“今年，企業(yè)通過(guò)并購(gòu)獲得土地儲(chǔ)備將成為土地市場(chǎng)的主旋律，通過(guò)招拍掛拿地的，恐怕只剩那些具有國(guó)資背景或者現(xiàn)金流十分充裕的企業(yè)。”
2009年的土地市場(chǎng)仍以低迷態(tài)勢(shì)拉開(kāi)大幕。
“如果不是看到他們后來(lái)簽協(xié)議，實(shí)在不敢相信這是一場(chǎng)土地交易會(huì)?！币晃粎⒓永ッ魍恋亟灰讜?huì)的業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
在近日進(jìn)行的昆明今年第一次土地拍賣(mài)會(huì)上，兩塊地的拍賣(mài)僅花了一分鐘就完成了交易。此情此景也在其他城市的土地市場(chǎng)上演，南京、合肥等城市的新年第一拍幾乎都是以底價(jià)成交或者流拍結(jié)束。
事實(shí)上，此前地方政府為了刺激土地成交，已圍繞出讓條件以及土地款支付作文章，包括調(diào)整付款方式或者規(guī)劃條件等，但作用有限。
記者采訪的諸多開(kāi)發(fā)商均表示，降低地價(jià)以及優(yōu)惠的付款方式已不是他們是否拿地的標(biāo)準(zhǔn)。即使地價(jià)再低，他們也還是會(huì)謹(jǐn)慎擴(kuò)張。
市場(chǎng)頹勢(shì)難轉(zhuǎn)
1月7日下午，昆明市土地儲(chǔ)備交易中心展開(kāi)今年第一宗土地交易。結(jié)果，僅過(guò)了一分鐘，交易會(huì)便告結(jié)束，參加交易的兩塊土地被惟一的競(jìng)買(mǎi)者以底價(jià)買(mǎi)走。
當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商表示，雖然這兩塊土地的均價(jià)僅在31萬(wàn)元/畝左右，但如今市況愈下，此兩塊地能夠順利成交也算開(kāi)了一個(gè)好頭。
同樣的尷尬氣氛也出現(xiàn)在了合肥的土地市場(chǎng)。5日，合肥市一共推出了3塊住宅用地參加拍賣(mài)，但僅一塊拍賣(mài)成功，其余的兩塊土地臨時(shí)改為掛牌轉(zhuǎn)讓。成交地塊的樓面價(jià)也只是790元/平方米。
而在南京1月8日進(jìn)行今年首場(chǎng)出讓會(huì)中，參與出讓的4塊地中，兩幅住宅地塊均流標(biāo)，其中包括此前被業(yè)界看好的所街低價(jià)地塊。
“總體來(lái)看，今年土地市場(chǎng)將更加低迷，低迷的表現(xiàn)是成交量繼續(xù)減少，比2008年還會(huì)下降,土地價(jià)格也會(huì)同步下降?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)。
而另一組來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2008年土地購(gòu)置面積預(yù)計(jì)同比減少10%，土地開(kāi)發(fā)面積預(yù)計(jì)同比減少5%。從土地招拍掛市場(chǎng)來(lái)看，2008年以來(lái)土地流標(biāo)流拍及退地現(xiàn)象嚴(yán)重。截至2008年11月末，60個(gè)大中城市住宅用地流標(biāo)流拍約1500塊，面積約7000萬(wàn)平方米，相當(dāng)于2007年總供應(yīng)量的1/4左右。土地開(kāi)發(fā)面積和購(gòu)置面積持續(xù)下降，去年9月則首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
因此，楊紅旭堅(jiān)信，未來(lái)開(kāi)發(fā)商還會(huì)紛紛放慢購(gòu)置、開(kāi)發(fā)土地的進(jìn)程。
“目前，無(wú)法預(yù)測(cè)土地市場(chǎng)的回暖時(shí)間。樓市還將繼續(xù)下行,而土地市場(chǎng)的回暖滯后于房市回暖。只有當(dāng)樓市開(kāi)始回暖時(shí),土地市場(chǎng)才會(huì)有所起色。”楊紅旭說(shuō)。
并購(gòu)拿地或成主流
顯然，低迷仍將成為今年土地市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。
而開(kāi)發(fā)商表現(xiàn)出的謹(jǐn)慎與觀望的態(tài)度，則將今年他們拿地的預(yù)期展露無(wú)疑。
陽(yáng)光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖表示，在如今緊縮的背景下，企業(yè)則將秉持謹(jǐn)慎的過(guò)冬原則，盤(pán)活原有資金而不是增加投資。經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，實(shí)際上各企業(yè)都有相當(dāng)?shù)耐恋貎?chǔ)備，而這些儲(chǔ)備能夠維持企業(yè)2~3年內(nèi)的開(kāi)發(fā)。如果現(xiàn)在多拿一塊地反而會(huì)占用資金，造成損失。
“今年，企業(yè)通過(guò)并購(gòu)獲得土地儲(chǔ)備將成為土地市場(chǎng)的主旋律，通過(guò)招拍掛拿地的，恐怕只剩那些具有國(guó)資背景或者現(xiàn)金流十分充裕的企業(yè)。”范小沖說(shuō)。
在范小沖看來(lái)，如今，地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)銀行貸款繳齊土地款已難上加難，而并購(gòu)則相對(duì)容易獲得貸款。
“如果土地持續(xù)流拍，大部分的地方政府應(yīng)該會(huì)減少土地的供應(yīng)，這也是符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的做法。但同時(shí)保障房土地的供應(yīng)不會(huì)減少，反而會(huì)適當(dāng)增加。”中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)嚴(yán)金明說(shuō)。
嚴(yán)金明表示，對(duì)于流拍比較嚴(yán)重的城市，政府應(yīng)該減少供應(yīng)。而那些雖有流拍但房?jī)r(jià)地價(jià)仍高位運(yùn)行的二三線城市，應(yīng)該加大土地的供應(yīng)。(作者：彭舒佳）
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