這是上海城區(qū)的一處樓群（10月12日攝）。近日，上海二手房價格指數(shù)辦公室公布，2008年9月，上海二手房價格指數(shù)環(huán)比8月下降1.07%。市區(qū)11個區(qū)域共有7個出現(xiàn)下跌，平均跌幅為0.56%。新華社記者張明攝
盡管政府出臺了多項救助措施，但業(yè)內(nèi)對房地產(chǎn)的未來走勢卻日漸悲觀。由易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部推出的《2008—2009年中國房地產(chǎn)市場趨勢研究報告》表示，今后兩年我國房地產(chǎn)市場走勢非常不樂觀，2008年全年的房價漲幅將由2007年的18%（商品房）大幅回落到5%左右的可能性較大，至于2009年，全國房屋成交量將依然在低位徘徊，但全年成交價格相比2008年將出現(xiàn)負(fù)增長，而2010年全國樓市觸底反彈的可能性最大。
量價齊跌
從去年底開始，中國房地產(chǎn)市場就開始呈現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢，而最明顯的體現(xiàn)就是量價齊跌。
報告分析指出，從“國房景氣指數(shù)”來看，自2007年11月達(dá)到高點，其后一路下滑，今年10月份為99.68，比9月份回落1.47點，比去年同期回落6.06點，步入不景氣區(qū)間。該指標(biāo)反映的是行業(yè)景氣度，尤其體現(xiàn)開發(fā)商對于市場的預(yù)期和投資意愿。而從“70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)”來看，月同比漲幅在2008年1月達(dá)到高點11.3%，而至10月已降至1.6%，預(yù)計11月或12月份，將由正增長變?yōu)樨?fù)增長；月環(huán)比漲幅高點則出現(xiàn)在去年9月，其后遞減，直至今年8月份首次由正增長變?yōu)樨?fù)增長，價格拐點正式出現(xiàn)，也即全國房價正式開始下跌，這一態(tài)勢將延續(xù)至明年下半年，甚至2010年。
易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，從各城市表現(xiàn)來看，供過于求的情況已經(jīng)出現(xiàn)，但各地情況有所不同。以上海為例，從去年12月開始由供不應(yīng)求逆轉(zhuǎn)為供過于求，至9月份供求比已經(jīng)達(dá)到1：0.45，但這種情況要好于北京等其他城市。楊紅旭預(yù)計，相對于9月份的價格，上海房價仍有20%的價格下跌空間。而對于北京，楊紅旭分析認(rèn)為，北京的泡沫較上海嚴(yán)重，進入第三季度后供求比呈惡化狀態(tài)，至9月供求比高達(dá)1：0.2，在全國都可稱得上最糟糕。楊紅旭預(yù)計，北京的房價下跌至去年初水平，也即8月份基礎(chǔ)上跌去三到四成才合理。
低迷中有亮點
雖然全國樓市普遍呈低迷狀態(tài)，但卻也不乏亮色，其中最引人注目的，就是知名地產(chǎn)商的明星樓盤市場占有率明顯超過市場繁榮期，例如萬科的市場占有率就已由2007年的2.07%上升到今年的2.7%左右。報告認(rèn)為，在低迷市中，仍有四類樓盤表現(xiàn)搶眼。
這四類樓盤分別是：第一、打折力度較大的知名企業(yè)的大盤。如萬科、恒大、中海等著名開發(fā)商今年采取的降價措施，都取得了不錯的效果。第二、超小戶型單身公寓。這種公寓滿足了單身白領(lǐng)的居住需求，大部分為50平米以下的一房。第三、近郊經(jīng)濟型房源。這主要是面向置業(yè)能力有限的剛性需求，如80平米左右的兩房或90平米左右的三房。第四、綜合類特色產(chǎn)品。
不可避免的低潮期
由于近期中央和不少地方政府出臺了許多刺激樓市的政策，使不少開發(fā)商對未來抱有幻想。對此，楊紅旭指出，即使救市，短期內(nèi)市場也不會見底，房價還將繼續(xù)回落。但目前全國及上海房價正處于下跌過程中，提前救市，更有可能使房價在到達(dá)合理位置時，市場同時也進入底部。反過來看，如果一直等到房價大跌之后才救市，則市場出現(xiàn)底部時，則房價極有可能已出現(xiàn)巨跌——這一點是政府絕不愿看到的。
而易居研究院綜合研究部的此份報告在綜合國內(nèi)外的經(jīng)驗后得出結(jié)論：我國的問題是近幾年房價漲幅遠(yuǎn)超發(fā)達(dá)國家歷史水平，“冒進主義”的結(jié)果，必然市場調(diào)整，2—3年低潮期是必須的。從今年前10個月全國市場情況分析，2008年房屋成交量同比2007年將出現(xiàn)大幅下滑，估計萎縮3—4成，但由于全國房價拐點出現(xiàn)在第三季度，因此2008年全年房價同比2007年，依然呈正增長，不過漲幅將由2007年的18%（商品房）大幅回落，5%左右的可能性較大（預(yù)計與2006年4.4%的漲幅相近）。至于2009年，全國房屋成交量將依然在低位徘徊，但全年成交價格將比2008年出現(xiàn)負(fù)增長。2010年全國樓市觸底反彈的可能性最大。 （李良）
|
