專家認(rèn)為,金融環(huán)境需要恢復(fù)常態(tài),建議取消對第二套房購買限制
房地產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)冬正在到來,杭州因萬科的率先降價(jià)行為成為打折賣房的風(fēng)暴中心。昨日,長江證券研究部將房地產(chǎn)行業(yè)投資策略研討會(huì)選址杭州,吸引了研究機(jī)構(gòu)和眾多房地產(chǎn)上市公司、基金經(jīng)理的參與。房地產(chǎn)企業(yè)紛紛表示將收縮戰(zhàn)線準(zhǔn)備過冬。學(xué)者則認(rèn)為金融環(huán)境的改革與房地產(chǎn)密切相關(guān),建議恢復(fù)金融市場常態(tài)。行業(yè)分析師給出的投資建議則是資金處于尷尬時(shí)代,長期“看好”,“中低配”是目前最好的選擇,尷尬時(shí)刻更要重新看待“保招金萬”
專家:金融環(huán)境需要恢復(fù)常態(tài)
中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌教授表示,金融改革對房地產(chǎn)的發(fā)展關(guān)系密切。他的觀點(diǎn)得到與會(huì)者廣泛認(rèn)同。
顧云昌表示,2005年和2006年國內(nèi)房地產(chǎn)的銷售面積增長從百分之十幾上升到24.7%,2007年一年內(nèi)房價(jià)上漲17.5%,很大程度上是由于金融改革取得的突破,資本市場上股改的成功、銀行加快上市是兩個(gè)重要內(nèi)容。銀行上市融資后發(fā)放貸款增多,2007年出現(xiàn)地王,股市融資積極推動(dòng)了房價(jià)。研究數(shù)據(jù)也證明,個(gè)人抵押貸款從百分之十幾增長到80%,今年則在政策控制下急劇下降。他表示本月將對有關(guān)部門提出建議:金融環(huán)境的改善是房地產(chǎn)環(huán)境改善的主要條件,當(dāng)前金融環(huán)境需要恢復(fù)常態(tài),例如取消對第二套房的購買限制。
顧云昌認(rèn)為,目前對房地產(chǎn)行業(yè)的政策目標(biāo)應(yīng)該是:保穩(wěn)定、促成交、過好冬。在房地產(chǎn)發(fā)展過程中,如何防止泡沫吹大和破裂是世界難題,泡沫曾經(jīng)出現(xiàn)在1991年的日本和1997年的香港、東南亞國家,目前也發(fā)生在金融制度完備的美國。對房地產(chǎn)業(yè)首先要促進(jìn)交易量、保穩(wěn)定,其次是穩(wěn)定預(yù)期,加大稅收和金融環(huán)境的建設(shè)。防止大起之后的大落、減少波動(dòng),穩(wěn)定發(fā)展。他建議開發(fā)企業(yè)要過好冬天有幾個(gè)方面的注意事項(xiàng):保衛(wèi)資金鏈、尋求差異化、提高性價(jià)比,增強(qiáng)抵抗力。
企業(yè):謹(jǐn)慎拿地收縮戰(zhàn)線
昨日不僅有杭州的房地產(chǎn)企業(yè)積極參與,還有保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)等公司高管參加會(huì)議,這些上市公司對于房地產(chǎn)市場的未來預(yù)期大多謹(jǐn)慎。但也有濱江集團(tuán)在前天剛剛拿到一個(gè)中標(biāo)的項(xiàng)目,董事長對未來房地產(chǎn)的發(fā)展表示樂觀。
廣宇集團(tuán)的邵總介紹說,今年下半年房地產(chǎn)市場預(yù)計(jì)還會(huì)跌,而這一低迷周期的持續(xù)時(shí)間預(yù)計(jì)在兩年左右。他說,今年杭州地區(qū)的實(shí)際價(jià)格下降幅度并不是很大,但交易量僅僅是去年的三分之一;全國市場去年漲得越多的地區(qū)今年跌得越多。萊茵置業(yè)的高管則表示,萊茵置業(yè)在上市之后將步伐邁向了長三角地區(qū),目前看來可能走得早了點(diǎn),去年沒有享受到杭州地區(qū)房價(jià)飛漲的好處,但是也在長三角其他地區(qū)打下了基礎(chǔ),揚(yáng)州地區(qū)甚至已經(jīng)成為代表項(xiàng)目。目前房價(jià)下調(diào),對于二線城市的影響不是很大,公司的策略就是做最好的產(chǎn)品“過冬”。由于預(yù)期市場調(diào)整的幅度可能過頭,萊茵置業(yè)在今年1月份以后就沒有再拿地。
蘇寧環(huán)球的楊總表示,公司的戰(zhàn)略是選擇城市近郊、以中低價(jià)位、高性價(jià)比為主的產(chǎn)品,以區(qū)域戰(zhàn)略為主。近期該公司處于增發(fā)階段,但是出現(xiàn)股價(jià)倒掛現(xiàn)象,使得公司現(xiàn)金增發(fā)出現(xiàn)困難。目前公司也在積極籌劃股權(quán)激勵(lì)的事宜,預(yù)計(jì)將在增發(fā)后提出。
昨日與會(huì)的多家上市公司中,濱江集團(tuán)最為樂觀。該公司前天剛剛中標(biāo)24.6億元的一塊地,對做區(qū)域性的地產(chǎn)龍頭具有信心。
金地集團(tuán)的董秘郭總表示,公司在2007年9月之后就再?zèng)]有拿地,預(yù)計(jì)土地市場下跌還沒有開始,因此公司的策略是先留住現(xiàn)金,保持一定的安全邊際,預(yù)計(jì)明年中期會(huì)是一個(gè)比較合適的拿地時(shí)期。
投資:進(jìn)入尷尬時(shí)期
房地產(chǎn)市場的不景氣,直接反映在資本市場的股票價(jià)格上,金地集團(tuán)的PB已經(jīng)低于1.08,甚至低于該公司在2005年5月的歷史最低股價(jià)3.7元時(shí)的PB——1.1。長江證券研究部的房地產(chǎn)行業(yè)分析師蘇雪晶認(rèn)為,房地產(chǎn)投資進(jìn)入一個(gè)尷尬時(shí)期:政府“不救市”、外資“逃離”中國、城市化終結(jié)和人口紅利消失幾個(gè)宏觀背景之下,投資者需要關(guān)注數(shù)據(jù)背后的政策趨向,對城市和人口問題進(jìn)行再探討,并認(rèn)識(shí)到正確判斷行業(yè)底部的方法。
長江證券的宏觀策略研究員周金濤認(rèn)為,房地產(chǎn)的發(fā)展要在中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大背景下理解。從2007年開始,中國步入工業(yè)化轉(zhuǎn)型期,轉(zhuǎn)型期是從起飛到大眾消費(fèi)時(shí)代的過渡階段,按照工業(yè)化的經(jīng)典過程,這一進(jìn)程大約持續(xù)20年時(shí)間,預(yù)期在2025年附近完成。他認(rèn)為在2015年之前,我國經(jīng)濟(jì)增長仍可持續(xù),并將出現(xiàn)走向成熟階段的產(chǎn)業(yè)和城市化特征。長江證券的房地產(chǎn)行業(yè)研究員蘇雪晶介紹說,調(diào)查來看,目前是房地產(chǎn)購買的信心指數(shù)在向上,表明消費(fèi)性價(jià)比漸漸合理,但企業(yè)家信心指數(shù)向下。通過有關(guān)“熱錢”數(shù)據(jù)的監(jiān)測,可以看出,今年上半年外資有離開現(xiàn)象。此外,在我國城市化率進(jìn)入40%-50%的區(qū)間后,城市化速率放慢,人口老齡化的速率加快,老齡女性對房地產(chǎn)的影響更大。
蘇雪晶認(rèn)為,判斷行業(yè)底部的方法是:通常看房價(jià)收入比,但實(shí)際上更有用的是土地市場。統(tǒng)計(jì)顯示,今年我國十幾個(gè)城市只完成了10%左右的用地計(jì)劃。由于土地出讓和新開工面積低迷,明年地方政府可能將出現(xiàn)政策財(cái)政赤字。對于土地市場的判斷,他認(rèn)為,如果明年上半年出現(xiàn)價(jià)格回落,但成交量上升,則標(biāo)志著行業(yè)底部的來臨。
對于“保招金萬”幾大房地產(chǎn)公司,各有不同的關(guān)注點(diǎn)和買點(diǎn)。長江證券認(rèn)為,保利地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備成關(guān)鍵,同時(shí)也存在管理能力、央企整合的不確定性。對招商地產(chǎn)來說,可關(guān)注增發(fā)的戰(zhàn)略意義。該公司有近60億元的銷售收入,是具有轉(zhuǎn)折意義的一年,值得關(guān)注。金地集團(tuán)的收入分布非常合理,在長三角區(qū)域的市場占比較高,具有銷售優(yōu)勢,上半年低于市場預(yù)期的銷售,未來如何演變值得關(guān)注。萬科的買點(diǎn)則可能在明年出現(xiàn)。在目前銷售情況下,下半年要達(dá)到600億元的銷售才能保證明年不出現(xiàn)負(fù)增長。(記者 朱茵)
文章來源: 中國證券報(bào)
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