目，再下調(diào)銷(xiāo)售價(jià)格，快速銷(xiāo)售、回籠資金?！?/p>
王滔告訴記者，這筆“又快又救命”的生意可以實(shí)現(xiàn)“三贏”：開(kāi)發(fā)商舒緩資金、順利渡過(guò)難關(guān);購(gòu)房者以低于周邊的“實(shí)惠價(jià)格”獲利;至于托管方，則不但可以分享到至少30%的項(xiàng)目銷(xiāo)售利潤(rùn)，還能在完成協(xié)議內(nèi)容后，收回先前墊付的資金。
7月16日，北京朝陽(yáng)區(qū)白家莊一處酒店大堂，王滔神采飛揚(yáng)地講述了他剛到北京半小時(shí)，就出手1億元“搞定”一單業(yè)務(wù)的經(jīng)歷。
目標(biāo)京滬
位于北京東三環(huán)使館區(qū)的某涉外公寓項(xiàng)目，正臨封頂、卻苦于“錢(qián)荒”。王滔的到來(lái)似乎讓其時(shí)來(lái)運(yùn)轉(zhuǎn)。
在該項(xiàng)目售樓處，銷(xiāo)售人員焦小玲告訴記者，公寓均價(jià)由原來(lái)的28000元/平方米降至21620元/平方米后，“銷(xiāo)售明顯轉(zhuǎn)好,12天訂了10套。”
根據(jù)王滔與該項(xiàng)目草簽的協(xié)議，王需支付給開(kāi)發(fā)商1億多元現(xiàn)金，開(kāi)發(fā)商交出項(xiàng)目90%的股權(quán)，之后對(duì)項(xiàng)目實(shí)行降價(jià)銷(xiāo)售?！敖祪r(jià)是為了保證半年內(nèi)套現(xiàn)撤出?！蓖跆辖忉屨f(shuō)，“資金的時(shí)間成本很高，我們不可能長(zhǎng)期占用?！?/p>
與常見(jiàn)的股權(quán)收購(gòu)不同的是，在一系列的協(xié)議當(dāng)中，還包括一份開(kāi)發(fā)商平價(jià)回購(gòu)股權(quán)的協(xié)議。所有的銷(xiāo)售收入都進(jìn)入開(kāi)發(fā)商的賬戶，結(jié)算利潤(rùn)時(shí)王滔與開(kāi)發(fā)商按一定比例分成，開(kāi)發(fā)商再以原價(jià)把股權(quán)買(mǎi)回去。
在王看來(lái)，托管更像是批發(fā)和零售，“我拿到樓盤(pán)批發(fā)價(jià)，到零售市場(chǎng)去賣(mài)，保證資金安全的同時(shí)也保證了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)?！?/p>
至于為什么要選擇正在封頂?shù)捻?xiàng)目托管，王滔并未正面回答。但據(jù)熟悉此道的業(yè)內(nèi)人士分析，正封頂?shù)捻?xiàng)目土地或工程已經(jīng)抵押，開(kāi)發(fā)商不可能再貸到款。同時(shí)，封頂階段資金用量最大，“前面階段還可以墊資，但是這個(gè)階段必須要交錢(qián)?！?/p>
此前曾有媒體報(bào)道稱，類似上述欲走托管路線的游資，全國(guó)范圍內(nèi)至少在80億元規(guī)模。
對(duì)于這一數(shù)字，王滔未置可否。他表示，這類游資的目標(biāo)主要針對(duì)北京和上海，因?yàn)槠鋬r(jià)格浮動(dòng)的彈性非常大，有剛性需求。至于深圳，在王滔看來(lái)，“由于房?jī)r(jià)是炒房者哄抬起來(lái)的”，因此并不適合這種模式。
包銷(xiāo)變種
記者調(diào)查得知，托管游資大致來(lái)自四方：機(jī)構(gòu)資金，私募資金，外資和民間資本。據(jù)王滔認(rèn)為，“最多的是民間資本的和私募資金，江浙的小私營(yíng)業(yè)主居多”。
北京鑄成律師事務(wù)所律師姚克楓指出，資金只要上游來(lái)源合法(即排除洗錢(qián)或者其他非法所得的形式)，同時(shí)因?yàn)橥泄艿男袨椴](méi)有明文法律禁止，在得到資金所有人的同意下而使用則是合法的。
姚克楓表示，這種托管實(shí)質(zhì)是包銷(xiāo)。“包銷(xiāo)在香港房產(chǎn)低迷的時(shí)候曾流行過(guò)?！逼鋵?shí)質(zhì)可以看成是開(kāi)發(fā)商將商品房賣(mài)給托管商，托管商再賣(mài)給他人的兩次買(mǎi)賣(mài)行為。
對(duì)此，王滔也承認(rèn)，“這其實(shí)就是變相包銷(xiāo)?！彼^的托管金，就是包銷(xiāo)中的保證金。但與傳統(tǒng)包銷(xiāo)所不同的是，作為專業(yè)的開(kāi)發(fā)管理公司，在拿地、測(cè)算、報(bào)批、設(shè)計(jì)、工程管理、銷(xiāo)售、物業(yè)方面的服務(wù)可以給開(kāi)發(fā)商保障。
據(jù)了解，托管操盤(pán)手選中項(xiàng)目要做市場(chǎng)調(diào)研和評(píng)估，對(duì)于沒(méi)有達(dá)到預(yù)期利潤(rùn)的項(xiàng)目都有應(yīng)急的預(yù)案。
對(duì)于這種模式，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的某專家并不愿過(guò)多評(píng)價(jià)，他只表示：“這樣的模式只是特殊時(shí)期的產(chǎn)物?！薄白龇ㄊ欠駪?yīng)大力提倡，有待市場(chǎng)檢驗(yàn)?！?/p>
陽(yáng)光100副總裁范小沖則表示，這種模式可以理解為：股權(quán)質(zhì)押的高息放貸，“是給缺錢(qián)的地產(chǎn)商打了救命的強(qiáng)心針”。但是如果是與不專業(yè)的托管公司合作，則會(huì)面臨潛在風(fēng)險(xiǎn)。
但在王滔看來(lái)，托管至少保證了項(xiàng)目不爛尾，又能讓開(kāi)發(fā)商生存下去?！斑@比任何的股權(quán)收購(gòu)或者其他方式都要簡(jiǎn)單得多?！彼瑫r(shí)表示，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該選擇專業(yè)的公司進(jìn)行托管，不應(yīng)把資金作為惟一的衡量指標(biāo)。
|
