新聞點(diǎn)睛
全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長聶梅生近日透露，由住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門提出的房地產(chǎn)市場新政有望下月推出，內(nèi)容包括部分取消對(duì)第二套以上購房提高首付比例和利率的限制，下調(diào)相關(guān)稅費(fèi)以及延長個(gè)人房貸償還期等。
同時(shí)，近來包括長沙、上海、杭州、南京、廈門、北京等在內(nèi)的十幾個(gè)城市均出臺(tái)了穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展的舉措，如上海上調(diào)補(bǔ)充公積金最高額度、福州延長公積金貸款等政策。
全國“救聲一片”，廣州情況如何？盡管廣州市國土房管部門未承認(rèn)“救市”說法，但業(yè)內(nèi)人士卻從廣州減少住宅用地供應(yīng)、緩?fù)平?jīng)濟(jì)適用房等舉措上“聞”到了“暗救”的味道。對(duì)傳聞中的國家放松調(diào)控舉措，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)可望于年內(nèi)出臺(tái)，但短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)樓市的低迷，而“第二套房貸”的措施極可能是針對(duì)不同情況有選擇性的放松。
本報(bào)訊 (記者李婧)繼中房協(xié)遞交穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、對(duì)宏觀調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)的三大建議后，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)近日也遞交了松綁房貸等相關(guān)房地產(chǎn)政策建言的書面報(bào)告。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控真的要松綁了嗎？廣州地產(chǎn)業(yè)界人士大多認(rèn)為，樓市調(diào)整一年又遇上金融危機(jī)影響，年內(nèi)房地產(chǎn)宏調(diào)放松的可能性比較大，但將是有限度的，不會(huì)一下子回到2006年宏調(diào)以前的狀態(tài)，并且宏調(diào)的放松不可能短期內(nèi)刺激樓市反彈，暫時(shí)難改跌勢。
慘：開發(fā)商員工湊錢裝修樣板房
“確實(shí)到了宏調(diào)政策松動(dòng)的時(shí)候了”，廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文說，“畢竟從去年9.27房貸新政后調(diào)整至今已經(jīng)一年了”。數(shù)據(jù)顯示，9月，全國重點(diǎn)城市房屋成交不盡如人意，上海成交大幅下滑，成交量同比下降74%，環(huán)比下降22%；深圳、杭州、廣州等城市成交環(huán)比分別下跌3%、6%和16%。
某開發(fā)企業(yè)研究人員指出，目前大多數(shù)開發(fā)商呈現(xiàn)資金緊張狀態(tài)。“很多企業(yè)在裁員”，“高層獎(jiǎng)金都遲發(fā)”，“樣板房裝修都要員工湊錢”……其中一些公司并非小開發(fā)商，有的公司是由于去年項(xiàng)目銷售不錯(cuò)，就在外省圈了多塊地而導(dǎo)致資金緊張。
趙卓文認(rèn)為，地方政府的“救市”措施并非關(guān)鍵，國家的舉措，尤其是金融、稅收舉措才是關(guān)鍵，“預(yù)計(jì)年內(nèi)二次置業(yè)首付比例松動(dòng)的機(jī)會(huì)很大”。保利地產(chǎn)代理市場部總經(jīng)理吳定金也認(rèn)為，年內(nèi)宏調(diào)松動(dòng)的可能性比較大，“如果美國救市效果不理想，我國國內(nèi)各種救市措施會(huì)更快出臺(tái)”。
猜：房貸約束對(duì)投資客不會(huì)松動(dòng)
對(duì)于不少人關(guān)注的二次置業(yè)四成首付比例和貸款利率較高的房貸政策會(huì)否放松，趙卓文認(rèn)為，將是有限度地放開，“會(huì)根據(jù)不同物業(yè)制定政策，比如，買別墅的可能就不會(huì)松動(dòng)”。吳定金也認(rèn)為，政策會(huì)分類區(qū)別對(duì)待，“投資者面臨的政策將不會(huì)改變，或少許降低房貸利率，而改善型買家的政策或許完全放開”。房地產(chǎn)宏調(diào)政策總體上將是適度放開，“除非房地產(chǎn)業(yè)整體大蕭條，現(xiàn)在還只是蕭條”。
同時(shí)，趙卓文還期望購置5年內(nèi)的二手房交易限制性稅收應(yīng)減免。
估：成交量增20萬~30萬平方米
趙卓文認(rèn)為，宏調(diào)放松會(huì)令房產(chǎn)消費(fèi)提升，廣州一手樓一個(gè)月的成交量能在目前的五六十萬平方米水平上再多二三十萬平方米，但樓市調(diào)整周期長，宏調(diào)放松不會(huì)令跌勢有根本性改變。吳定金也認(rèn)為，宏調(diào)放松可以穩(wěn)定市場，但扭轉(zhuǎn)態(tài)勢還看不到，假如二次置業(yè)房貸政策放松，廣州房價(jià)小幅下滑趨勢將轉(zhuǎn)向穩(wěn)定，成交會(huì)回升，但市場信心不是一兩個(gè)月可以恢復(fù)的，受整體經(jīng)濟(jì)影響需要更長時(shí)間。
建設(shè)部：正醞釀穩(wěn)定樓市政策
本報(bào)北京訊(記者柳建云)昨日，就救市言論是否屬實(shí)的問題，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)說，目前部里還沒有下發(fā)關(guān)于放松房地產(chǎn)調(diào)控的正式文件，正在擬定旨在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的系列措施，但并非專門針對(duì)房地產(chǎn)市場的救市措施，而是防止整體經(jīng)濟(jì)下滑風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大，作為下階段適度放松保持經(jīng)濟(jì)活力的對(duì)內(nèi)宏觀調(diào)控政策的舉措之一，但相關(guān)的具體文件出臺(tái)日期還需等待。
對(duì)此說法，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長聶梅生表示，近期住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部協(xié)同國稅總局、央行等各大部委的聯(lián)席研究會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)穩(wěn)定舉措中的稅收、二套房貸是否放松問題，從緊貨幣政策是否面臨轉(zhuǎn)型問題做了探討?！暗]特指建設(shè)部會(huì)后將下發(fā)任何救市文件，具體哪個(gè)部委牽頭出臺(tái)相關(guān)政策，何時(shí)出臺(tái)均沒有明確?！?/p>
聶梅生表示：“低迷的房地產(chǎn)市場急需恢復(fù)交易量，釋放和恢復(fù)理性需求。利好于房地產(chǎn)政策的各項(xiàng)新政的出臺(tái)刻不容緩。各地十多個(gè)地市陸續(xù)出臺(tái)了因地制宜的政策已經(jīng)表現(xiàn)出積極的效果，中央應(yīng)予支持。”
專家：放松調(diào)控刻不容緩
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長董藩表示，“此前所堅(jiān)持的房地產(chǎn)從緊調(diào)控政策已不合時(shí)宜?！彼J(rèn)為，放松的政策可能包括：下調(diào)利率，放開二套房限制，考慮貸款期限延長，以及買房采用優(yōu)惠利率，降低土地增值稅預(yù)征對(duì)開發(fā)商資金占用等。
權(quán)威聲音
廣州市國土房管局不言救市但稱供地政策已隨市場變化
專家：放緩供地已屬“暗救”
本報(bào)訊(記者 李婧)全國18個(gè)城市都出臺(tái)了“救市”措施，廣州呢？“廣州沒有救市的說法，但供地政策根據(jù)市場情況發(fā)生了變化”，近日廣州市國土房管局市場處處長陳大旺說道。昨日，廣州市國土房管局也未就救市作出表態(tài)。專家認(rèn)為，“廣州成交量已有回升，而內(nèi)地一些城市成交量很低”，另外，“廣州口頭沒說，但在做，只不過不那么高調(diào)”。
今年不再推限價(jià)房用地
保利地產(chǎn)代理市場部總經(jīng)理吳定金認(rèn)為，“廣州房價(jià)沒有大起大落，而且成交量已回升了不少”。廣州的開發(fā)商策略與北方也有所不同，“廣州開發(fā)商及時(shí)調(diào)整策略，因而房價(jià)緩降，而內(nèi)地一些開發(fā)商一開始硬扛，后又大降”。廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文則認(rèn)為，廣州與這些城市相比只是“暗救”與“明救”的區(qū)別，廣州不僅限價(jià)地今年不推，限價(jià)房供應(yīng)量也在下降，而“明救”的好處在于可以提升消費(fèi)信心，“現(xiàn)在地方政府都很迫切，有救市積極性，但關(guān)鍵措施還看中央政府”。
陳大旺表示，現(xiàn)在沒有救市的說法，但供地政策根據(jù)市場情況發(fā)生了變化，今年上半年廣州住宅用地供應(yīng)明顯放緩，減少了供應(yīng)，且盡量不集中推出，至今共推出8宗。限價(jià)房的用地今年肯定不會(huì)供，而已有的限價(jià)房項(xiàng)目會(huì)否推出由企業(yè)決定，國土房管局不會(huì)控制。專家認(rèn)為，廣州今年經(jīng)濟(jì)適用房緩?fù)埔彩恰鞍稻取贝胧┲弧?/p>
陳大旺表示，“預(yù)計(jì)經(jīng)過近一年的調(diào)整，樓價(jià)繼續(xù)大幅回落不會(huì)出現(xiàn)?！薄皞€(gè)人認(rèn)為廣州樓市總體平穩(wěn)，還未走出調(diào)整期”。
對(duì)于后市，陳大旺認(rèn)為，廣州從去年10月的11537元/平方米的一手住宅成交均價(jià)回落一年來沒有快速下降情況，“比較平穩(wěn)”，8月份的9078元/平方米已經(jīng)相當(dāng)于去年八月水平，雖然9、10兩個(gè)月成交價(jià)還會(huì)下降，但由于有剛性需求存在，而且市場降價(jià)后得到成交量支撐，所以，雖然目前仍處調(diào)整期，不排除有下探過程，但“即使有一定回落，也處于平穩(wěn)下滑中，大幅下滑不大可能”。
現(xiàn)行政策：
去年9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知規(guī)定，對(duì)已利用貸款購買住房又申請(qǐng)貸款購買第二套(含)以上住房的，貸款首付比例不得低于40%，利率不得低于央行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。2007年12月13日，明確第二套房貸款以家庭為單位進(jìn)行確認(rèn) 。
計(jì)算器：
二次置業(yè)貸款多付不少
以50萬元個(gè)人住房貸款15年計(jì)算，目前銀行五年以上貸款利率為7.47%，月供4626.54元，還款總額832777.55元。但若購房者已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房，貸款利率不得低于央行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，利率要上調(diào)為8.217%，月供為4841.11元，比首次置業(yè)者每月多供214.57元，還款總額為871399.38元，比首次置業(yè)者多出38621.83元。(李婧)
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