| 后奧運(yùn)時(shí)代房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整壓力增大 增速將放緩 |
| 中國(guó)發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.com.cn 2008 年 08 月 25 日 |
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處于調(diào)控和調(diào)整之中的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在面臨“滯脹”的壓力。一些專家指出，奧運(yùn)會(huì)后，房地產(chǎn)業(yè)面臨的調(diào)整壓力加大，景氣回落、銷售持續(xù)低迷以及開發(fā)商資金鏈繃緊將使高企的房?jī)r(jià)逐漸“回歸理性”。與此同時(shí)，土地、鋼材等價(jià)格大幅上漲，壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間，今后地產(chǎn)商的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)也將明顯趨緩。
地產(chǎn)商資金鏈緊繃
受信貸緊縮和銷售低迷的影響，今年以來，大多數(shù)房地產(chǎn)公司資金鏈持續(xù)繃緊。截至8月23日，55家房地產(chǎn)上市公司公布的半年報(bào)顯示，行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流不容樂觀。市場(chǎng)人士指出，這將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生下行壓力。
Wind資訊的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年，55家房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~合計(jì)為-255.2億元，同比下降477.24%。55家公司中，41家經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，42家經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流同比下降。
以保利地產(chǎn)(600048)為例，報(bào)告期末，該公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-64.48億元，與去年同期相比下降1068.7%，每股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~也從去年的-0.50元下降至-2.63元，下降幅度達(dá)到426%。公司持有的貨幣資金也由年初的46.26億元下降至36.18億元。
長(zhǎng)城證券研究員劉昆分析，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的負(fù)值越來越大，主要是由于購(gòu)置土地等“擴(kuò)張性”支出大幅增加，房屋產(chǎn)品銷售的速度沒有跟上。開發(fā)商去年普遍高價(jià)拍得土地，今年將集中支付地價(jià)款。
東方證券研究員薛和斌估算，2007年房地產(chǎn)公司約110億元的未付地價(jià)中約有90億元需在2008年支付，今年上半年房地產(chǎn)公司支付了超過80億元的地價(jià)款。
與經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流大幅下降形成對(duì)照，房地產(chǎn)公司的存貨大幅上升。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，55家房地產(chǎn)上市公司“積壓”的存貨達(dá)3128.91億元，比去年同期增加1446.38億元，增幅達(dá)86%。
天相投顧研究員石磊指出，一方面，今年1-7月房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)超過33%，同時(shí)銷售面積下降10.8%。房?jī)r(jià)居高不下和市場(chǎng)走勢(shì)不明是銷售量無法提升的關(guān)鍵。面對(duì)越來越緊的資金鏈，下調(diào)房?jī)r(jià)、回籠資金已經(jīng)成為房地產(chǎn)商的必然選擇。
行業(yè)增長(zhǎng)將放緩
業(yè)內(nèi)專家指出，房地產(chǎn)景氣持續(xù)回落，行業(yè)增長(zhǎng)率將下滑。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份，“國(guó)房景氣指數(shù)”為102.36，比6月份回落0.72點(diǎn)，自去年12月以來第8個(gè)月連續(xù)出現(xiàn)環(huán)比回落，也是自2005年6月以來第二次出現(xiàn)同比下降。
Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，已公布半年報(bào)的55家房地產(chǎn)上市公司合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入582.55億元，比去年同期增長(zhǎng)37.96%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)130.24億元，同比增長(zhǎng)44.46%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)99.4億元，同比增長(zhǎng)49.4%。這與2007年房地產(chǎn)行業(yè)80%以上的業(yè)績(jī)?cè)鏊傧啾纫呀?jīng)明顯放緩。
業(yè)內(nèi)專家指出，景氣回落、增長(zhǎng)放緩，最直接的原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售持續(xù)低迷。今年上半年，11個(gè)重點(diǎn)城市成交量占去年同期比重為55%；全國(guó)商品房累計(jì)銷售面積25892.63萬平方米，同比減少7.21%，與去年同期21.45%的增速相比明顯下降。房產(chǎn)貸款增幅也連續(xù)回落。央行報(bào)告稱，2008年上半年，房地產(chǎn)貸款增加3988.4億元，同比少增1706.6億元。其中，開發(fā)貸款和購(gòu)房貸款分別增加1834.3億元和2154億元，同比分別少增684.3億元和1022.3億元。
在這種背景下，今年地產(chǎn)商普遍放慢了擴(kuò)張的腳步。萬科A(000002)半年報(bào)顯示，為了避免因市場(chǎng)原因造成公司產(chǎn)生新的產(chǎn)品庫存，公司將對(duì)下半年的開工和竣工計(jì)劃進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后的全年開工計(jì)劃為683萬平方米，竣工計(jì)劃為586萬平方米，較原計(jì)劃分別下降了19%和15%。金地集團(tuán)(600383)半年報(bào)則顯示，今年上半年公司開工面積約110萬平方米，竣工面積約20萬平方米，分別只完成了年度計(jì)劃的42.1%和10.75%。國(guó)都證券行業(yè)研究員鄒文軍指出，竣工面積增速下降將直接降低上市公司今明兩年業(yè)績(jī)的增速，新開工面積將減少2009年公司商品住宅的供給量，導(dǎo)致公司未來業(yè)績(jī)?cè)鏊仝吘彙?#160;
一些專家認(rèn)為，奧運(yùn)會(huì)后房地產(chǎn)業(yè)面臨的調(diào)整壓力加大，房?jī)r(jià)將逐漸理性回歸，地產(chǎn)商的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)將明顯趨緩。（林喆） |
| 來源： 中國(guó)證券報(bào) |
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