對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，償還按揭貸款也大有學(xué)問(wèn)。當(dāng)下，除了固有的還款方式以外，市場(chǎng)上同時(shí)出現(xiàn)了“直客式貸款”、“固定利率氣球貸”、“接力貸”、“循環(huán)貸”、“二套房貸”等等，名目繁多。
針對(duì)目前火熱的“固定利率氣球貸”以及“按周供”，算一算，其實(shí)還款也可以劃算一些。
“固定利率氣球貸”利率探究
受宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控影響，近年來(lái)人民幣貸款利率進(jìn)行了多次調(diào)整，預(yù)防經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，防范通脹風(fēng)險(xiǎn)的壓力依然存在，利率仍然有上調(diào)空間。讓第二套購(gòu)房者在加息周期里鎖定支付上限，“固定利率氣球貸”在此背景下應(yīng)運(yùn)而生。
“固定利率氣球貸”就是利率固定的一種氣球貸產(chǎn)品?！皻馇蛸J”是指貸款利息與部分本金在貸款期限內(nèi)分期償還，而在期末將剩余本金一次性?xún)斶€的一種還款方式。不同于其他還款方式期末剩余本金一般為零，“氣球貸”會(huì)有一定的期末剩余本金，因此借款人在貸款期限內(nèi)每期還款金額相比較少。
據(jù)悉，“氣球貸”的利率分兩個(gè)檔次，3年期8.316%，5年期8.514%。這兩個(gè)利率即是按現(xiàn)行人行同期同檔次利率上浮10%后的水平，因此不僅符合監(jiān)管當(dāng)局當(dāng)前對(duì)于第二套房貸的最低政策底限，而且直接鎖定了客戶(hù)本輪加息周期可能導(dǎo)致的利率上升風(fēng)險(xiǎn)。
目前個(gè)人住房按揭貸款的期限最長(zhǎng)可達(dá)30年，實(shí)際很少有人真正還款30年，由于收入的增加或者轉(zhuǎn)賣(mài)房產(chǎn)等原因，大部分按揭貸款客戶(hù)會(huì)在貸款期間提前還款，但是受當(dāng)前社會(huì)福利制度的限制或者保守的收入預(yù)期等，客戶(hù)需要較低的期供金額，短貸低供的“氣球貸”剛好可以滿(mǎn)足該部分客戶(hù)的需求。
在原“氣球貸”業(yè)務(wù)中，3年/5年期的氣球貸只可采用浮動(dòng)利率。而在新“氣球貸”業(yè)務(wù)中，3年/5年期的“固定利率氣球貸”則可采用固定利率。
普通按揭貸款PK“氣球貸”
通過(guò)與普通按揭貸款與“固定利率氣球貸”的比較，可以看到，首先固定利率，鎖定了未來(lái)利率上升的風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)一段時(shí)間，市場(chǎng)利率走勢(shì)仍然預(yù)期上升，選擇固定利率就可以鎖定風(fēng)險(xiǎn)。在持續(xù)加息的預(yù)期下，該方式將受到購(gòu)房者的青睞。
其次，低利率節(jié)省利息支出?！皻馇蛸J”的期限較短，選擇3年或5年期氣球貸，可以對(duì)應(yīng)的較低貸款利率，比普通按揭貸款最多可降低兩個(gè)利率檔次。同時(shí)，低月供，降低還款壓力。氣球貸最長(zhǎng)可按30年計(jì)算月供，每月還款壓力自然減少。
第二套房貸更宜“氣球貸”
在2007年房貸新政出臺(tái)前，在商業(yè)銀行貸款，大多數(shù)人享受的是八五折的優(yōu)惠利率。以5年期以上貸款為例，目前實(shí)行優(yōu)惠后的利率為6.66%，而按新政策“第二套房”貸款的利率為8.613%。根據(jù)實(shí)際情況，買(mǎi)“第二套房”的貸款利率不是增加10%，而是增加了近30%。以50萬(wàn)元貸款30年房貸來(lái)計(jì)算，“第二套房”每月償還金額為3885元，比新政前的月供3212元，增加了673元。問(wèn)題的關(guān)鍵在于利率仍有上調(diào)空間，“第二套房”的每月還款金額將水漲船高，這是顯而易見(jiàn)的。
因此，作為第二套房貸客戶(hù)，在本輪加息周期里，與浮動(dòng)利率相比，用同樣利率水平的固定利率鎖定風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于買(mǎi)房客戶(hù)是最明智的。上一個(gè)例子中如果客戶(hù)采用“固定利率氣球貸”，即選擇一個(gè)較短的貸款期限(3年)，但以較長(zhǎng)的期限(30年)來(lái)計(jì)算月供，這樣適用利率僅為8.316%，每月還款金額僅為3780元。較采用浮動(dòng)利率的普通住房貸款而言，利率一次鎖定，比當(dāng)前執(zhí)行利率已下降了0.3%。不僅利率低，月供也比普通住房貸款減少了105元。假設(shè)明后兩年每年利率上升0.27%，那么三年累計(jì)可節(jié)省8919元的貸款利息，如果未來(lái)利率再次上升，省息效果就更加明顯了。 (趙縝言 徐可奇 實(shí)習(xí)生 陳穎婕)
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