大口喝咖啡、抽煙、搖頭嘆息，身為一上市地產(chǎn)公司副總，老張9月4日面對記者時，和半個月前大不相同。
“拿地的事基本泡湯了。”老張說的地，是“北京CBD商務(wù)中心核心區(qū)一期NE19-1a地塊”，8月20日他親自到現(xiàn)場考察時，還信誓旦旦非拿不可（詳見本報8月22日《住宅用地下半年或“放閘”》），如今“地塊能不能入市還是個疑問”，何況“公司必須要先開發(fā)前幾年拿的地了”。
和8月21日記者在北京土地整理儲備中心網(wǎng)站查到的“三季度將有36地塊入市”不同的是，9月3日記者發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)站里包括NE19-1a在內(nèi)的所有地塊均在交易欄里被撤下。
原以為政府希望“用緩?fù)频貋砼瘶鞘小?，但接下來又出了一副更?yán)的枷鎖。8月底，央行、銀監(jiān)會發(fā)《通知》要求：“對國土資源部門認(rèn)定的建設(shè)用地閑置2年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款或以此類項(xiàng)目建設(shè)用地作為抵押物的各類貸款?！?/p>
“資金鏈原本就緊張，新政等于掐斷了開發(fā)商貸款的可能?！卑◤埾壬趦?nèi)的多家開發(fā)商承認(rèn)，“幾乎所有的開發(fā)商都是貸款拿地，先囤著，升值了再轉(zhuǎn)手或開發(fā)。”
生存更重要，把手里的閑置地變現(xiàn)是當(dāng)務(wù)之急，然而在樓市不景氣時，土地市場也被冰封，合作開發(fā)或轉(zhuǎn)手效果不大，受蘇寧環(huán)球直接退地的啟發(fā)，一輪退地潮似乎不可避免。
十大開發(fā)商囤地1億平方米
開發(fā)商到底囤了多少地？
這似乎是筆糊涂賬：沒有官方數(shù)據(jù)，沒有權(quán)威材料，即便國務(wù)院年初要求各地6月30日前將閑置土地清理處置情況報告，但結(jié)果也沒公布。記者尋找答案困難，開發(fā)商吞吞吐吐，相關(guān)部門遮遮掩掩。
惟一相對系統(tǒng)的數(shù)據(jù)出自半年前，北京師范大學(xué)金融研究中心報告估測，到2007年底，房地產(chǎn)開發(fā)商囤地約10億平方米。
記者從建行研究部報告中也找到了印證：2001年初至2007年5月份，房地產(chǎn)開發(fā)商累計(jì)購置土地面積21.62億平方米，但實(shí)際僅開發(fā)完成12.96億平方米。
經(jīng)過大量數(shù)據(jù)分析和案例佐證，記者還是發(fā)現(xiàn)了這半年來閑置土地有增無減的跡象：2007年地王達(dá)20個之多，將超過4億平方米收入囊中；但隨著樓市調(diào)整，今年以來進(jìn)入開發(fā)程序的地塊少之又少。
發(fā)改委固定資產(chǎn)投資司8月28日數(shù)據(jù)顯示，1-7月全國房地產(chǎn)開發(fā)購置土地面積2.2億平方米，但完成土地開發(fā)面積僅1.5億平方米。
以開發(fā)商為例，萬科2006年末土地儲備1536萬平方米，2007年末約1821萬平方米，公開報道中萬科還計(jì)劃2008年新增1600萬平方米。
在傳出廣州市黃金地段3.7萬平方米的閑置土地上“放羊”的新聞后，碧桂園、萬科、保利和招商地產(chǎn)等行業(yè)巨頭動輒囤地超1000萬平方米的事實(shí)，揭開了大量土地被囤積的冰山一角。梳理結(jié)果是，國內(nèi)前十大開發(fā)商手里土地面積總量在1億平方米之上。
以地區(qū)分析，一線城市上海2006—2007年間公開出讓的大批地塊中，近兩成被閑置；二線城市昆明則有690萬平方米土地面臨清理，這相當(dāng)于全市兩年商品房的供地量。
“我們這里幾乎有北京所有閑置土地的資料。”這是地產(chǎn)大佬潘石屹的話。開發(fā)商囤了多少地，業(yè)內(nèi)人非常清楚，但沒有人像潘石屹這樣坦白，“京城有800多塊閑置土地”。
在記者再三詢問下，張先生只透露：“公司儲備地至少夠開發(fā)兩年，有的項(xiàng)目開發(fā)都不如賣地劃算；現(xiàn)在又瞄上CBD地塊，因?yàn)辄S金地段實(shí)在難得?！?/p>
新政擠土地泡沫
囤地為了生財。潘石屹在網(wǎng)上說：“房企圈地目的就是為了土地儲備，為了在財務(wù)報表中添上一個簡單的數(shù)字?！?/p>
開發(fā)商的邏輯是：房子供不應(yīng)求所以房價高，供地緊張則會使得房子供應(yīng)緊張。因此開發(fā)商一面不惜重金瘋狂拿地，一面捂地不開發(fā)。
今年樓市寒冷讓開發(fā)商首嘗苦果，當(dāng)面粉貴過面包時，土地泡沫在市場調(diào)整面前岌岌可危。國土資源部全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，上半年全國土地有接近一半都是以底價成交收場，更有10%左右的土地遭遇流拍流標(biāo)。
8月27日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出通知，讓開發(fā)商大跌眼鏡。 記者獲悉，這份2000多字的《通知》早在7月底就已向各大銀行發(fā)布。“新政應(yīng)被視為是政府決心以金融力量干預(yù)房地產(chǎn)市場的一個信號。”中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司研究中心研究員沈洪璞稱。
早在兩年前，囤地所沉淀的資金就高達(dá)2.4萬億元，其中房貸過半。2007年顯然是更瘋狂的一年。對此，央行9月1日重申了“區(qū)別對待、有保有壓”政策。銀監(jiān)會主席劉明康2日亦提醒商業(yè)銀行進(jìn)行壓力測試，做好房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警。
“沒別的辦法，現(xiàn)在是能開發(fā)的盡快開發(fā)，不能開發(fā)的也要想辦法變現(xiàn)?！痹趪L試了降價回籠資金之后，張先生直言開發(fā)商會走上另一個變現(xiàn)途徑：直接退地。
受蘇寧集團(tuán)旗下地產(chǎn)公司退地啟發(fā)，退地潮正一觸即發(fā)。
被刺痛的地方財政
“金九銀十”第一天，上海市房地局發(fā)布的28號土地公告中，普陀長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號地塊格外引人關(guān)注。這是第一塊退地之后重新掛牌出讓項(xiàng)目，更是開發(fā)商首次虧本退地。
上海志成企業(yè)2007年11億元拍成“普陀地王”，僅過了一年，就以損失1.1億元收場。
進(jìn)入8月，蘇寧旗下地產(chǎn)公司在上海的退地風(fēng)波更是讓樓市人人自危。盡管蘇寧集團(tuán)董事長張桂平近日接受媒體采訪時稱“退地事宜已經(jīng)結(jié)束”，但蘇寧效應(yīng)似乎才剛剛開始。
9月3日，受理蘇寧集團(tuán)退地的上海黃浦區(qū)房屋土地管理局一彭姓官員接受本報采訪時，仍不愿詳談：“區(qū)政府對退地非常重視，成立了統(tǒng)一的工作組進(jìn)行協(xié)調(diào)?！?/p>
就在上述官員對記者強(qiáng)調(diào)沒聽說其他退地消息之際，南北呼應(yīng)的京城地產(chǎn)界正有多個土地項(xiàng)目被掛牌股權(quán)轉(zhuǎn)讓：除了北京電信房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓98.36%股權(quán)、北京德勝投資公司轉(zhuǎn)讓99%股權(quán)外，另有7個分布在宣武、昌平等地項(xiàng)目均出讓100%股權(quán)。
“這里面很難說不會出現(xiàn)直接退地的?！睆埾壬硎?，按現(xiàn)在形勢，轉(zhuǎn)讓成功非常困難。
開發(fā)商大面積退地真的會馬上到來嗎？在宏調(diào)基調(diào)是穩(wěn)定樓市的背景下，靠土地財政吃飯的地方政府已有所動作。
除了記者采訪發(fā)現(xiàn)的北京用緩?fù)频貋砭徑馔恋厥袌鰤毫χ?，福州干脆推出了“救市一攬子政策”，包括“公布拍賣起始價”、“土地前期‘議價’”、“延長交款期限”等。深圳的做法是向企業(yè)回購?fù)恋兀幽鲜≌畡t召開經(jīng)濟(jì)運(yùn)行會議，對住房公積金貸款的首付比例、貸款期限、貸款條件做出一系列的優(yōu)惠調(diào)整。
老張認(rèn)為，開發(fā)商回吐囤積的閑置地是大勢所趨，但會以一個多方都可接受的態(tài)勢發(fā)展。(公培佳)
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