1月5日，萬科2008年的成績出爐，雖然離調(diào)整后的計劃還差一點，不過好于市場的預(yù)期。萬科雖穩(wěn)坐第一把交椅，但還是感覺壓力很大。
市場證明，萬科對于樓市的預(yù)測向來很準，對于何時見底，眾說紛紜，而萬科把原來預(yù)測2009年見底的時間延長至2012年。
高層年終獎不保
1月5日晚間，萬科公布2008年最后一個月的銷售業(yè)績。12月份萬科實現(xiàn)銷售面積66.1萬平方米，銷售金額53.4億元。受年底購房高峰以及宏觀政策的影響，12月增長明顯，環(huán)比分別增加57.0%和49.6%。
至此，萬科2008年累計實現(xiàn)銷售面積557萬平方米，銷售金額478.7億元，分別比2007年減少9.2%和8.6%。
盡管業(yè)績有所縮減，但萬科依然是行業(yè)的領(lǐng)跑者，并且與隊友們的距離拉得更大了，目前，萬科市場份額由2008年年初的2%增長到了2.6%左右。即便如此，萬科還是感到壓力很大。
平安證券房地產(chǎn)分析師劉細輝對記者說，這一結(jié)果與萬科全年計劃基本相符，12月的銷售情況甚至要好于預(yù)期，回籠一部分資金后，萬科的現(xiàn)金流也比以前更穩(wěn)健。在財務(wù)上萬科不斷縮減開支，盡量減少成本。
據(jù)記者了解，占員工工資大頭的2008年年終獎也將從上至下縮減，即高層沒有，中層一半，低層照單全發(fā)。萬科管理層主動降薪，這一舉措倒是頗得民心。
以往萬科總會在年底對來年銷售目標做出計劃，但今非昔比，如今萬科顯得很保守。
萬科內(nèi)部一高層對記者表示，這次經(jīng)濟危機從局部到全球，從金融到宏觀，范圍在不斷擴大，俗稱百年一遇，市場已很難準確預(yù)測，只有做好最壞的打算和準備?！叭f科沒有對2009年做出銷售目標預(yù)測，只能跟著市場走，不會給自己設(shè)定一個套，沒有必要也沒有意義?！?/p>
萬科東莞一營銷經(jīng)理告訴記者，現(xiàn)在他們壓力很大，2009年市場很艱難，萬科東莞2009年新增項目并未縮減，和2008年一樣均是5個?！爱吘故袌鋈萘坑邢?，2009年又會有很多新開的項目，競爭異常激烈?！?/p>
2009年以降價換資金回籠
記者從萬科內(nèi)部員工了解到，萬科原來預(yù)測房價見底時間在2009年底，但是現(xiàn)在調(diào)整為2012年。顯然，萬科對市場已做了最壞的預(yù)測和準備。
“從一般的經(jīng)濟周期來看，需要五年時間走出低谷，但日本以及其他國家的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)驗都不能拿來做比照，因為城市化進程和經(jīng)濟水平不同?！狈康禺a(chǎn)專家吳其輪說。
劉細輝認為，目前的房價依然徘徊在高位，在經(jīng)濟危機來臨的情況下，收入與房價相比，實際的房價不低，就深圳來說，關(guān)內(nèi)房價普遍在一萬以上，樓市下行的空間還很大。
2009年的市場走向很難企穩(wěn)，而房價走勢主要還是看收入，政策能在短期內(nèi)給市場帶來回暖，樓市走勢可能就同股市一樣，在小幅反彈后繼續(xù)下行。“但直線下行很難，多半是緩慢向下走?！眲⒓気x表示。
對于2009年，萬科認為下好三步棋，應(yīng)該足夠應(yīng)付市場最壞的情況。首先是從資金財務(wù)上確保公司安全;其次是在調(diào)整周期中抓住擴大市場份額的機會;三是盡可能提升專業(yè)能力。
要保證資金安全，除了縮減日常支出，少占用資金去拿地，最重要的就是通過降價來帶動銷售回籠資金?！熬唧w降價幅度會達到多少，會根據(jù)市場來定。”萬科東莞一銷售經(jīng)理說。
市場證明，王石在2007年底提出的拐點論是對的，率先降價，也讓萬科繼續(xù)穩(wěn)坐行業(yè)老大交椅。不能不承認，萬科對市場的把握很準，因此萬科的一言一行，一舉一動，都會令外界格外敏感。
“寧可過于悲觀，也不要盲目樂觀。”萬科高層對記者說。
在拐點論提出一年后，王石又發(fā)表“買房不必等三四年后”的言論，表示拐點是針對買不起房的人而言，有能力的人想買房現(xiàn)在可以入市。業(yè)內(nèi)人士分析認為，除了企業(yè)管理本身需要他做出最準確的判斷外，王石還是個講政治的人，為了擴大內(nèi)需，國家希望通過政策和開發(fā)商降價聯(lián)合帶動房地產(chǎn)市場回暖，王石當(dāng)然會見機行事。
陳小瑛(本報記者李騏對此文亦有貢獻)
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