美國次貸危機啟示我們，必須進一步密切關(guān)注我國房地產(chǎn)市場走勢，重新檢討現(xiàn)行的住房開發(fā)貸款和按揭貸款管理制度，最大限度地估計房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)大規(guī)模不良貸款的可能性。
反應(yīng)1
外資拋售在華物業(yè)
“雷曼的破產(chǎn)，不會對我國經(jīng)濟產(chǎn)生實質(zhì)性影響，但是在某些方面會比較明顯。”中國社會科學院金融研究所研究員易憲容在接受《市場報》記者采訪時說。
易憲容表示，由于次貸危機涉及面比較廣，美國經(jīng)濟今年可能出現(xiàn)蕭條，進而影響到中國的外貿(mào)形勢。進出口形勢的變化直接影響國內(nèi)經(jīng)濟政策的制定。從國內(nèi)房地產(chǎn)市場看，持續(xù)不振影響了銀行業(yè)的經(jīng)營風險，房地產(chǎn)市場的長期調(diào)整也會引發(fā)銀行信用違約的產(chǎn)生，從而對經(jīng)濟發(fā)展造成影響。
“具體到對房地產(chǎn)的直接影響，要看雷曼持有我國房地產(chǎn)投資的規(guī)模。如果規(guī)模較大，那影響非常明顯。即使規(guī)模不大，作為美國著名的投資銀行，它的破產(chǎn)，會打擊投資者的信心，會加快國外投資機構(gòu)的拋售套現(xiàn)，會對國內(nèi)不景氣的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生比較大的影響?！敝醒胴斀?jīng)大學金融學副教授蔡如海告訴《市場報》記者。他表示，雷曼兄弟也將被拆分成若干部分出售給未來的接盤者，包括在中國的一些業(yè)務(wù)；國外一些金融機構(gòu)會采取應(yīng)對措施。
正與蔡如海所分析，國外的一些投行正計劃大筆拋售在華物業(yè)。
據(jù)報道，華爾街著名投資銀行摩根士丹利計劃出售在上海的部分住宅項目，包括租金昂貴的新天地區(qū)域的100多套酒店式服務(wù)公寓。此次計劃出售的新天地區(qū)域的物業(yè)項目是摩根士丹利2003年購入的，是該行在上海地產(chǎn)市場較早的一筆重要投資。這次行動一改大摩此前5年在中國房地產(chǎn)市場“只進不出”的作風。
據(jù)介紹，摩根士丹利手上的另一項公寓項目“華山夏都”有可能成為另一個出售目標。2006年6月，大摩購入高端物業(yè)“華山夏都”A棟116套物業(yè)，涉及金額7.6億元。
除大摩之外，花旗也醞釀將一處上海住宅物業(yè)出手。2006年底，花旗名下房地產(chǎn)投資基金將上海閔行區(qū)“漕河景苑”其中兩幢高層小戶型公寓收入囊中。
在國內(nèi)樓市低迷的情況下，近來美國投行紛紛拋售的現(xiàn)象也越來越受關(guān)注?！斑@都是基于美國的金融體系出現(xiàn)問題才產(chǎn)生的連鎖反應(yīng)。現(xiàn)在，中國經(jīng)濟雖然沒有完全融入世界經(jīng)濟，但也與世界經(jīng)濟密切相關(guān)。所以美國投行拋售在華項目也必然會影響到國內(nèi)的房地產(chǎn)市場。”國美第一城總經(jīng)理陳云峰表示。
有分析人士認為，大摩出售在華物業(yè)或為緩解眼前困境，華爾街各大投行因次貸危機遭受重創(chuàng)，貝爾斯登、雷曼兄弟和美林已相繼倒下，摩根士丹利處境也不容樂觀，出售已獲得盈利的在華物業(yè)可以緩解困境，可能會加快中國房地產(chǎn)地產(chǎn)下滑。
反應(yīng)2
購房信心大大受損
“雷曼的破產(chǎn)，對中國房地產(chǎn)的影響，還表現(xiàn)在打擊購房者的信心，市場觀望氣氛濃郁?！辈倘绾＝邮苡浾卟稍L時說。
大河樓市聯(lián)合大河網(wǎng)近日進行了一次“2008置業(yè)調(diào)查”。調(diào)查顯示，表示3年之內(nèi)不準備買房的占34.5%，打算明年買房的占21%，計劃年內(nèi)買房的只有19%。
現(xiàn)代國際市場研究公司8月曾對穗、深、京、滬4地共917位市民進行了隨機街訪。其中72%受訪者對樓市信心低迷，僅14%的受訪者認為奧運后房價仍可能上漲，37%預(yù)計下跌，35%認為基本持平，14%表示不清楚。
針對雷曼的破產(chǎn)，9月15日央行決定下調(diào)人民幣貸款基準利率和中小金融機構(gòu)人民幣存款準備金率。易憲容認為，這次央行貨幣政策轉(zhuǎn)向?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場影響幾乎很小，就如早些時候加息時，有房地產(chǎn)開發(fā)商說加息對他們沒有影響一樣，這樣微小幅度的貸款利率下降，同樣對房地產(chǎn)市場沒有多少影響。而且這種有保有壓的政策正好把房地產(chǎn)隔離在外。
“遏制房地產(chǎn)市場暴利，讓全國人民一起來分享經(jīng)濟改革成果這是十七大報告的基本精神。這也是一年來國內(nèi)一系列房地產(chǎn)政策出臺的重要背景。因此，房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)投機炒作的遏制，是這些房地產(chǎn)政策的核心?！币讘椚菡f。
業(yè)內(nèi)專家認為，作為華爾街老牌投行，深陷次貸危機困境的雷曼兄弟遞交破產(chǎn)保護申請之后，正在沖擊整個金融市場，或嚴重打擊市場的信心。
反應(yīng)3
地產(chǎn)融資更加困難
日前，北京師范大學金融研究中心主任鐘偉主持的一份名為《2008年中國房地產(chǎn)行業(yè)資金報告》顯示，預(yù)計今年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口為6730億元。如果2009年房地產(chǎn)遭遇中期調(diào)整，資金缺口將達到9290億元。如果遭遇短暫調(diào)整，資金缺口也將達到4925億元。
中國人民銀行的數(shù)字顯示，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款今年上半年銳減30%，減至3990億元人民幣。
“由于美國次貸危機所導致的雷曼兄弟破產(chǎn)，以及華爾街的金融危機，讓一些今年想在境外上市融資的開發(fā)商難度加大，因為今年外資進入中國房地產(chǎn)的意愿已經(jīng)隨著此次雷曼兄弟的破產(chǎn)而結(jié)束，市場的游資將被歐美的低價項目吸收。”蔡如海告訴記者。
一些房地產(chǎn)開發(fā)商也一改往日的堅強，坦承資金遇到了困難。
北京市華遠集團總裁任志強指出，房地產(chǎn)公司的融資在今年遇到了很大困難。銀行給房地產(chǎn)公司的貸款在下降，已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司通過債權(quán)和股權(quán)進行融資的路基本已經(jīng)被堵死，未上市的房地產(chǎn)公司想通過公開發(fā)行股票的方式進行融資也基本行不通，從整體上看房地產(chǎn)業(yè)陷入了一片困境。
對市場形勢的不同判斷和漫長的等待，磨去了一部分開發(fā)商的耐心。更多的開發(fā)商果斷加入降價的行列。除了從年初就開始有計劃推出促銷降價的萬科，“金九銀十”的第一個攪局者是恒大。
9月29日，恒大將在全國11個城市推出13個項目，開盤即打八五折。恒大有關(guān)負責人表示，預(yù)計銷售回款30億元至50億元。
盡管如此，今年以來，有關(guān)部門還是對房地產(chǎn)信貸風險給予了高度關(guān)注，央行、銀監(jiān)會曾聯(lián)合下發(fā)通知要求嚴格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理。而雷曼的破產(chǎn)，各家商業(yè)銀行出于風險考慮對房地產(chǎn)貸款的審批會更加謹慎。
對此，凱盛經(jīng)略擔保的康勝總經(jīng)理日前在接受媒體采訪時表示，首先是原先購買大型物業(yè)的外資撤資，直接影響到市場需求；其次是國內(nèi)開發(fā)商從國外融資更加困難，無論是股權(quán)融資、基金融資還是其他融資方式，都會有很大的影響。
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