今年以來，中國住房成交量大幅度萎縮，一些城市的新房均價環(huán)比下降，住房投資和開工增長放緩。在美國房地產次貸引發(fā)的金融危機和經濟衰退愈演愈烈之時，對中國房地產市場下滑的擔心日益加深。政府該不該救市、如何救市？爭論還在沸沸揚揚，政策卻已陸續(xù)出臺。
筆者一直對中國的房地產行業(yè)和投資表示樂觀，認為明年中就可以見到房地產投資增長止跌回升，不會對經濟產生較大的負面影響。這個觀點是基于對整個中國的房地產市場從宏觀上分析之后得出的。
筆者認為，第一，中國房地產市場不會出現(xiàn)像美國等一些國家那樣的深幅調整；第二，房地產市場的下滑對金融穩(wěn)定和居民消費的影響有限；第三，房地產投資對經濟增長保持較快速度非常重要，政府不會在出口急劇下滑并導致有關行業(yè)投資下降、需要努力擴大內需時，放棄房地產行業(yè)；第四，政府“救”房地產行業(yè)是要保投資，保增長，而不是要保房價，這一點決定了政府會刺激大眾商品房的建設和需求，而不會單純放開過去那些為控制房價和風險采用的調控措施。
為什么說中國房地產市場不會出現(xiàn)深幅調整呢？
首先，這一輪樓市下調主要是由于各種周期性因素引起，而支撐市場長期向好的因素并未改變。最近幾年來，城市家庭平均收入的增速已經超過了住房均價的增速，購買能力很可能還會繼續(xù)上升。此外，中國的城市化進程目前仍處于初期階段，還需要若干年甚至數(shù)十年才能完成。因此市場難以產生對房價持續(xù)長期下跌的預期。
其次，從總的建筑面積來看，城市住房建設并未出現(xiàn)過剩。數(shù)據(jù)表明，住宅庫存量以及空置率一直在下降(直到最近)。房屋在建面積與銷售面積之比也在過去幾年中出現(xiàn)連續(xù)下降，直到最近因為銷售萎縮時才有所改變。從全國范圍來看，城市的中、高收入人群對住房的需求仍然較大，而目前市場上的新房大都集中于高檔，滿足中等收入人群的房子供應量還是較少。
第三，近幾年來房地產市場的飛速發(fā)展并不是由信貸膨脹刺激而起。中國在房地產市場上不需要像美國那樣經歷一個“去杠桿化”的過程。這一點正是我們認為房地產下調對金融穩(wěn)定和居民消費影響不大的原因。
從銀行來說，對房地產行業(yè)的總貸款平均不到貸款總額的20%，并且在近幾年一直相對穩(wěn)定，并沒有大幅上升。住房抵押貸款約占其貸款總額的12%，但考慮到貸款與價值比率較低(大約50%)、抵押貸款利率穩(wěn)定(并降低)、家庭收入不斷增加以及家庭負債程度有限等諸多因素，我們認為銀行業(yè)并未面臨也不會面臨斷供大增的問題，按揭貸款風險較小。
向房地產開發(fā)商發(fā)放的貸款可能風險較大一些，但這部分貸款僅占到銀行貸款總額的7%，還不到銀行總資產的5%。雖然樓市下跌會對銀行的業(yè)績有所影響，但不會影響金融穩(wěn)定。
樓市下調主要在于對投資和經濟增長的影響。近些年來，房地產投資已占到城市總固定資產投資的四分之一，占GDP中固定資產投資的15%~18%，對GDP的直接影響有7%~8%，還不算對上游相關產業(yè)(如鋼鐵、水泥)等行業(yè)的影響。土地出讓收入更是成為地方政府收入的一個重要來源。
因此，在國內經濟增速放緩、外部經濟前景暗淡的環(huán)境下，考慮到政府制定的保持經濟增長的目標，促進房地產開發(fā)建設活動回暖，將成為刺激國內需求不可或缺的一部分。
然而，這并不意味著政府會簡單地取消過去所有的房地產調控措施。我們認為，政府希望的是，通過房地產行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展而實現(xiàn)投資和經濟增長在外需下滑時的軟著陸。但另一方面，也想防止房地產泡沫膨脹，防止因房價上漲過快而影響社會穩(wěn)定。
目前看來，中央政府最近出臺的一系列政策正在沿著這個方向發(fā)展。筆者認為，還可能出臺的政策包括：放松投資審批程序、增加銀行信貸、引導加快經濟適用房和中檔住房的投資；增加政府支出并配以土地政策，加大保障性住房的投資力度；加速一些城市的舊城改造步伐。同時，可能繼續(xù)限制向房地產開發(fā)商發(fā)放用于購買土地的貸款，限制投機性購房貸款，并針對高端房產開發(fā)維持嚴格的土地政策。
在這個過程中，隨著更多中低檔住房的開工建設，無論是投資活動還是房屋銷售都可能會回升。但是，房地產建設活動的增加并不一定會導致房價的再度上漲。而且，并非所有房地產開發(fā)商或所有的市場都能同等獲益，某些地區(qū)的市場可能會面臨較長的調整。(第一財經日報 汪濤 作者為瑞銀證券中國首席經濟學家)
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