2008年的中國樓市走出了一條非常曲線。
據(jù)統(tǒng)計，截至11月，中央、部委及地方今年以來出臺的各種政策及文件已有近百項。其中，既有進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控的“緊箍咒”，又有拉動需求和投資的“強(qiáng)心針”。冰凍三尺非一日之寒，終結(jié)樓市調(diào)整也實屬不易，對政策的理解最能給予市場啟迪，也值得我們反復(fù)品味其中意味。
年初承接 改善市場調(diào)控
走過2007，迎來2008，已被宏觀調(diào)控畫下濃重筆墨的中國樓市必然繼續(xù)受到政策牽引。我們可以看出，年初出臺的大部分政策具備“承前啟后”的特點，目的就是進(jìn)一步落實、改善已進(jìn)行多年的房地產(chǎn)調(diào)控。
這些政策主要來自土地管理和住房保障兩方面。
如對于土地管理，1月國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，2月國務(wù)院又發(fā)布《土地調(diào)查條例》，4月國土資源部發(fā)布《土地違法案件查處辦法》等。這些政策對于在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期中如何節(jié)約集約使用土地，從城市到農(nóng)村、從規(guī)劃到建設(shè)、從耕地到非耕地、從地上空間到地下空間，都做了全面、具體和嚴(yán)厲的規(guī)定，也為如何消化閑置土地、實施最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度、及時查處土地違法案件等提供了有力保障。
又如對于住房保障，2月建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計劃制定工作的指導(dǎo)意見》，同月央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》，3月財政部和國稅總局下發(fā)《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》，同月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知》等。這些政策顯然是對2007年以來住房保障工作的“跟進(jìn)”和“激勵”。中央雷厲風(fēng)行的動作也使地方政府“聞風(fēng)而動”，隨后上海、廣州、深圳等地紛紛制定措施履行住房保障之責(zé)。
年中緩沖 收緊仍是基調(diào)
步入年中，樓市氛圍逐漸“迷離”?！皬慕衲?-11月的成交情況來看，是自4月起逐月萎縮的，其中以6、7月的單月跌幅最大?！币拙映夹判袖N部經(jīng)理張卉表示，“近幾年非理性的上漲使房價偏離了剛性需求的購買力水平，而后市的不明朗也使得一部分有能力的購房者持幣觀望。縱然開發(fā)商主動調(diào)價，市場內(nèi)的觀望氣氛依然濃烈。同時，有關(guān)救市的話題也開始引發(fā)議論?！?/p>
但在此期間，政策的調(diào)控基調(diào)并沒有改變。如，7月發(fā)改委發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范外商投資項目管理的通知》；與此同時，商務(wù)部將委托省級商務(wù)主管部門對外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案材料進(jìn)行核對，并由地方商務(wù)主管部門進(jìn)行審批及核對。雖然外資房地產(chǎn)備案權(quán)限下放，但政策仍表明了將加強(qiáng)對外資的監(jiān)管、抑制國際熱錢涌入的態(tài)度。
值得注意的是，上半年代表緊縮信號的金融政策頻出，雖然不是針對房地產(chǎn)業(yè)，但影響顯然還是存在的。特別是1月至6月期間多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，其后還上調(diào)過存貸款利率。這對于仍處于行業(yè)調(diào)控、房價調(diào)控之下的樓市而言，無疑如雪上加霜。
年尾重拳 政府出手救市
終于，隨著地方政府和中央政府相繼采取措施刺激房地產(chǎn)市場，幾年來不斷累加的房地產(chǎn)調(diào)控政策又被新政取代。自10月起，國家宏觀調(diào)控主導(dǎo)方針發(fā)生變化，基于國際和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢的驟然改變，中央政府此次出手之快、出拳之重，史無前例。
無論是下調(diào)住房交易稅費和利率等中央打出的組合拳，還是減免稅收、購房補(bǔ)貼等地方施展的“南拳北腿”，我們可以看到套房地產(chǎn)行業(yè)頭上的“緊箍咒”有所松動了。“健康樓市是我們共同的夢想，過去我們已經(jīng)在‘填虛位’即發(fā)展保障性住房這一空虛，‘降虛火’即抑制泡沫，現(xiàn)在我們同樣需要拉動內(nèi)需，房地產(chǎn)作為可以拉動大量相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)再次受到了政府的重視，而重新企穩(wěn)的房地產(chǎn)市場也將對政府?dāng)U大內(nèi)需、保持經(jīng)濟(jì)增長的目標(biāo)起到至關(guān)重要的作用。”在本周由某報主辦的“上海地產(chǎn)·記憶30年”論壇上，住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策專家委員會副主任顧云昌向記者表示。
上海福卡智庫的分析師還認(rèn)為，2008年“一年三變”的宏調(diào)轉(zhuǎn)向必然會在2009年顯現(xiàn)出積極效應(yīng)。“從房地產(chǎn)政策上看，降稅減息等舉措表明目前的房價起碼已被有關(guān)方面認(rèn)可為底部。排除極端情況，2009年期待中的樓市暴跌幾無可能，資產(chǎn)價格也會相應(yīng)企穩(wěn)，再次成為風(fēng)雨飄搖中的國際金融資本的追逐對象?！?記者 李和裕)
2008房地產(chǎn)主要政策一覽
政策名稱 頒布時間 頒布部門
關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知 2008年1月3日 國務(wù)院
經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法 2008年1月18日 銀監(jiān)會
房屋登記辦法 2008年2月15日 建設(shè)部
關(guān)于做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計劃制定工作的指導(dǎo)意見 2008年2月25日 建設(shè)部
關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知 2008年3月3日 財政部 國稅總局
關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知 2008年4月7日 國稅總局
關(guān)于印發(fā)《房屋登記簿管理試行辦法》的通知 2008年5月6日 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
違反土地管理規(guī)定行為處分辦法 2008年5月29日 中紀(jì)委 監(jiān)察部 人力資源和社會保障部 國土資源部
關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險管理的通知 2008年6月1日 銀監(jiān)會
關(guān)于對房地產(chǎn)委托貸款情況進(jìn)行調(diào)查的通知 2008年6月1日 銀監(jiān)會
關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范外商投資項目管理的通知 2008年7月8日 發(fā)改委
關(guān)于做好外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案工作的通知 2008年8月6日 商務(wù)部
國家宣布下調(diào)住房交易稅費房貸利率 2008年10月22日 財政部 國稅總局 央行
實行積極財政和適度寬松貨幣政策 2008年11月9日 國務(wù)院
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